Il cappotto termico può ledere il decoro architettonico?

Cappotto termico in condominio

Quali sono le regole da tener presente se in condominio si vuol dare esecuzione a dei lavori di miglioramento energetico sulle parti comuni?

Immaginiamo, ad esempio, che si intenda effettuare degli interventi di isolamento termico come il cappotto termico (o coibentazione) in uno stabile condominiale.

Il cappotto termico, ricordiamo, è un insieme di pannelli volti ad isolare l’edificio dal freddo o dal caldo. Quali sono i passi da compiere?

Approvazione dei lavori da parte dell'assemblea

In primo luogo, è necessario sapere che i lavori di ristrutturazione come quelli di riqualificazione energetica di un edificio devono essere deliberati dall’assemblea condominiale.

Senza il consenso dei condomini (vedremo in seguito con quale maggioranza) l’amministratore non può in autonomia dare esecuzione ai predetti lavori.

L’unico caso eccezionale in cui l’amministratore può muoversi in autonomia è che si tratti di lavori di manutenzione che devono essere eseguiti con urgenza per evitare danni a cose o persone.


Tornando al cappotto termico esterno, si deve specificare che trattasi di innovazione di cui all’articolo 1120 del codice civile.

Quale quorum assembleare è richiesto?

È necessaria l’unanimità?

Quorum assembleare per cappotto termico

Per deliberare l’esecuzione di lavori volti alla installazione di un cappotto termico è necessaria l’approvazione dell’assemblea con la maggioranza dei partecipanti alla riunione che rappresenti almeno la metà del valore dell’immobile come previsto all'articolo 1120 del codice civile per le opere finalizzate al contenimento del consumo energetico.
Se l’intervento presenta i requisiti per essere ammesso al Superbonus 110% viene richiesta una maggioranza diversa in quanto è sufficiente la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno un terzo dell’immobile.

Tale deroga è stata pensata al fine di snellire le procedure e rendere tali tipologie di lavori volti al miglioramento energetico maggiormente agevolabili.

Quando non è possibile installare il cappotto termico

Sono sempre possibili i lavori di isolamento termico in condominio?

La risposta è negativa. Non sempre l’intervento di coibentazione dell’edificio è consentito dalla legge. Qualora, infatti, l’intervento leda il decoro architettonico, il cappotto termico non potrà essere installato.

Vi sono delle situazioni in cui le innovazioni sono vietate dalla legge.


In base al predetto articolo 1120 codice civile, non sono consentite le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

L’intervento di cappottatura dovrà pertanto essere valutato caso per caso tenendo conto della struttura dell'edificio, dell'armonia delle linee e dei colori della facciata.
Tale valutazione dovrà essere particolarmente accurata nei contesti in cui sussistono pregi ornamentali di facciata.

Cappotto termico e decoro architettonico in caso di Superbonus 110

Da quando è stato approvato il Decreto Rilancio che ha introdotto il Superbonus 110%, di fronte agli interventi realizzati per rendere gli edifici, compresi quelli condominiali, più efficienti da un punto di vista energetico, la giurisprudenza si è trovata ad affrontare molte questioni.



Parliamo di problematiche legate alle modalità di approvazione dei lavori nell’ambito del condominio e alla possibile lesione del decoro architettonico delle facciate degli immobili coinvolti. Vediamo come sono stati affrontati.

Che cos'è il decoro architettonico?

Andando con ordine specifichiamo in primo luogo che cosa sia il decoro architettonico. Ci sono molteplici riferimenti al decoro architettonico all’interno del codice civile, tuttavia non se ne fa mai una definizione ben precisa.

Con questo termine si intende, sulla base delle interpretazioni giurisprudenziali, l’aspetto esteriore dell’edificio valutato in base alle linee architettoniche e ornamentali.

Qualora l’intervento sia tale da compromettere l’estetica dell’edificio esso non può essere realizzato, a prescindere dalla volontà dei condomini, vista la sussistenza di un divieto legislativo.

Decoro architettonico e regolamento di condominio

Tenendo conto degli elementi addotti dalla giurisprudenza, solitamente nei singoli regolamenti condominiali può essere inserita una definizione di decoro architettonico.

Esso può imporre ai condomini che sulle parti comuni dell'edificio venga imposto un regime di conservazione rafforzato, volto a salvaguardare gli elementi di simmetria ed estetica della facciata.

Nella stragrande maggioranza dei casi l’intervento del cappotto termico determina un mero aumento dello spessore esterno dell’immobile che non influisce sul decoro architettonico.

Ci sono tuttavia delle situazioni nelle quali invece la coibentazione può implicare una vera e propria modifica delle linee e dei profili della facciata alterandone la sua estetica.

Cosa fare se il cappotto termico lede il decoro architettonico?

Non solo l'installazione di una veranda diversa dalle altre presenti nella facciata del condominio è idonea a ledere il decoro architettonico.

Anche un intervento finalizzato alla riqualificazione energetica come un cappotto termico può deformare l’estetica dell’immobile.

Questo accade se la coibentazione modifichi la facciata e ne alteri l'aspetto esteriore mediante, ad esempio, la rimozione di elementi decorativi e ornamentali.

I lavori relativi alla messa in posa del cappotto termico possono essere eseguiti, nell’ipotesi in cui ledano il decoro architettonico, soltanto qualora vi sia l’unanimità di consensi. Questo è stato asserito da giurisprudenza costante.

Tale regola vale anche qualora il lavoro di efficientamento energetico rientri nel Superbonus 110%.

Basterà che un solo condomino non sia d’accordo perché il lavoro di isolamento termico non possa essere realizzato.

Violazione del decoro architettonico

In caso di violazione del decoro architettonico a seguito dell'esecuzione di lavori deliberati dall'assemblea, la tutela spetterà all'amministratore di condominio oppure anche ad un solo condomino autonomamente, mendiante impugnazione della delibera assembleare.

L'accertamento circa l'avvenuta lesione del decoro architettonico spetterà al giudice di merito.