Rappresentanza amministratore di condominio: quali poteri?

Il potere di rappresentazione dell'amministratore condominiale

Il potere di rappresentanza dell'amministratore, che viene esercitato per svolgere le attività di gestione del condominio è contenuto nell'articolo 1131, comma 1 del codice civile, e permane anche dopo la cessazione dell'incarico fino all'avvenuta sostituzione con altro amministratore.

Il potere previsto nella suddetta norma ha come contenuto le attribuzioni riconosciute all'amministratore dall'articolo 1130 codice civile.

Eventuali maggiori poteri possono essere conferiti dal regolamento di condominio o per decisione assembleare.

Al di fuori di eventuali poteri più ampi, specificatamente attribuiti, l'amministratore condominio non potrà operare in rappresentanza senza che vi sia un'apposita delibera assembleare.

I poteri conferiti nel regolamento condominiale non possono limitare quanto previsto dalla legge. Al massimo il regolamento condominiale potrà attribuire maggiori poteri.


Si distingue inoltre tra:

• rappresentanza sostanziale
  
  
• rappresentanza processuale
  
  

Anticipiamo che le funzioni di rappresentanza sostanziale riguardano l'amministrazione dei beni e servizi comuni; viene escluso il potere di rappresentanza sostanziale in ordine agli atti che riguardano diritti personali dei singoli condomini.

Che cos'è la rappresentanza?

Più in generale, la rappresentanza è un istituto giuridico previsto dall'articolo 1388 del codice civile in base al quale il contratto concluso dal rappresentante, in nome e nell'interesse del rappresentato, nei limiti delle facoltà conferitegli, produce direttamente effetto nei confronti del rappresentato, il quale assume diritti e obblighi derivanti dall'atto stesso.

Abbiamo dunque un soggetto rappresentato (nel nostro caso il condominio) e un soggetto rappresentante (l'amministratore dello stabile) che compie determinati atti.


L'amministratore pertanto può compiere atti giuridici che producono effetti nella sfera giuridica del condominio, poiché agisce in nome e per conto dello stesso.

Poiché gli atti che può compiere includono anche quelli processuali, si avrà una rappresentanza sostanziale e una rappresentanza processuale.

Nel caso dell'amministratore, il potere di rappresentanza è conferito dalla legge e non da una procura, come avviene nella maggioranza dei casi. Siamo pertanto di fronte a una cosiddetta rappresentanza legale.

La rappresentanza sostanziale dell'amministratore condominiale

In breve, la rappresentanza sostanziale dell'amministratore di condominio è la capacità di agire in nome e per conto del condominio.

Quali sono gli atti che può compiere l'amministratore condominiale?

Sono atti di ordinaria amministrazione del condominio che vengono conclusi, in rappresentanza della volontà dei condomini, con soggetti terzi esterni alla compagine condominiale.


Per quanto concerne gli atti di straordinaria amministrazione, cosi come per quelli che esulano dalle sue normali attribuzioni, l'amministratore può operare solo previa decisione assembleare, salvo che si tratti di atti conservativi da compiersi d'urgenza.

L'articolo 1133 del codice civile, afferma che i provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini.

La legittimazione processuale dell'amministratore di condominio

La legittimazione processuale dell'amministratore è la legittimazione ad agire in giudizio (in tal caso si parla di legittimazione attiva) o a costituirsi in giudizio per difendersi (in tal caso si parla di legittimazione passiva).

La legittimazione processuale attiva viene riconosciuta in base all'articolo 1131 codice civile mentre la legittimazione passiva ai sensi del secondo comma del medesimo articolo.

L'amministratore può essere convenuto in giudizio per qualsiasi azione concernente le parti comuni dell'edificio. Inoltre, all'amministratore vengono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.
Vista tale funzione si evitano così le singole notifiche nei confronti di ciascun condomino.

Anche se il potere di rappresentanza processuale dell'amministratore è esercitato in via autonoma, resta comunque in capo all'amministratore il dovere di informare l'assemblea circa lo stato del giudizio pendente, pena la revoca per giusta causa o l'eventuale risarcimento dei danni.

Quando il singolo condomino può agire in giudizio

Possono i condomini agire in giudizio in via autonoma?

Il fatto che l'amministratore di condominio abbia un potere di rappresentanza processuale del condominio non vuol dire che i singoli condomini abbiano le mani legate da un punto di vista processuale.

Ciascun condomino può esercitare un'azione in giudizio o costituirsi in via autonoma per difendere i propri diritti esclusivi o quelli spettanti sulle parti comuni dell'edificio contro altri condomini o terzi estranei alla compagine condominiale.

Che succede se manca il potere di rappresentanza dell'amministratore

In caso di difetto di rappresentanza dell'amministratore di condominio occorre la ratifica degli atti da lui compiuti da parte dell'assemblea condominiale.

Lo stesso qualora l'amministratore ecceda i limiti dei poteri a lui spettanti.

Nel caso di un'azione davanti al Giudice esercitata senza i dovuti poteri di rappresentanza sarà il Giudice stesso a dover fissare un termine, dopo aver rilevato il difetto di rappresentanza, entro il quale l'amministratore dovrà convocare l'assemblea per ottenere la ratifica del suo operato.



Con la ratifica (intesa come dichiarazione di volontà) dell'assemblea viene sanato il difetto di rappresentanza.

L'atto compiuto dall'amministratore sarebbe infatti invalido e pertanto non idoneo a produrre i suoi effetti nei confronti del soggetto rappresentato.

Con la ratifica esso diviene valido e produttivo di effetti a partire dalla sua data e non da quella della ratifica assunta posteriormente.