Pulizia delle scale, è obbligatorio pagare l'impresa affidataria?

NEWS DI Manutenzione condominiale
La pulizia delle scale in condominio può essere eseguita in proprio solamente se tutti i condomini sono d'accordo e l'assemblea non può obbligare nessuno.
04 Febbraio 2013 ore 13:50
Avv. Alessandro Gallucci

PuliziaTrattiamo, oggi, del tema della partecipazione alle spese necessarie a pagare l'impresa affidataria del servizio di pulizia delle scale.

Ci viene domandato:
È possibile fare le pulizie da se in un condominio (in base al proprio turno) anche se tutti gli altri sono contrari?
Bisogna che tutti siano d'accordo?
Ciò si può applicare anche al giardino?
La risposta ai quesiti che precedono è la seguente: se l'assemblea delibera l'affidamento del servizio ad una ditta esterna, per la pulizia delle parti comuni , tutti i condomini devono partecipare a quella spesa.
Se, invece, si decide per il fai da te, ossia per la pulizia a turni da parte del singolo condomino, tutti devono essere d'accordo.


Pulizie in condominio fai da te: tutti d'accordo o non se ne fa niente


Vediamo perché?

Quanto all'obbligatorietà delle deliberazioni assembleari, la giurisprudenza, da sempre, in ragione di quanto stabilito dal primo comma dell'art. 1137 c.c. afferma che l'amministrazione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni negli edifici, soggetti al regime del condominio , è affidata all'assemblea dei proprietari dei piani o delle porzioni di piano e all'amministratore, nominato dalla stessa assemblea.

All'assemblea, essenzialmente, la legge assegna una competenza di ordine generale, il cui ambito preciso si definisce avuto riguardo alla circostanza che il settore della gestione, con le scelte discrezionali di merito che sono implicite, è regolato secondo il metodo collegiale ed il principio maggioritario.
In questo contesto si spiega la rilevanza circoscritta della posizione dei singoli condomini, i cui poteri individuali in tema di amministrazione sono limitati alla partecipazione ed alla votazione in assemblea (ed alla impugnazione delle delibere).

Dagli artt. 1130 comma ult., 1135 n. 3 e 1137 comma 2 e 3 cod. civ., rispettivamente, sono così disciplinati l'obbligo dell' amministratore del condominio di predisporre e di presentare il rendiconto annuale all'approvazione dell'assemblea; la competenza dell'assemblea in ordine alla verifica ed alla approvazione del rendiconto, concernente il bilancio consuntivo; i poteri dei singoli condomini relativi al controllo dell'operato dell'amministratore, che si esauriscono con la partecipazione e con il voto in assemblea e, eventualmente, con la impugnazione delle delibere.
L'amministratore di un edificio in regime del condominio è tenuto a dare il conto della gestione alla fine di ciascun anno (art. 1130 comma ult. cod. civ.): l'assemblea dei condomini è legittimata a verificare e ad approvare il rendiconto annuale dell'amministratore (art. 1135 n. 3 cod. civ.); i condomini assenti o dissenzienti possono impugnare la deliberazione, che approva il rendiconto, facendo ricorso all'autorità giudiziaria nel termine di 30 giorni (art. 1137 comma 2 e 3 cod. civ.).
Nella riunione assembleare dedicata alla approvazione del rendiconto, le osservazioni ed i rilievi dei singoli partecipanti inevitabilmente sfociano nella votazione, che approva o respinge il consuntivo.
Se il rendiconto viene approvato, all'operato dell'amministratore (o ancor più dei componenti del consiglio di condominio) il singolo condomino non può quindi più rivolgere censure, come invece continuano qui a fare i due attuali attori: il singolo condomino può soltanto impugnare la delibera non per ragioni di merito, ma nei soli casi e secondo i modi fissati dall'art. 1137 comma 2 e 3 cod. civ.
In sostanza, una volta che l'amministratore abbia presentato il rendiconto annuale all'assemblea dei partecipanti e questa lo abbia approvato, nell'esercizio dei suoi poteri discrezionali afferenti alla gestione delle parti comuni, al condomino dissenziente non resta che impugnare la delibera per ragioni di mera legittimità (cfr. Cassazione civile , sez. II, 20 aprile 1994, n. 3747) (Trib. Salerno 30 gennaio 2010).

Pulizia scaleIn questo contesto, è lecito domandarsi:
se l'assemblea può obbligare i condomini a pagare, perché non può obbligarli a fare qualcosa?

Semplice: nel primo caso la legge consente ad un organo collegiale, d'imporre determinate decisioni su materie di sua competenza. In poche parole, si può imporre a qualcuno di partecipare alle spese che sono conseguenza diretta del potere di gestione delle parti comuni.
Nel caso della pulizia fai da te, invece, l'assemblea non si limita a disciplinare la gestione delle parti comuni ma impone ad un condomino di impegnarsi a fare qualcosa direttamente.
Ciò non è possibile, senza il consenso di tutti, in quanto s'andrebbe ad incidere sui diritti individuali del singolo che non rientrano nell'ambito dei poteri riconosciuti all'assise condominiale.

riproduzione riservata
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  • Paola3
    Paola3
    Domenica 26 Novembre 2017, alle ore 20:37
    Faccio le pulizie da tre anni per il mio condominio garage di 119 unità.
    Dall anno prossimo il mio amministratore ha detto che non è più legale fare le pulizie da se perché ci vuole l'assicurazione e che i condomini mi devono assumere a tutti gli effetti come una impresa.
    Dovrei aprire la partita Iva?
    Posso sapere se ciò è vero?
    Sono andata dal giudice di pace ma nessuno ha saputo dirmi nulla
    Paola Rossi 
    rispondi al commento
  • Michele 62
    Michele 62
    Sabato 10 Settembre 2016, alle ore 12:17
    Buongiorno, il mio condominio se così. si può definire e composto da 4 alloggi 2 al pieno terra e 2 al primo piano, tutti con accesso diretto ai garage nel seminterrato.

    Per quanto riguarda la pulizia delle scale che facciamo noi e giusto che quelli del piano terra puliscono dal seminterrato sino al loro ingresso o devono farle sino a primo piano come facciamo noi del primo piano?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Michele 62
      Lunedì 12 Settembre 2016, alle ore 16:51
      Non esistono norme in tal senso e ognuno è libero di pulire la parte di edificio che ritiene. Se vuoi una risposta più dettagliata ed approfondita sull'argomento, prova il nostro servizio di consulenza su aspetti, legali, fiscali, condominiali riguardanti la casa <a title="Consulenza Legale
      rispondi al commento
  • Giovanna
    Giovanna
    Lunedì 29 Agosto 2016, alle ore 11:58
    Nel mio condominio c'è sempre stata un'impresa di pulizie, effettuando turni di due giorni a settimana.

    Da 2 mesi, dal momento che un condomino è moroso da più di un anno, l'amministratore ha deciso di affidargli la pulizia delle scale per permettergli di scalare, almeno in parte, il debito.

    Ora mi chiedo, come posso agire io che ho già pagato le rate condominiali fino a settembre (compresa la pulizia delle scale) ed inoltre questa signora lava le scale solo quando le fa più comodo, a volte anche dopo 10 gg.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Giovanna
      Mercoledì 7 Settembre 2016, alle ore 15:50
      Puoi sicuramente contestare l'operato dell'amministratore che può affidare l'incarico di pulizia delle parti comuni solamente a imprese abilitate e iscritte presso la Camere di Commercio.Se vuoi una risposta più dettagliata ed approfondita sull'argomento, prova il nostro servizio di consulenza su aspetti, legali, fiscali, condominiali riguardanti la casa Consulenza Legale, Fiscale e Condominiale.
      rispondi al commento
  • Elisir
    Elisir
    Lunedì 27 Giugno 2016, alle ore 16:15
    Il mio condominio è un'unico edificio ma con due scale diverse.

    In una scala vige il fai da te, nell'altra la pulizia è affidata ad un'impresa.

    E' possibile che il trattamento e le relative spese siano così diverse nel medesimo condominio ?

    Nella scala dove pulisce l'impresa è stata votata a maggioranza perchè tre condomini su quattro sono parenti del proprietario dell'impresa e non sono stati pertanto presi in considerazione preventivi molto più bassi. Tutto ciò è legale ?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Elisir
      Mercoledì 29 Giugno 2016, alle ore 12:55
      Sebbene sia un unico condominio, le "questioni di scala" riguardano solo i diretti interessati e se l'impresa è stata regolarmente scelta in assemblea, dubito che si possa contestare qualcosa.
      rispondi al commento
  • Nadiazucchi
    Nadiazucchi
    Sabato 18 Giugno 2016, alle ore 15:34
    Buongiorno, nel caso in cui 4 condomini vogliono l' impresa di pulizie e 4 il fai da te ( 8 condomini in totale) chi decide in merito?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Nadiazucchi
      Lunedì 20 Giugno 2016, alle ore 18:14
      Decide l'assemblea e se non si raggiunge la maggioranza per affidare l'incarico all'impresa (in seconda convocazione bastano la maggioranza dei presenti e 333 millesimi), allora tutto resta com'è cioè nessuna impresa, ma nessuna possibilità per gli altri d'imporre il "fai da te" che necessita del consenso di tutti e non può essere deliberato a maggioranza.
      rispondi al commento
  • Alenar
    Alenar
    Mercoledì 11 Maggio 2016, alle ore 15:16
    Buongiorno Può un condomino evitare che l'appalto di un qualsiasi lavoro venga dato ad una società non di suo gradimento?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Alenar
      Mercoledì 11 Maggio 2016, alle ore 18:15
      No, se l'assemblea affida l'incarico con le maggioranze previste dalla legge e l'impresa ha i requisiti per l'assunzione dello specifico incarico.
      rispondi al commento
  • Ermejiofigo der bigonzo
    Ermejiofigo der bigonzo
    Mercoledì 20 Maggio 2015, alle ore 18:56
    Le faccio la domanda contraria .. noi siamo in 5/6 ( attualmente sono 5 appartamenti di cui 3/4 cointestati alle stesse persone ) in 2 vorremmo mettere la ditta per pulire le scale e uno spazio condiviso ... gli altri 3 non vogliono e vorrebbero fare a turno .. possiamo obbligarli a mettere una ditta o dobbiamo per forza fare a turno ? grazie
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Ermejiofigo der bigonzo
      Lunedì 1 Giugno 2015, alle ore 16:53
      Loro non vi possono obbligare a fare a turno (la Cassazione dice che una delibera del genere sarebbe nulla) e voi non potete obbligarlo a mettere un'impresa a meno che la cosa non venga deliberata dall'assemblea.
      rispondi al commento
  • Salvatore
    Salvatore
    Sabato 28 Dicembre 2013, alle ore 04:49
    Sono in condominio di 20 condomini divisi in 2 palazzine e si paga troppo di pulizie circa 500 euro a famiglia.
    Posso rifiutarmi?
    Sono troppe.
    Nella attesa di risposta un cordiale saluto, grazie.
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Salvatore
      Lunedì 30 Dicembre 2013, alle ore 17:55
      No, se le spese sono decise dall'assemblea con le giuste maggioranze non può rifiutarsi di adempiere.
      rispondi al commento
  • Mesut
    Mesut
    Martedì 26 Febbraio 2013, alle ore 03:06
    Mar03Redazione Blog.Casa.it Da alcune rioizavelni fatte sul sito di casa.it nelle zone centrali di Cagliari si potrebbe indicare una valutazione spannometrica di circa 3.000 euro al metro quadrato.
    rispondi al commento
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