Trattiamo, oggi, del tema della partecipazione alle spese necessarie a pagare l'impresa affidataria del servizio di pulizia delle scale.
Ci viene domandato:
È possibile fare le pulizie da se in un condominio (in base al proprio turno) anche se tutti gli altri sono contrari?
Bisogna che tutti siano d'accordo?
Ciò si può applicare anche al giardino?
La risposta ai quesiti che precedono è la seguente: se l'assemblea delibera l'affidamento del servizio ad una ditta esterna, per la pulizia delle parti comuni, tutti i condomini devono partecipare a quella spesa.
Se, invece, si decide per il fai da te, ossia per la pulizia a turni da parte del singolo condomino, tutti devono essere d'accordo.
Pulizie in condominio fai da te: tutti d'accordo o non se ne fa niente
Vediamo perché?Quanto all'obbligatorietà delle deliberazioni assembleari, la giurisprudenza, da sempre, in ragione di quanto stabilito dal primo comma dell'art. 1137 c.c. afferma che l'amministrazione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni negli edifici, soggetti al regime del condominio, è affidata all'assemblea dei proprietari dei piani o delle porzioni di piano e all'amministratore, nominato dalla stessa assemblea.
All'assemblea, essenzialmente, la legge assegna una competenza di ordine generale, il cui ambito preciso si definisce avuto riguardo alla circostanza che il settore della gestione, con le scelte discrezionali di merito che sono implicite, è regolato secondo il metodo collegiale ed il principio maggioritario.
In questo contesto si spiega la rilevanza circoscritta della posizione dei singoli condomini, i cui poteri individuali in tema di amministrazione sono limitati alla partecipazione ed alla votazione in assemblea (ed alla impugnazione delle delibere).
Dagli artt. 1130 comma ult., 1135 n. 3 e 1137 comma 2 e 3 cod. civ., rispettivamente, sono così disciplinati l'obbligo dell'amministratore del condominio di predisporre e di presentare il rendiconto annuale all'approvazione dell'assemblea; la competenza dell'assemblea in ordine alla verifica ed alla approvazione del rendiconto, concernente il bilancio consuntivo; i poteri dei singoli condomini relativi al controllo dell'operato dell'amministratore, che si esauriscono con la partecipazione e con il voto in assemblea e, eventualmente, con la impugnazione delle delibere.
L'amministratore di un edificio in regime del condominio è tenuto a dare il conto della gestione alla fine di ciascun anno (art. 1130 comma ult. cod. civ.): l'assemblea dei condomini è legittimata a verificare e ad approvare il rendiconto annuale dell'amministratore (art. 1135 n. 3 cod. civ.); i condomini assenti o dissenzienti possono impugnare la deliberazione, che approva il rendiconto, facendo ricorso all'autorità giudiziaria nel termine di 30 giorni (art. 1137 comma 2 e 3 cod. civ.).
Nella riunione assembleare dedicata alla approvazione del rendiconto, le osservazioni ed i rilievi dei singoli partecipanti inevitabilmente sfociano nella votazione, che approva o respinge il consuntivo.
Se il rendiconto viene approvato, all'operato dell'amministratore (o ancor più dei componenti del consiglio di condominio) il singolo condomino non può quindi più rivolgere censure, come invece continuano qui a fare i due attuali attori: il singolo condomino può soltanto impugnare la delibera non per ragioni di merito, ma nei soli casi e secondo i modi fissati dall'art. 1137 comma 2 e 3 cod. civ.
In sostanza, una volta che l'amministratore abbia presentato il rendiconto annuale all'assemblea dei partecipanti e questa lo abbia approvato, nell'esercizio dei suoi poteri discrezionali afferenti alla gestione delle parti comuni, al condomino dissenziente non resta che impugnare la delibera per ragioni di mera legittimità (cfr. Cassazione civile , sez. II, 20 aprile 1994, n. 3747) (Trib. Salerno 30 gennaio 2010).
In questo contesto, è lecito domandarsi:
se l'assemblea può obbligare i condomini a pagare, perché non può obbligarli a fare qualcosa?Semplice: nel primo caso la legge consente ad un organo collegiale, d'imporre determinate decisioni su materie di sua competenza. In poche parole, si può imporre a qualcuno di partecipare alle spese che sono conseguenza diretta del potere di gestione delle parti comuni.
Nel caso della pulizia fai da te, invece, l'assemblea non si limita a disciplinare la gestione delle parti comuni ma impone ad un condomino di impegnarsi a fare qualcosa direttamente.
Ciò non è possibile, senza il consenso di tutti, in quanto s'andrebbe ad incidere sui diritti individuali del singolo che non rientrano nell'ambito dei poteri riconosciuti all'assise condominiale.
