Quando è possibile acquistare una servitù per usucapione

È possibile acquistare una servitù per usucapione?

Tra i modi di acquisto di una servitù vi è l'usucapione ma, come vedremo meglio in seguito, non tutte le tipologie di servitù possono essere acquisite in questo modo.

Per meglio approfondire la questione occorre soffermarci su alcuni istituti giuridici fondamentali per la trattazione, ovvero il concetto di servitù e quello di usucapione analizzando altresì quelle che sono le tipologie di servitù previste dalla legge.

Che cos'è una servitù

Iniziamo precisando che l'istituto giuridico della servitù trova la propria disciplina all'interno del codice civile. In particolare l'articolo 1027 cc definisce la servitù come un peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a un diverso proprietario.

Dalla norma si evince che per parlarsi di servitù è necessaria la sussistenza di due fondi e su uno dei due deve esserci un peso necessario affinché l'altro fondo possa ricevere una qualche utilità.

Il diritto di proprietà sul quale è stata costituita la servitù viene pertanto compromesso poiché al titolare viene limitata la facoltà di godere del bene che a lui appartiene. La servitù infatti rientra tra i diritti reali di godimento di cosa altrui.

Il rapporto che si costituisce è tra i fondi e non tra i soggetti titolari degli stessi e si traduce, dal punto di vista giuridico, in una situazione di vantaggio per il proprietario del fondo dominante e in una situazione di svantaggio per il proprietario del fondo servente.

Così, ad esempio, la servitù può consistere nel diritto di passare sul fondo altrui per raggiungere la strada pubblica il cui accesso dal proprio fondo è difficile, senza che il proprietario del fondo vicino vi si possa opporre (servitù di passaggio).

Gli elementi che caratterizzano una servitù

La servitù, in quanto diritto reale, è caratterizzata dalla tipicità ed è pertanto espressamente prevista e regolata dalla legge. Devono essere presenti alcuni requisiti fondamentali: vicinanza tra i fondi, predialità, utilità.


La vicinanza tra i fondi non va intesa in senso assoluto ma relativo, poiché i due fondi devono essere necessariamente confinanti ma sufficientemente vicini da consentire l'esercizio della servitù a favore dell'uno e a carico dell'altro.

Per quanto concerne la predialità, la servitù è posta a vantaggio di un fondo e non del suo proprietario.

In merito al terzo elemento, l'utilità, si evidenzia che essa si sostanzia in un vantaggio anche non economico che si traduce in una migliore utilizzazione del fondo, una maggior comodità o omogeneità del fondo dominante.

Modi di costituzione di una servitù

Diversi sono i modi di costituzione di una servitù. Innanzitutto una servitù può essere costituita mediante la stipula di un contratto tra le parti che hanno la proprietà dei fondi coinvolti.

In questo caso siamo in presenza di una servitù volontaria nel cui ambito rientrano anche le servitù che costituite mortis causa, ovvero quelle costituite mediante disposizione testamentaria.

Questo è l'unico caso in cui è ammessa la costituzione di servitù tramite atto unilaterale. Alle servitù volontarie si contrappongono le servitù coattive imposte dalla legge.

La servitù può inoltre, ed è l'aspetto che qui più ci interessa, essere costituita mediante usucapione.

Che cos'è l'usucapione

L'usucapione è una modalità di acquisto della proprietà o di un diritto reale di godimento che avviene a titolo originario, mediante il possesso prolungato del diritto acquisito. Esso è disciplinato dal codice civile agli articoli 1158 e seguenti.

Il possesso deve durare per un certo lasso di tempo e deve avere determinate caratteristiche. Secondo la legge, infatti, il possesso deve essere esercitato in modo continuo, pacifico, ininterrottamente e deve essere manifesto.

Tipologie di servitù

Non tutte le tipologie di servitù possono essere acquisite mediante usucapione.
Per questo è importante avere chiaro quelle che sono le diverse tipologie esistenti e tra queste individuare le servitù che sono compatibili con l'acquisizione tramite lo strumento dell'usucapione.

Possono essere acquisite per usucapione soltanto le servitù apparenti.

Più in generale le servitù possono essere: positive o negative, volontarie o coattive, continue o discontinue nonché apparenti o non apparenti.

Cosa sono le servitù apparenti e non apparenti

Le servitù apparenti sono quelle al cui esercizio sono destinate opere visibili e permanenti. Si deve trattare di opere naturali o artificiali destinate obiettivamente all'esercizio della servitù e tali da rivelare, per la loro struttura e funzionalità, l'esistenza della servitù sul fondo servente.

Le opere, inoltre, devono essere visibili dal fondo servente al fine di escludere la clandestinità del possesso e di farne presumere la conoscenza da parte del proprietario del fondo servente, così che egli possa reagire al comportamento altrui volto ad acquisirla per usucapione.

Tali sono, ad esempio la servitù di acquedotto, di passaggio, di stillicidio.


Citando la servitù di passaggio secondo la sentenza della Cassazione n.12362/2009 possiamo dire che costituisca opera visibile e permanente ai sensi di legge un sentiero che si è formato sul fondo servente come conseguenza dell'avvenuto calpestio qualora esso presenti un tracciato tale da denotare la su afunzione.

Sono servitù non apparenti invece le servitù per le quali non sono presenti tali opere, come la servitù di non edificare o di non innalzare una costruzione oltre un certo limite.

Come già anticipato, la distinzione rileva ai fini dei modi di costituzione delle servitù nonché dell'usucapione, ammessa solo per le servitù apparenti.

Servitù positive, negative, continue e discontinue

Le servitù possono inoltre essere positive o negative.

Sono positive le servitù per il cui esercizio è richiesto un comportamento attivo del proprietario del fondo dominante con un conseguente patimento del proprietario del fondo servente, ad esempio la servitù di passaggio.

Sono negative quelle invece che comportano soltanto un non facere a carico del proprietario del fondo servente, ad esempio la servitù di non costruire o di non costruire oltre una certa altezza.

Le servitù positive, a loro volta, possono essere continue e sono quelle servitù affermative per il cui esercizio non è richiesto il fatto dell'uomo mentre tale attività è richiesta solo nella fase anteriore all'esercizio.

Ad esempio la servitù di acquedotto nella quale, una volta costruite le condotte, l'acqua fluisce senza necessità di ulteriore attività umana.

Le servitù discontinue sono invece quelle per il cui esercizio è richiesta l'attività dell'uomo, come nel caso della servitù di passaggio.

Come si costituisce la servitù per usucapione

Venendo all'argomento centrale della trattazione possiamo trarre le conclusioni in base agli istituti finora descritti.

Si possono costituire per usucapione solo le servitù apparenti, anche se discontinue, purché si rispettino i requisiti dell'usucapione previsti dalla legge.

I requisiti dell'usucapione sono il decorso del tempo e il possesso che deve essere continuo e non interrotto, né violento o clandestino.

La continuità del possesso consiste nella permanente manifestazione del potere sulla cosa. Il possesso non deve aver subito interruzioni naturali o civili, nè deve essere frutto di mera tolleranza altrui.

Le eventuali interruzioni naturali sono date dalla privazione del possesso da parte di qualcuno, quelle civili sono ad esempio atti giuridici come un atto di costituzione.

Infine, occorre precisare che il possesso acquistato in modo violento o clandestino non giova se non dal momento in cui sono cessate la violenza o la clandestinità.

Detto ciò, la servitù può essere acquisita per usucapione esercitando il possesso continuato per vent'anni.

Si ha usucapione abbreviato decennale, invece, se la servitù è stata concessa da un soggetto diverso dal proprietario del fondo servente a un'altra persona che l'ha acquistata in buona fede e a seguito di un titolo idoneo a trasferire la proprietà e esso sia stato trascritto.