Quali sono le differenze tra proprietà, possesso e detenzione

Diritto di proprietà: caratteristiche e modi di acquisto

Proprietà e possesso sono termini che nel gergo comune sono spesso usati come sinonimi.
Dal punto di vista giuridico si tratta invece di concetti tra loro molto diversi.
Di seguito cercheremo di fare chiarezza per comprenderne le differenze.

Molto spesso si pensa che il possessore di un bene ne sia sempre anche il proprietario.
Non sempre è così: avere il possesso di un bene non significa necessariamente essere titolari del diritto di proprietà.


Quali sono per il diritto le differenze tra proprietà e possesso? Vediamole di seguito.
La proprietà è un diritto su una cosa che viene definito dal nostro ordinamento come diritto reale.
Il proprietario ha un potere assoluto e immediato sul bene.
Il potere del proprietario è assoluto, in quanto comporta il dovere altrui di non ingerirsi.
Il diritto del proprietario inoltre è immediato, in quanto si esercita senza la mediazione dell'altrui prestazione.

La proprietà può essere privata o pubblica, con riferimento al soggetto giuridico, privato o pubblico che ne è titolare.
Rispetto agli altri diritti reali previsti dal nostro ordinamento (diritto di superficie, enfiteusi, di usufrutto, di uso, abitazione e di servitù), la proprietà è il diritto che consente la più ampiasfera di facoltà che un soggetto possa esercitare su una cosa. Le facoltà spettanti al proprietario sono descritte dal codice civile, che all'articolo 832 afferma:

la proprietà è il diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo entro i limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento. Art. 832 cod.civ.

Rientra tra le facoltà spettanti al proprietario, quella di godere della cosa (disposizione materiale). Si tratta cioè della facoltà di utilizzare il bene o di non usarlo, di decidere come e quando usarlo. In presenza di cosa fruttifera, la facoltà di godimento include il diritto di fare propri i frutti, siano essi naturali (come ad esempio i prodotti della terra), o civili (come il denaro che il proprietario percepisce nel concedere in locazione l'immobile).

La seconda facoltà riconosciuta al proprietario è quella di disporre della cosa (disposizione in senso giuridico). Si tratta della facoltà ad esempio di vendere o non vendere, di dare in locazione o di donare il bene di cui si è proprietari.

La legge descrive queste facoltà evidenziandone due caratteristiche: il proprietario gode e dispone del bene in modo pieno ed esclusivo. Il proprietario può fare tutto ciò che non sia espressamente vietato.

In mancanza di una norma di legge che ponga limiti o obblighi di tipo privato o di ordine pubblico volti a realizzare un contemperamento di interessi contrapposti, le facoltà del proprietario sono illimitate. Il contenuto effettivo che assume questo diritto, al di là della definizione normativa, dipende dai limiti e dagli obblighi del proprietario stabiliti dalla legislazione in materia.

Nell'ambito dei limiti privati si pensi al divieto di atti di emulazione. Il proprietario non può godere del suo bene per compiere atti che non abbiano altro scopo se non quello di nuocere o recare molestia ad altri. È quanto previsto dall'articolo 833 del codice civile in forza del quale non è ad esempio consentito erigere un muro al solo scopo di togliere al proprietario confinante la vista del panorama.

Si pensi ancora alle norme che regolano i rapporti di vicinato. In tal senso la legge pone dei limiti alla facoltà di godimento della proprietà, determinando delle distanze minime nel costruire edifici, scavare pozzi o piantare alberi.

Nell'ambito dei limiti di carattere pubblico si pensi ai casi di espropriazione e requisizione.

In ultimo, precisiamo che l'esclusività riconosciuta dalla legge implica che il proprietario possa escludere chiunque altro dal godimento e dalla disposizione del bene.
La chiusura di un fondo, prevista dall'articolo 841 del codice civile, rende evidente questa esclusione, in quanto il proprietario può porre un recinto intorno ad un terreno o chiudere una porta davanti alla casa.


Il diritto del proprietario è protetto, in caso di violazioni altrui, dall'autorità giudiziaria.
Il nostro ordinamento punisce il furto, la violazione di domicilio o l'appropriazione indebita.
Non riconosce soltanto una tutela dal punto di vista penale.

A tutela del proprietario che si ritenga leso soccorrono anche azioni civili come le azioni petitorie: si tratta dell'azione di rivendicazione, dell'azione negatoria, dell'azione di regolamento dei confini e apposizione di termini.

Altra caratteristica del diritto di proprietà molto importante è l'elasticità. Nel caso in cui il proprietario costituisca un diritto reale su un bene (ad esempio usufrutto sulla casa) vengono fortemente limitate le facoltà spettanti al titolare del bene. Si parla in tal caso di nuda proprietà ma qualora il diritto reale si estingua automaticamente il diritto di proprietà riacquisterà la sua pienezza.

Le modalità di acquisto della proprietà di un bene

La proprietà può essere acquistata a titolo derivato o a titolo originario. Nel primo caso la proprietà si trasmette da un individuo all'altro. Tipicamente la proprietà si acquista tramite negozio giuridico traslativo della proprietà (compravendita, permuta, donazione) oppure per successione a titolo di eredità o di legato, in caso di morte del titolare o negli altri modi stabiliti dalla legge (aggiudicazione tramite asta giudiziaria).

In caso di acquisto a titolo derivato l'acquisto si collega all'esistenza del diritto in capo a colui che trasferisce. Si acquista lo stesso diritto, con la stessa ampiezza e gli stessi limiti.

Per dimostrare di essere proprietari, ad esempio di una casa o di un terreno, occorre innanzitutto fornire la prova dell'atto di provenienza (il titolo valido ed efficace). Ci vuole qualcosa in più in quanto occorre dare dimostrazione che il soggetto da cui si è acquistato era il legittimo proprietario e così via a ritroso, risalendo fino al primo primo e incontestabile proprietario (ad esempio chi ha costruito l'immobile o ha usucapito).

Nel caso di acquisto a titolo originario, il diritto di proprietà può essere acquistata senza che vi sia un atto giuridico che sancisca la trasmissione da una persona all'altra. Si tratta dell'acquisto mediante accessione, unione, specificazione commistione, invenzione, occupazione e usucapione, connesso quest'ultimo al possesso.
La proprietà si acquista libera da pesi e da diritti di terzi, salvo quelli che siano strettamente inerenti alla cosa.
Per dimostrare di aver acquisito la proprietà a titolo originario bisogna provare la sussistenza dei requisiti previsti dalla legge per ciascuna modalità.

Il possesso e la detenzione: quali sono le differenze?

Proprietà e possesso sono due concetti differenti. La prima è una situazione di diritto: si tratta del diritto sulla cosa descritto dall'articolo 832 del codice civile.
Il possesso è una situazione di fatto disciplinata dall'articolo 1140 del codice civile che lo definisce come il potere sulla cosa che si manifesta in un'attività corrispondente all'esercizio del diritto di proprietà o di altro diritto reale.

È la differenza che intercorre tra titolarità e ed esercizio del diritto, fra l'essere proprietari e il comportarsi come proprietari.

Normalmente il proprietario è anche possessore. Tuttavia può accadere che il proprietario non possieda la cosa e che altri ne abbia il possesso. È il caso della cosa consegnata dal venditore al compratore a seguito di una vendita nulla o della casa consegnata prima della stipula della compravendita; il venditore è rimasto il proprietario e l'acquirente ne ha acquisito il possesso.


Il potere di fatto sul bene ha anche una protezione giuridica autonoma e separata rispetto alla tutela prevista a favore della proprietà. Di questa protezione può avvalersi anche il proprietario che agisca in qualità di possessore.

Per poter aversi possesso sono necessari due requisiti: la materiale disponibilità e l'intenzione di possedere, ossia l'intenzione di comportarsi come proprietario (animus possidendi); si tratta del cosiddetto elemento psicologico che deve essere manifestato dal soggetto in maniera esplicita.
Oggetto del possesso sono le cose, intese come beni materiali. Si devono escludere i beni demaniali e i beni del patrimonio indisponibile dello Stato e degli altri enti pubblici territoriali.

Per fare degli esempi, è possessore colui che abita un appartamento o coltiva un terreno senza riconoscere in altri il proprietario, non pagando un canone di locazione o di affitto. Il proprietario trascura di esercitare il proprio diritto ed altri, possessore non proprietario, lo esercita al suo posto.

L'acquisto del possesso avviene mediante spoglio, qualora avvenga in danno e contro la volontà del precedente possessore, oppure mediante consegna della cosa.

Il solo fatto del possesso comporta per il possessore la tutela possessoria (a difesa appunto del suo possesso).

La detenzione

L'articolo 1140 cui abbiamo fatto riferimento afferma che si può possedere direttamente o a mezzo di persona che ne abbia la detenzione della cosa. La relazione con la cosa non deve essere necessariamente personale in quanto il possessore può esercitare il proprio potere anche tramite terzi detentori.

Ecco che qui si introduce un altro concetto, quello della detenzione da tenere distinto dal concetto di possesso.
È detentore della cosa colui che ne ha la disponibilità materiale, potendola utilizzare a proprio piacimento, nella consapevolezza che essa appartenga ad altri (il proprietario o possessore appunto).

Normalmente si detiene il bene in forza di un titolo valido che riconosce il bene come appartenente al proprietario. Si pensi al contratto di locazione, di comodato, di deposito (detenzione qualificata). In questo caso si detiene la cosa nel proprio interesse ma vi sono casi in cui si può detenere la cosa nell'interesse altrui come per ragioni di servizio, ad esempio in forza di un contratto di lavoro (detenzione non qualificata ottenuta nell'interesse altrui).

Il proprietario, pur non essendo detentore in quanto consegna le chiavi dell'appartamento, continua a mantenere il possesso, esercitandolo mediante la riscossione del canone di locazione.

Come si dimostra il possesso?

Come provare in concreto che una data situazione di fatto sia possesso o detenzione?

Non è semplice dimostrare l'esistenza dei due presupposti sopra delineati. In merito vige una presunzione di possesso: chi esercita il potere di fatto sulla cosa e dunque ne è materiale detentore, si presume sia il possessore, ritenendosi implicito il suo animo di possedere.

È fatta salva la prova contraria ; si dovrà dimostrare che egli abbia iniziato a detenere la cosa come semplice detentore, cioè sulla base di un titolo che implichi il riconoscimento del possesso altrui.

Il possesso viene tutelato dall'ordinamento tramite le azioni possessorie volte a contrastare gli atti di spoglio e di molestia da altri commessi. Si tratta delle azioni di reintegrazione o spoglio e di manutenzione i cui presupposti sono descritti dalla legge.