Proprietà indivisa: spese condominiali ogni comproprietario ne risponde

Se un appartamento è in proprietà indivisa l'amministratore può chiedere il pagamento delle spese condominiali anche ad uno solo dei comproprietari.

Questa, nella sostanza, la conclusione cui è giunto il Tribunale di Genova con una sentenza depositata in cancelleria lo scorso 26 aprile.

Cerchiamo di comprendere più da vicino un'affermazione che, lungi dal rappresentare una novità, conferma un principio ormai consolidato in seno alla giurisprudenza.

S'ipotizzi che Tizio è proprietario dell'immobile Alfa ubicato nel condominio Beta.

Alla sua morte l'appartamento cade in eredità e finisce nella disponibilità di Caio e Sempronio, suoi figli.

Ognuno, come per legge, accettata l'eredità, diviene proprietario per un mezzo di quell'unità immobiliare.

Si tratta di un classico caso di proprietà indivisa.

I proprietari, infatti, accettando l'eredità e non dividendo l'immobile ne sono divenuti titolari in comunione.
Qui s'inserisce il discorso relativo alle spese condominiali e alla possibilità per l'amministratore dell'edificio di chiederle indistintamente a tutti i comunisti.

La fattispecie risolta dal Tribunale di Genova è pressappoco la seguente: il condominio X chiede ed ottiene decreto ingiuntivo contro il condomino Y per l'omessa pagamento di spese condominiali.

Quest'ultimo si oppone al decreto deducendo, tra le altre cose, che non gli potevano essere richieste tutte le quote ma, al massimo, solamente quelle direttamente riferibili alla sua quota di proprietà ricevuta in eredità.

Il giudice ligure ha respinto questa eccezione.
Si legge nella sentenza che:

a) non è in alcun modo provato che i debiti di cui trattasi, od anche solo parte di essi, presentino natura ereditaria, in quanto maturati in capo al de cuius, e siano, come tali, soggetti all'applicazione dell'art. 754 c.c.;

b) l'obbligazione di cui trattasi è indivisibile, se e fino a quando (come nel caso di specie) indivisa sia la proprietà cui essa afferisce; come tale, essa è soggetta all'applicazione del combinato disposto degli artt. 1317 e 1294 c.c., in forza del quale i suddetti comproprietari rispondono solidalmente dei debiti di cui trattasi.

Tali conclusioni sono peraltro corroborate dalla recente sentenza della Cassazione, assolutamente pertinente al caso di specie, che ha affermato che i comproprietari di un'unità immobiliare sita in condominio sono tenuti in solido, nei confronti del condominio medesimo, al pagamento degli oneri condominiali, sia perché detto obbligo di contribuzione grava sui contitolari del piano o della porzione di piano inteso come cosa unica e i comunisti stessi rappresentano, nei confronti del condominio, un insieme, sia in virtù del principio generale dettato dall'art. 1294 cod. civ. (secondo il quale, nel caso di pluralità di debitori, la solidarietà si presume), alla cui applicabilità non è di ostacolo la circostanza che le quote dell'unità immobiliare siano pervenute ai comproprietari in forza di titoli diversi.

Trattandosi di un principio informatore della materia, al rispetto di esso è tenuto il giudice di pace anche quando decida secondo equità ai sensi dell'art. 113, secondo comma, cod. proc. civ. (Cass. 21907 del 21.10.2011) (Trib. Genova 26 aprile 2012).

In sostanza solamente per i debiti lasciati dal de cuius, gli eredi rispondono il proporzione alla loro quota di eredità ma per quelli maturati successivamente, vige, come per qualsiasi comunione, il principio della responsabilità solidale.