Indennità di avviamento: quando è dovuta

Indennità di avviamento: chi la deve e quando

Per la sua ragion d'essere e il suo valore, l'indennità di avviamento è versata dal locatore di un locale commerciale al conduttore, nel caso in cui interrompa il contratto di locazione per motivi non attribuibili ad inadempimento.

L'ordinamento giuridico italiano è molto preciso nel dare riferimenti e spiegazioni sulle modalità di versamento di questa somma di denaro.

È cruciale che i locatori e i conduttori conoscano i dettagli di questa normativa, per evitare conflitti e garantire una corretta applicazione della legge.

Più nello specifico la normativa vigente stabilisce tutte le condizioni a cui è sottoposta l'indennità.

La disciplina giuridica dell’indennità di avviamento

Ai sensi dell’articolo 34 della Legge 392/1978, nel quale sono incluse tutte le regole circa il settore delle locazioni commerciali, stabilisce che l’indennità di avviamento è dovuta quando il contratto di affitto termina per cause imputabili al locatore, come la disdetta del contratto.

Più nel dettaglio, tale indennità è valida per ogni contratto di locazione di immobili ad uso commerciale e alberghiero, ove il conduttore abbia contribuito a incrementare la clientela e la notorietà dell’immobile.

È di fondamentale importanza entrare nell'ottica che l’indennità non è dovuta in tutti i casi di cessazione del contratto, ma solo quando la decisione di interrompere il rapporto di locazione non è addebitabile al conduttore.

I casi specifici in cui é dovuta l’indennità di avviamento

Per capire a fondo quando è obbligatorio versare l’indennità di avviamento si deve definire a pieno cosa sia e quale invece la sua utilità.

La legge la definisce come una somma di denaro che il locatore è obbligato a corrispondere al conduttore in caso di cessazione di un contratto di locazione commerciale o alberghiera.

Indennità avviamento - Getty Images

Tale indennità ha lo scopo di risarcire l’inquilino per il valore che la sua attività ha aggiunto all’immobile, rendendolo più appetibile per i clienti anche dopo la fine del contratto.

Tuttavia, l’obbligo di corrispondere tale indennità è vincolato a precise condizioni stabilite dalla legge.

I requisiti per il riconoscimento dell’indennità di avviamento

Per essere legittimato a ricevere l’indennità di avviamento, il conduttore deve soddisfare alcuni requisiti. In primo luogo, il contratto deve riguardare un immobile ad uso commerciale o alberghiero, ovvero destinato a un’attività che implichi un rapporto diretto con i clienti.

La ragion d'essere di questa indennità è, infatti, quella di compensare l’impatto che l’attività del conduttore ha avuto sull’immobile in termini di valore e clientela fidelizzata.

Non è dovuta, quindi, in caso di cessazione di contratti di locazione relativi a immobili non destinati ad attività commerciali.

Obblighi del conduttore

Un altro elemento essenziale è che l’indennità di avviamento sia versata solo nel caso in cui la cessazione del contratto non sia provocata nè da inadempimento, nè da disdetta o recesso del conduttore (o a che da situazioni concorsuali come il fallimento).

Obblighi del conduttore - Getty Images

In altre parole, se è il conduttore di sua iniziativa opta in maniera unilaterale di interrompere il contratto, oppure se la cessazione avviene a causa di un suo inadempimento, non gli spetterà il versamento dell’indennità.

Al contrario, se la cessazione è dovuta a decisioni del locatore, come nel caso di disdetta, l’inquilino ha diritto all’indennità.

La quantificazione economica dell’indennità di avviamento

Per le locazioni commerciali, l’indennità è pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto.

Quando invece si è di fronte a locazione alberghiera, l'importo ammonta a 21 mensilità.

Vi è tuttavia da precisare che l’indennità può aumentare se l’immobile viene destinato a un’attività affine a quella precedentemente esercitata dal conduttore uscente.

Quando l'indennità raddoppia

Se il nuovo esercizio viene avviato entro un anno dalla cessazione del precedente, l’indennità raddoppia, riconoscendo così il valore aggiunto dall’attività precedente.

Qualora entro un anno dalla fine del contratto, il locatore o un altro conduttore utilizzi il locale allo stesso tipo di attività esercitata dal precedente inquilino, l’indennità di avviamento raddoppia.

Indennità doppia - Getty Images

Ciò vuol dire che le locazioni commerciali l’indennità sale a 36 mensilità, mentre per quelle alberghiere raggiunge le 42 mensilità.

Questa norma ha lo scopo di disincentivare il locatore dall’approfittare dell’avviamento creato dal conduttore, utilizzando il valore dell’immobile senza riconoscergli un adeguato risarcimento.

L’indennità di avviamento come condizione per il rilascio dell’immobile

Un aspetto fondamentale dell’indennità di avviamento è che il pagamento dell’importo è condizione necessaria per l’esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile.

In pratica, se il locatore ha avviato una procedura di sfratto per finita locazione, ma non ha corrisposto l’indennità di avviamento, l’ufficiale giudiziario non potrà procedere con il rilascio dell’immobile, nemmeno in presenza di un titolo esecutivo.

Pertanto, il pagamento dell’indennità deve avvenire prima che l’immobile venga restituito al locatore, impedendo così che il conduttore sia privato della sua attività senza aver ricevuto il dovuto risarcimento.

Quando non è dovuto l'avviamento a titolo di indennità

Quando l'inquilino decide di non rinnovare il contratto di locazione, l’indennità di avviamento non spetta.

Un altro scenario in cui l’indennità non è dovuta si verifica quando l’immobile non viene utilizzato per un’attività commerciale o comunque per attività che coinvolgono direttamente il pubblico.

Per esempio, se il locale viene adibito a studio professionale o ad uso esclusivamente privato, non si applica il diritto all’indennità di avviamento.

Circostanze indennità avviamento - Getty Images

Infine, l’indennità non è prevista quando il conduttore ha violato gravemente i suoi obblighi contrattuali.

Un esempio tipico è il mancato pagamento del canone di locazione: in questo caso, se il locatore risolve il contratto per inadempimento, il conduttore non ha diritto ad alcuna indennità.

Nullità di clausole di esclusione dell'indennità di avviamento

La clausola che prevede la rinuncia dell’inquilino all’indennità di avviamento commerciale, se inserita nel contratto di locazione, è considerata nulla.

Tuttavia, la giurisprudenza ammette la validità di tale rinuncia quando essa è compensata da un beneficio economico o un diritto riconosciuto al conduttore.

Si pensi ad esempio al caso di riduzione del canone di locazione o alla concessione di un diritto di opzione per l’acquisto dell’immobile al termine della locazione.