Sospensione del contratto di locazione: in quali casi è possibile

Sospensione del contratto di locazione, quando è possibile

La sospensione del contratto di locazione è possibile solo in casi eccezionali e mai in modo automatico.

Richiede sempre un accordo tra le parti oppure un provvedimento del Giudice.

Non esiste, infatti, un diritto unilaterale dell’inquilino o del locatore a sospendere il pagamento del canone o l’esecuzione delle obbligazioni.

Sospensione canone di locazione - Getty Images

La sospensione del contratto di locazione è uno strumento eccezionale, utilizzabile solo in presenza di condizioni specifiche e mai in modo unilaterale.

La soluzione più efficace resta sempre l’accordo tra le parti, mentre l’intervento del Giudice rappresenta l’ultima strada quando il dialogo non è possibile.

Requisiti per sospendere il contratto di locazione

La sospensione è ammessa solo in situazioni specifiche che di seguito elenchiamo.

Accordo tra locatore e conduttore ed inagibilità dell’immobile

Le parti possono concordare una sospensione totale o parziale del canone, stabilendo durata e modalità di ripresa.

Se l’immobile diventa inutilizzabile per cause non imputabili all’inquilino (esempio gravi infiltrazioni, crolli, incendi), la giurisprudenza ammette la sospensione o riduzione del canone.

Forza maggiore o eventi eccezionali e provvedimento giudiziale

Calamità naturali, emergenze sanitarie o eventi imprevedibili possono giustificare una sospensione, ma solo se incidono in modo diretto sull’utilizzo dell’immobile.

Inoltre, il Giudice può disporre la sospensione del pagamento del canone in caso di gravi inadempimenti del locatore o per tutelare il conduttore.

In tutti questi casi elencati quindi, la sospensione non è automatica: serve un accordo o una decisione del Giudice.

Si ricorda che il contratto di locazione prevede un termine di durata e dei termini per il pagamento del canone che devono essere rispettati salvo casi specifici eccezionali.

Come si può sospendere il contratto di locazione: accordo tra le parti

La sospensione richiede una procedura chiara e formalizzata.

In primo luogo, è necessario sottoscrivere un accordo scritto.

Locatore e conduttore devono redigere una scrittura privata che specifichi:

• durata della sospensione;
• eventuale riduzione del canone;
• modalità di ripresa dei pagamenti;
• eventuali proroghe.

Successivamente deve essere rispettato il requisito della registrazione dell’accordo.

Se la sospensione comporta una modifica del canone, l’accordo va comunicato all’Agenzia delle Entrate tramite modello RLI.

Facciamo un esempio pratico.

Un inquilino di un appartamento al piano terra segnala infiltrazioni d’acqua provenienti dal soffitto che rendono impossibile utilizzare la camera da letto.

L’inquilino documenta il danno con foto e una relazione dell’idraulico.

Chiede al locatore un intervento urgente e propone una sospensione del canone per il periodo necessario ai lavori.

Il locatore accetta e le parti firmano un accordo scritto che sospende il canone per 30 giorni.

L’accordo è giustificato dal fatto che l’immobile è parzialmente inagibile per cause non imputabili all’inquilino.

Richiesta di sospensione davanti al Giudice

Qualora dovesse mancare l’accordo tra le parti per sospendere la locazione sarà necessario rivolgersi all’Autorità Giudiziaria.

Riduzione canone di locazione - Getty Images

Si dovrà a tal fine dimostrare l’impossibilità di utilizzare l’immobile o l’inadempimento della controparte.

A sostegno delle proprie ragioni è di fondamentale importanza raccogliere prove (perizie, foto, comunicazioni, certificazioni) che giustifichino la richiesta di sospensione.

Facciamo un esempio pratico per inquadrare meglio la fattispecie. In un appartamento si rompe l’impianto di riscaldamento in pieno inverno.

Il locatore non interviene nonostante ripetute comunicazioni. Cosa succede a questo punto?

L’inquilino, dopo aver raccolto prove dell’inadempimento, si rivolge al Giudice.

Il Tribunale, valutate le prove e accertate le ragioni dell'inquilino dispone una riduzione del canone del 50% fino al ripristino dell’impianto.

Perché è ammessa la sospensione del canone, anche in parte?

Il locatore è inadempiente rispetto ai suoi obblighi essenziali e questo giustifica un'interruzione del corrispettivo per la locazione.

Cosa non è possibile fare: i limiti alla sospensione

La legge e la giurisprudenza pongono limiti chiari all’inquilino e al locatore:

• L’inquilino non può sospendere da solo il pagamento del canone, nemmeno in caso di problemi all’immobile;
• La sospensione non può essere usata come forma di autotutela;
• Il locatore non può sospendere servizi essenziali (acqua, luce, riscaldamento) per costringere l’inquilino a pagare;
• La sospensione non elimina il contratto, che rimane valido e in vigore.

Per esemplificare immaginiamo che l’inquilino lamenti piccoli problemi all’impianto elettrico e decide di sospendere autonomamente il pagamento del canone.

Cosa accade? Il locatore avvia una procedura di sfratto per morosità.

Contratto di locazione - Getty Images

Il Giudice conferma che l’inquilino non poteva sospendere il pagamento senza accordo o provvedimento.

Nella fattispecie infatti i problemi non erano tali da rendere l’immobile inutilizzabile e l’inquilino non può agire in autotutela.

Riduzione del canone per difficoltà economiche documentate

Pensiamo ad un caso diverso e immaginiamo che un lavoratore perda temporaneamente il lavoro e per questo chiede al locatore una riduzione del canone per tre mesi.

In questo caso, le parti negoziano una riduzione del 30% per tre mensilità.

L’accordo viene formalizzato per iscritto e registrato.

Nella fattispecie la riduzione deve considerarsi legittima in quanto vi è un accordo volontariamente stipulato tra le parti.