Come funziona il subaffitto e quando è illegale

Subaffitto, come funziona e perché se ne parla

Il subaffitto, o sublocazione, è un contratto a norma di legge attraverso il quale un inquilino, detto conduttore, concede a un terzo soggetto (subconduttore) l’uso dell’immobile che detiene in affitto.

Grazie a questo meccanismo, il conduttore è il solo responsabile verso il proprietario, per cui spetta a lui il rispetto di tutti i suoi obblighi contrattuali.

Da un punto di vista legale, l’art. 1594 del Codice Civile stabilisce che, salvo patto contrario, il conduttore può sublocare la cosa locata, pur non potendo cedere il contratto senza il consenso del locatore.

Tale norma si applica a beni immateriali.

Per le cose mobili, invece, occorre il consenso del locatore o che ciò sia conforme agli usi.

Quando il subaffitto è lecito e quando no

Ci sono delle situazioni in cui il subaffitto è consentito, mentre ci sono delle situazioni in cui è vietato.

Di seguito indicati quali sono.

Il divieto contrattuale con clausole

Quando il contratto di affitto contiene esplicita clausola di esclusione di subaffitto, il conduttore non è libero di procedere.

Divieto contrattuale subaffitto - Getty Images

Viceversa, nel caso del subaffitto parziale, che consiste nella concessione di una parte dell’immobile, ad esempio una stanza, è più facile che il conduttore abbia maggiori possibilità di muoversi.

In questo caso l’unico obbligo è comunicare al proprietario l’identità del subconduttore, la durata e i vani coinvolti.

Ne consegue che se il contratto non fa menzione esplicita sul subaffitto, meglio non rischiare.
È sempre consigliabile ottenere un consenso scritto dal locatore, anche se non è vietato.
Questo per evitare possibili controversie.

Subaffitto totale: solo con consenso esplicito

Come appena anticipato, per la sicurezza del conduttore che intende sublocare l’intero immobile, serve il consenso scritto e chiaro del locatore.

In caso di mancato consenso il subaffitto sarà illegittimo.

Subaffitto come funziona - Getty Images

La qual cosa potrebbe essere considerata una violazione grave del contratto di locazione.

Il proprietario potrebbe dunque potare per una risoluzione contrattuale.

Stante all'articolo 2 della Legge n. 392/1978 (Ancora oggi in vigore anche alla luce della legge n. 431/1998) tale divieto è oltremodo confermato.

L'articolo recita infatti che "sublocare totalmente l’immobile senza consenso è vietato per le locazioni abitative".

Inoltre, il Decreto Ministeriale del 30 dicembre 2002 stabilisce il divieto assoluto di sublocazione nei “contratti tipo” destinati ad usi transitori e nei contratti per studenti fuori sede.

Cessazione del contratto principale

Il contratto di sublocazione è strettamente legato al contratto principale.

Ne consegue che, se il contratto principale viene risolto o scade, anche il subaffitto decade in automatico.

Senza titolo, il subconduttore perde il diritto di restare nell’immobile.

A tal proposito c'è da ricordare una sentenza del Tribunale di Tivoli del 2021, con la quale i giudici hannk ribadito questa dipendenza.

Se il contratto a monte viene meno, non può sussistere il diritto del subconduttore a restare nell’immobile.

Gli obblighi dell’inquilino (conduttore) e i diritti del locatore

Nel caso del subaffitto parziale, è importante che il conduttore informi il proprietario.

Ciò avviene mediante lettera raccomandata (meglio se con ricevuta di ritorno), indicando tutti i dati utili.

Obblighi dell'inquilino - Getty Images

Vanno quindi riportati nome del subconduttore, durata, vani e ogni altro dettaglio utile.

Anche se non è previsto un modello obbligatorio, la comunicazione deve essere tracciabile e contenere parametri che rendano ben chiara la situazione.

Responsabilità del conduttore e diritti del locatore

Il conduttore resta in ogni caso responsabile verso il proprietario.

Qualora il subconduttore non adempia, sia in ritardo con il pagamento o causi danni all’immobile, il proprietario può agire nei confronti del conduttore principale.

In tal senso, l’articolo 1595 del Codice Civile riconosce al locatore un’azione diretta contro il subconduttore.

Tuttavia essendo sempre legato al contratto principale, normalmente ci si rifà sul conduttore.

Diritti del locatore

Qualora il conduttore abbia violato il contenuto del contratto principale (e quindi abbia posto in essere un subaffitto totale senza consenso), il proprietario può richiedere il rilascio dell’immobile.

Può altresì chiedere risarcimenti e persino la risoluzione del contratto.

Tuttavia, per risolvere il contratto di affitto principale non basta una semplice violazione: secondo l’articolo 1455 c.c., è necessario che l’inadempimento sia grave.

La Cassazione, con sentenza del 2010, ha stabilito che il divieto violato deve essere effettivamente rilevante per giustificare la risoluzione.

Analogamente, clausole che vietino anche la semplice ospitalità di terzi (senza canone) sono state dichiarate nulle dalla Cassazione nel 2009.

Aspetti fiscali e burocratici del subaffitto

Non mancano aspetti fiscali e burocrazie da rispettare quando ci si interfaccia alla sublocazione.

Ad esempio, quando il subaffitto supera i 30 giorni, il contratto deve essere registrato entro 30 giorni presso l’Agenzia delle Entrate.

Aspetti fiscali subaffitto - Getty Images

Per far ciò va compilato il modello RLI e va effettuato il pagamento tramite F24 Elide. L’imposta di registro è pari al 2% del canone pattuito.

Dichiarazione dei redditi

I redditi da subaffitto si devono riportare all'interno della dichiarazione dei redditi dal conduttore sotto la voce “redditi diversi” (rigo D4 del Modello 730 o quadro RL del Modello Unico).

I proventi non sono assoggettati a cedolare secca, neppure in regime ordinario, ecco perché gli importi vanno indicati come redditi diversi.

Casi particolari: subaffitto breve e obblighi per cittadini stranieri

Quando la sublocazione è breve (il che vuol dire con durata inferiore a 30 giorni), non è obbligatoria la registrazione.

Ciononostante, qualora il subconduttore sia straniero, può essere obbligatorio trsmettere la dichiarazione di ospitalità alla Questura entro 48 ore dall’ingresso.

La cedolare secca, quale regime fiscale agevolato per affitti, non si applica al subaffitto, né di breve nè di lunga durata.

Vantaggi e rischi del subaffitto

Dopo aver messo in chiaro come funziona la sublocazione, quando la stessa sia consentita e quando sia vietata, occorre aprire e chiudere un'ultima parentesi circa vantaggi e svantaggi della stessa.

I vantaggi

Il subaffitto può fornire flessibilità e opportunità economiche.

Consente al conduttore di coprire parte dell’affitto quando è assente.

Vantaggi subaffitto - Getty Images

O ancora permette di alleggerire l’onere economico concedendo stanze a terzi.

Può essere utile anche per il proprietario, che così mantiene l’immobile occupato e riceve regolarmente il canone.

Gli svantaggi

La complessità triangolare del subaffitto può generare rischi.

Il conduttore resta l’unico garante degli obblighi verso il locatore, anche in caso di inadempienza del subconduttore.

Inoltre, la mancata osservanza degli obblighi di comunicazione o registrazione può esporre a sanzioni legali o fiscali.