Obbligo di manutenzione della proprietà: rischi per inadempienza

L’obbligo di manutenzione e la tutela del bene giuridico

L’obbligo di manutenzione di una proprietà, sia essa un immobile singolo o parte di un condominio, non ha rilevanza esclusivamente sul piano civile, ma si innesta anche nel diritto penale.

Ciò avviene quando la sua inosservanza determina rischi concreti per l’incolumità delle persone o anche per quella della pubblica sicurezza.

Tale obbligo trae la sua disciplina da un complesso di norme codicistiche e penali che reclamano una gestione diligente e tempestiva delle parti comuni o dei beni suscettibili di pericolo.

A tal fine, la figura dell’amministratore di condominio, al pari del proprietario di un immobile, si configura come soggetto investito di una posizione di garanzia nei confronti dei condomini e di terzi.

Egli stesso è gravato da doveri di comportamento che, se violati, possono tradursi in responsabilità di natura penale.

Responsabilità penale per omissione di manutenzione casa: la disciplina dell’art. 677 c.p.

L’articolo 677 del codice penale, rubricato “Omissione di lavori in edifici o costruzioni che minacciano rovina”, sanziona chi omette di provvedere ai lavori necessari per rimuovere uno stato di pericolo in un edificio o in una costruzione che minaccia rovina.

Responsabilità penale per mancata manutenzione casa - Getty Images

La norma è considerata un reato di pericolo permanente: lo stato di consumazione perdura finché il pericolo non sia stato eliminato.

La disposizione prevede tre ipotesi:

• i primi due commi puniscono con una sanzione amministrativa la mancata rimozione del pericolo di rovina o di rovina già avvenuta;
• il terzo comma prevede la pena penale (arresto fino a sei mesi o ammenda) se il mancato intervento determina un pericolo concreto per le persone.

Si tratta di una fattispecie penale omissiva, in quanto la condotta incriminata consiste nel non fare ciò che si è obbligati a fare per garantire la sicurezza di edifici o costruzioni.

Applicazione di responsabilità penale al caso del condominio

In ambito condominiale, la giurisprudenza ha chiarito che l’obbligo giuridico di attivarsi per rimuovere il pericolo derivante dalla minacciante rovina di parti comuni può gravare sull’amministratore.

Questo in quanto è un soggetto investito di doveri di manutenzione e conservazione delle parti comuni stesse.

Secondo alcuni orientamenti giurisprudenziali, l’amministratore deve provvedere, ove necessario, anche con interventi urgenti per scongiurare il pericolo, e riferire successivamente all’assemblea condominiale.

Tale obbligo discende dagli articoli del codice civile che regolano mandato e attribuzioni dell’amministratore.

Esso si traduce nel principio generale espresso dall’art. 40, comma 2, del codice penale: “non impedire un evento che si ha l’obbligo giuridico di impedire equivale a cagionarlo”.

Responsabilità penale amministratore - Getty Images

La violazione di tale obbligo può pertanto configurare il reato omissivo di cui all’art. 677 c.p. qualora ricorrano i presupposti di legge, soprattutto quando la mancata manutenzione incide sulla sicurezza delle persone.

Limiti e precisazioni giurisprudenziali

La giurisprudenza recente, tuttavia, ha precisato che la responsabilità penale dell’amministratore non è automatica in tutte le situazioni di pericolo.

Viceversa, richiede che egli abbia effettivamente la possibilità di adottare gli interventi necessari in ragione dei poteri conferiti e delle risorse disponibili.

In alcune pronunce la Corte ha escluso la responsabilità dell’amministratore per omissione di lavori se questi non rientravano nel suo potere materiale di intervento.

Un esempio è dato dall'assenza della volontà assembleare e di fondi stanziati dai condomini, facendo ricadere l’onere sui singoli proprietari.

Questo orientamento sottolinea come la posizione di garanzia dell’amministratore non possa essere interpretata in modo astratto, ma debba essere concretamente collegata ai poteri di intervento previsti dal mandato conferito e alla sua capacità di incidere sulle decisioni condominiali.

Responsabilità penale per danni conseguenti alla mancata manutenzione

Oltre al reato di pericolo previsto dall’art. 677 c.p., l’inadempienza agli obblighi di manutenzione può tradursi in reati di danno.

In particolare si verificherebbero i reati di lesioni personali colpose (art. 590 c.p.) o omicidio colposo (art. 589 c.p.), quando la situazione di pericolo si concretizza in un evento dannoso.

In tali ipotesi, la responsabilità dell’amministratore può essere configurata qualora la sua condotta omissiva – cioè la mancata adozione di interventi idonei a prevenire il rischio – abbia determinato direttamente un danno alla salute o alla vita di terzi.

Danni da mancata manutenzione - Getty Images

La Corte di Cassazione ha affermato che, in relazione a queste fattispecie, l’amministratore riveste una specifica posizione di garanzia, non subordinata alla preventiva deliberazione assembleare o ad una specifica segnalazione di pericolo, salvo casi in cui l’intervento rientri nella competenza dei singoli proprietari.

La sua omissione può integrare atto di colpa qualificabile ai sensi dell’art. 43 c.p., collegando il mancato adempimento dei doveri civilistici alla causazione dell’evento dannoso.

Profili di responsabilità penale in materia di salute e sicurezza sul lavoro

La responsabilità dell’amministratore non si esaurisce nei reati collegati alla manutenzione delle parti comuni ma si estende anche al campo della sicurezza sul lavoro (D.Lgs. 81/2008).

Quando l’amministratore commissiona lavori di manutenzione, egli può essere considerato committente, con tutti gli obblighi previsti dalla normativa antinfortunistica.

In caso di infortunio o incidente mortale legato all’esecuzione di tali lavori in condizioni non sicure, la Corte di Cassazione ha affermato che l’amministratore è tenuto a verificare l’idoneità tecnico-professionale dell’impresa e dei lavoratori autonomi incaricati.

Deve altresì predisporre adeguati sistemi di prevenzione dei rischi.

Il mancato rispetto di tali obblighi può comportare responsabilità penale anche ai sensi delle norme sulla tutela della salute e della sicurezza sul lavoro.

Rischi per i condomini e azioni preventive

È importante sottolineare che non solo l’amministratore, ma anche i singoli condomini possono essere chiamati a rispondere penalmente per omissione di lavori.

Legge e casi di omissione - Getty Images

Ciò, laddove la situazione di pericolo origini nell’ambito di parti dell’edificio di cui sono proprietari esclusivi e in cui non sia intervenuto l’amministratore, oppure qualora la volontà assembleare non si sia formata e nessuno si attivi per rimuovere il pericolo.

Per evitare i rischi di inadempienza, è consigliabile:

• effettuare sopralluoghi regolari e redigere verbali tecnici sullo stato delle parti comuni;
• convocare tempestivamente le assemblee condominiali per deliberare interventi di manutenzione straordinaria;
• adottare provvedimenti cautelativi urgenti (ad esempio transennare zone pericolose) prima dell’esecuzione delle opere effettive;
• documentare tutte le iniziative intraprese, anche in via documentale e fotografica, per tutelare l’amministratore e i condomini in sede giudiziaria.

In tali casi, la responsabilità penale può gravare sui condomini stessi in virtù del loro obbligo giuridico di conservazione dell’immobile.