Scale condominiali: l'assemblea può imporre ai condòmini di pulirle a turno?

Servizio di pulizia scale condominio

Per la pulizia scale condominiali e più in generale delle parti comuni dell'edificio, solitamente, nei condomini si fa ricorso all'affidamento del servizio a un'impresa.

È usuale, invece, anzi molto ricorrente, nei piccoli condomini, che i condòmini preferiscano gestire la pulizia degli spazi comuni (e in special modo delle scale condominiali) senza fare ricorso a imprese esterne.

Quali requisiti deve avere l'impresa affidataria del servizio di pulizia scale condominiali?

Quali le conseguenze per una scelta illegittima?

E ancora: come e quando può decidersi la pulizia scale condominiali da parte dei condòmini e quali conseguenze per il caso di mancato rispetto dei turni di pulizia?


A questi ultimi due quesiti risponderemo nel prosieguo; qui sono utili brevi cenni all'affidamento esterno.

Legge n. 82 del 1994 e decreto ministeriale n. 274 del 7 luglio 1997; questi due atti normativi individuano i requisiti di chi voglia esercitare regolarmente attività di pulizia, di disinfezione, di disinfestazione, di derattizzazione o di sanificazione e che più comunemente sono denominate imprese di pulizia.

Per queste imprese è obbligatoria iscrizione in un registro tenuto dalla Camera di Commercio industria, artigianato e agricoltura (C.C.I.A.A.) della provincia ove è ubicata la loro sede legale.

L'art. 6 della legge n. 82 del 1994 punisce con una sanzione amministrativa pecuniaria fino ad € 1.032,91 coloro che stipulino contratti, ovvero si avvalgano di imprese di pulizia non iscritte o cancellate dal registro delle ditte o dall'albo provinciale delle imprese artigiane, o la cui iscrizione sia stata sospesa.

Ergo: la deliberazione dell'assemblea condominiale di affidamento dell'incarico a un'impresa senza la verifica dei requisiti sarebbe nulla laddove l'impresa non fosse in regola e esporrebbe i condòmini, salvo mala fede della ditta, alla sanzione amministrativa indicata. La sanzione sarebbe certa al 100% laddove la scelta della ditta senza requisiti fosse volontaria.

Pulizia scale da parte dei condòmini, la deliberazione dell'assemblea

Dato questo contesto generale, passiamo alla questione della pulizia scale da parte dei condòmini e ai quesiti più diffusi

Si può affidare la pulizia delle scale condominiali a uno dei condomini?

Una delle domande più diffuse riguarda l'affidamento della pulizia delle scale condominiali a uno dei condòmini, magari detraendo una parte delle spese condominiali per il servizio prestato.


Rispondere a queste domande è di fondamentale importanza per capire se e quando i condòmini possono pulire le scale condominiali.

Partiamo dal primo quesito. La risposta è dipende dai requisiti del condòmino.

Ragione: se l'assemblea decide che un'opera ovvero un servizio sulle parti comuni debba essere effettuata o prestato da un condòmino, sta affidando un incarico. Ciò tanto se l'affidamento preveda una remunerazione, anche nella forma dell'abbattimento degli oneri condominiali, tanto se sia previsto a titolo gratuito.

Affidare un incarico vuol dire dover rispettare quanto prescritto dalla legge n. 82 del 1994 e dal decreto ministeriale n. 274 del 7 luglio 1997, pena le conseguenze suindicate.

La pulizia scale può essere effettuata a turno dai condòmini?

Diversa, ma comunque non di facile attuazione, la deliberazione della pulizia scale condominiali a turno.


Sul punto la Cassazione ha affermato che la legge (si badi, i principi desumibili dal complesso delle norme dettate in materia di competenza dell'assemblea, non una specifica disposizione) esclude la possibilità per l'assemblea di imporre al singolo condomino l'obbligo di pulire le scale condominiali, o di provvedervi attraverso un proprio pulitore, a turno ovvero individuando specificamente. Qualora fosse adottata una simile delibera, essa sarebbe radicalmente nulla, in quanto i condòmini avrebbero statuito andando oltre le proprie competenze, altresì violando i diritti del singolo condomino sui quali la legge non consente ad essa di incidere (così Cass. 22 novembre 2002 n. 16485).

Ergo: o l'assemblea all'unanimità dei condòmini (si badi: di tutti i condomini non solo dei presenti) decide per la pulizia a turno, ma a quel punto quella non è più una delibera, ma un contratto plurilaterale, ovvero non può essere presa alcuna decisione.

I condòmini che puliscono le scale devono possedere particolari requisiti?

La decisione unanime della pulizia turnaria da parte dei condòmini non necessita che i medesimi posseggano i requisiti prescritti dalla legge per le imprese di pulizia.

Questo perché i condomini non stanno affidando un servizio ma stanno decidendo come gestiretra di loro una cosa di loro proprietà. Mai sentito che per pulire casa propria bisogna essere iscritti alla camera di commercio!

Pulizia scale condominio, mancato rispetto dei turni

Che succede se decisa all'unisono la pulizia delle scale a turno i condòmini non rispettano i turni?

Allora tutto dipende dalla presenza in quell'accordo di sanzioni. È ben possibile che un contratto preveda delle penali, ovvero delle vere e proprie sanzioni per il caso d'inadempimento.

In mancanza di specifiche disposizioni in merito, ciascuna parte del contratto può agire giudizialmente per contestare l'inadempimento e magari ottenere la risoluzione del contratto, oltre che il risarcimento. Non difficile arrivare alla prima, mentre per il ristoro economico va dimostrato il danno subito.

Pulizia scale condominio, scelta volontaria e requisiti previsti

E se in un condominio senza che nessuno abbia detto, deciso o anche semplicemente sollecitato qualcosa, uno o più condòmini iniziano a pulire le parti comuni?

Tutto lecito: ognuno a casa propria, anche nelle parti comuni, può fare quel che vuole. Trattandosi di parti comuni bisognerà operare in modo da non creare danni o pericoli alle parti comuni medesimi ovvero agli altri condòmini (art. 1102 c.c.), ma, dati questi limiti, l'iniziativa individuale non è limitabile.

Il condòmino che decida di dare una ramazzata alle scale non deve avere alcuno dei requisiti prescritti dalla legge n. 82 del 1994 e dal decreto attuativo: egli sta pulendo casa propria e per far ciò non c'è bisogno d'autorizzazione. Si ripete: solo di buon senso per evitare che l'attività rechi danno ad altri (es. mettere cartello “pavimento bagnato”, ecc.).