Acquisto casa in affitto: quando conviene

Quando conviene acquistare un immobile locato

L’acquisto di un immobile locato può rivelarsi un’operazione vantaggiosa.

Conviene in una serie di casi.

Si pensi ad esempio al caso dei soggetti in cerca di ottimi investimenti immobiliari: allora risulta essere vantaggioso in quanto il valore dell’immobile in affitto è generalmente inferiore rispetto a un’unità libera da inquilini.

Altro caso di comodo si ha per il fatto che essendo già affittato l'immobile risulterà portatore di un reddito immediato.

Numerose sono le convenienze, ma altrettante sono le cose da tenere in considerazione prima di procedere all'acquisto.

Ecco perchè, prima di procedere all’acquisto, è essenziale effettuare un’analisi approfondita del contratto di locazione in essere, della solvibilità dell’inquilino e di eventuali problematiche giuridiche.

Una due diligence accurata consente di massimizzare i benefici dell’operazione e di minimizzare i rischi connessi a questo tipo di investimento immobiliare.

I vantaggi dell’acquisto di una casa in affitto

Acquistare un immobile già affittato offre diversi vantaggi, il primo non può che essere rappresentato dalla possibilità di percepire un reddito immediato.

Contratto locazione - Getty Images

Il nuovo proprietario, infatti, può iniziare a percepire i canoni di locazione fin dal momento dell’acquisto.

Il tutto senza dover cercare nuovi inquilini e senza subire periodi di inattività dell’immobile.

Un secondo beneficio concerne invece la riduzione del rischio di vacancy, ovvero il rischio che l’immobile rimanga sfitto per periodi prolungati.

La presenza di un contratto di locazione già in corso consente l'accesso ad un margine di continuità nei pagamenti.

Aspetto questo particolarmente rilevante in un mercato immobiliare competitivo, dove trovare conduttori affidabili può essere complesso.

Redditività continua nel tempo e gestione dell'immobile

Dal punto di vista della redditività, l’acquirente ha il vantaggio di poter analizzare preventivamente il rendimento dell’investimento, valutando il rapporto tra il canone di affitto percepito e il prezzo dell’immobile.

Questo consente una previsione più accurata sulla redditività dell’operazione, sia in termini di rendimento lordo che netto.

Acquisto casa in affitto - Getty Images

Un altro aspetto vantaggioso riguarda la gestione dell’immobile e degli inquilini.

Acquistando un immobile già affittato, si eredita un contratto di locazione in essere, evitando così il processo di selezione di nuovi locatari e le eventuali trattative per la stipula di un nuovo contratto.

Questo comporta un notevole risparmio di tempo e una riduzione degli oneri amministrativi e gestionali.

Valutazione economica di un immobile locato

Un aspetto di primaria importanza per chi intende acquistare un immobile già locato riguarda il suo valore di mercato.

La presenza di un contratto di locazione in essere comporta, generalmente, una riduzione del prezzo rispetto a un immobile libero, con una svalutazione che può oscillare tra il 10% e il 20%.

Il valore finale dell’immobile dipende da diversi fattori, tra cui la tipologia di contratto di locazione stipulato (ad esempio 4+4, 3+2 o transitorio), l’ammontare del canone mensile e l’affidabilità dell’inquilino.

Un elemento rilevante nella trattativa è l’eventuale morosità del conduttore, circostanza che il venditore ha l’obbligo di comunicare al potenziale acquirente.

L’omissione di tali informazioni potrebbe configurarsi come un vizio del contratto di compravendita e dare luogo a possibili richieste di risarcimento danni.

Rischi dell’acquisto di un immobile locato

Nonostante i numerosi vantaggi, l’acquisto di un immobile locato presenta alcune criticità.

Una delle principali riguarda la possibilità di dover attendere la naturale scadenza del contratto di locazione prima di poter disporre dell’immobile.

Se l’acquirente ha intenzione di utilizzare personalmente l’unità abitativa, potrebbe dover affrontare difficoltà nel liberare l’immobile, considerando che le procedure di sfratto sono soggette a normative precise e possono richiedere tempi prolungati, specialmente in caso di opposizione da parte dell’inquilino.

Immobile locato - Getty Images

Inoltre, il venditore ha l’obbligo di informare l’acquirente su eventuali problematiche in corso, come la morosità dell’inquilino o eventuali contenziosi legali.

L’omissione di tali informazioni potrebbe configurarsi come un vizio del contratto di compravendita e dare luogo a richieste di risarcimento danni.

Scadenza e rinnovo del contratto di locazione

Un altro aspetto da valutare attentamente è la scadenza e il rinnovo del contratto di locazione.

Le tempistiche per il rilascio dell’immobile dipendono dalla data di scadenza del contratto rispetto al momento della compravendita.

Se la scadenza del contratto è prevista almeno due anni dopo l’acquisto, il rilascio coinciderà con la cessazione naturale del contratto, previa comunicazione all’inquilino con un preavviso minimo di sei mesi.

Se invece il contratto scade entro due anni dall’acquisto, ma è stato stipulato almeno sei mesi prima della scadenza, l’inquilino ha diritto a rimanere nell’immobile fino a due anni dalla data di acquisto.

Nei casi in cui la scadenza del contratto sia inferiore a due anni e l’acquisto sia avvenuto a meno di sei mesi dalla scadenza, il preavviso di sfratto dovrà essere dato con almeno sei mesi di anticipo, e il rilascio effettivo dell’immobile potrebbe protrarsi fino a tre anni.

Disdetta del contratto da parte del locatore

Se l’inquilino ha la facoltà di recedere dal contratto di locazione in qualsiasi momento, previa comunicazione con un preavviso di almeno sei mesi, per il locatore vigono regole più restrittive stabilite dalla normativa vigente.

Il proprietario dell’immobile, infatti, può esercitare la disdetta alla prima scadenza contrattuale, ossia al termine dei primi quattro anni in caso di contratto 4+4, esclusivamente per le motivazioni tassativamente indicate dall’articolo 3, comma 1, della Legge n. 431/1998.

Disdetta contratto locatore - Getty Images

Diversamente, alla seconda scadenza contrattuale, il locatore può decidere di non rinnovare il contratto senza necessità di fornire giustificazioni.

Tuttavia, deve rispettare l’obbligo di comunicare il mancato rinnovo all’inquilino con un preavviso di almeno sei mesi, al fine di garantire il rispetto dei tempi previsti dalla legge.

Incremento del valore nel tempo

Comprare un immobile locato dà all'interessato la possibilità di beneficiare di un incremento del valore nel tempo.

Mentre si continua a percepire un reddito stabile dal canone di locazione, l’immobile stesso potrebbe rivalutarsi, contribuendo così all’aumento del patrimonio del proprietario.

Tuttavia, come per qualsiasi investimento immobiliare, è fondamentale effettuare un’analisi accurata prima dell’acquisto.

Non tutte le proprietà offrono le stesse opportunità di guadagno, perciò è essenziale valutare attentamente le condizioni contrattuali, la solvibilità dell’inquilino, i costi di gestione e altri fattori determinanti per garantire un investimento vantaggioso.