Proposta d'acquisto: si deve pagare la provvigione all'agenzia?

Conclusione del contratto tramite agenzia immobiliare

Un modo per rendersi indipendenti è andare a vivere da soli è certamente quello di acquistare casa. Se a tal fine ci si avvale dei servizi di un'agenzia immobiliare, una volta che si è individuato l'immobile che fa al caso nostro è necessario presentare una proposta di acquisto.

Siamo di fronte a una dichiarazione di volontà presentata da chi assume l'iniziativa del contratto, ovvero dal soggetto interessato ad acquistare un certo bene.
Solitamente viene redatta per iscritto, su un modulo prestampato che viene fornito dal mediatore immobiliare.

Costituisce un atto preparatorio (non ancora idoneo al trasferimento della proprietà) rispetto alla conclusione del contratto di compravendita stipulato davanti al notaio.


Quali sono gli elementi contenuti nella proposta di acquisto immobiliare?

Contestualmente alla proposta deve essere versata la provvigione a favore dell'agenzia immobiliare?

Diamo una risposta a questi quesiti spiegando come avviene la conclusione del contratto.

La proposta acquisto casa ordinaria

L'accordo delle parti si può formare simultaneamente ma solitamente, come avviene per i contratti di compravendita, in fasi successive. In tal caso le dichiarazioni di volontà prendono il nome di proposta e accettazione.

La proposta di acquisto casa può essere semplice ed è quella che può essere revocata per avvenuto ripensamento da parte del proponente fino al momento in cui l'accordo non è stato concluso, ovvero, fino a quando il proponente non abbia ricevuto notizia dell'accettazione della controparte.

Solo in quel momento, infatti, il contratto può dirsi concluso.
Questo aspetto, vedremo che è fondamentale per determinare il momento in cui è dovuta la provvigione all'agente immobiliare.

Il modulo utilizzato come proposta contiene l'indicazione del bene da acquistare nonché del prezzo di vendita. Solitamente vi è un'ulteriore clausola in base alla quale l'accettazione da parte del venditore determina la conclusione del contratto preliminare, più dettagliato per quanto concerne gli elementi dell'affare rispetto alle informazioni riportate nella proposta.

La revoca della proposta acquisto immobile

Abbiamo detto che fino alla conclusione dell'affare il proponente può revocare la proposta. Quest'atto non sempre è privo di conseguenze.

Ricordiamo infatti che se la revoca della proposta avviene senza giustificato motivo e su di essa la controparte aveva fatto affidamento, può scattare la responsabilità precontrattuale per mancata buona fede nello svolgimento delle trattative.

Il venditore che avrebbe accettato la proposta potrà fare richiesta del risarcimento del danno in base all'articolo 1337 del codice civile. In forza della suddetta norma le parti nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto devono infatti comportarsi secondo buona fede.


Se per il nostro ordinamento a favore delle parti vige il principio dell'autonomia contrattuale, incensurabile e insindacabile, è da tenere a mente che durante le trattative, le parti sono sottoposte al dovere di buona fede che può implicare la possibilità di un sindacato delle ragioni di una revoca.

La proposta di acquisto irrevocabile

Altro caso è quello della proposta irrevocabile. In tal caso, una volta che il documento è stato sottoscritto dal futuro acquirente, la proposta non potrà essere revocata dal sottoscrittore per un determinato lasso di tempo e l'impegno preso sarà per lui vincolante. L'eventuale revoca che, entro il termine fissato, dovesse intervenire sarebbe senza effetto.

Il futuro venditore invece, in questo periodo, sarà libero di valutare le condizioni contenute nella proposta e successivamente accettarla oppure rifiutarla qualora non sia interessato. Nel frattempo è infatti libero di valutare anche altre offerte.

Solitamente un congruo lasso di tempo durante il quale la proposta di acquisto si ritiene ferma è pari a 15 giorni.

L'utilità della proposta irrevocabile è evidente in quanto il destinatario di questa fruisce di un periodo di tempo entro il quale decidere se concludere o meno l'affare, con la certezza che, nel frattempo, il proponente non modificherà i termini della proposta, né proporrà ad altri l'affare.

L'acconto

All'atto della sottoscrizione della proposta di acquisto presso la sede dell'agenzia immobiliare, solitamente l'acquirente versa una somma a titolo di acconto.

Questo vuol dire che se la proposta non verrà accettata dal venditore, questi sarà tenuto a restituire quanto percepito. La somma, solitamente versata con assegno, viene calcolata in proporzione al valore dell'immobile.


Nel caso in cui la proposta venga accettata dal venditore, mediante apposizione della firma, entrambe le parti saranno vincolate al rispetto di quanto in essa contenuto.

Da questo momento, eventuali modifiche delle clausole della proposta necessitano del consenso di entrambe le parti e varranno a costituire il regolamento contrattuale.

Quando è dovuta la provvigione all'agente immobiliare?

Ora che abbiamo fatto il punto su concetti come proposta, accettazione e conclusione del contratto è bene chiarire quando sorge il diritto dell'agenzia immobiliare a percepire la provvigione. Partiamo da quanto previsto dalla legge.

Il mediatore, in base alla descrizione contenuta nell'articolo 1754 del codice civile è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza. La provvigione è a lui dovuta solo se l'affare è concluso. Diversamente gli spetta solo il rimborso delle spese da lui sostenute.

Dunque, in base alle disposizioni del legislatore, affinché sorga il diritto alla provvigione è necessario che il contratto vada a buon fine, sia che si tratti di contratto preliminare sia di un contratto definitivo. È dunque pacifico che in caso di revoca della proposta la provvigione non debba essere corrisposta.

Proposta irrevocabile: all'agenzia immobiliare spetta la provvigione?

Cosa succede in caso di proposta irrevocabile? È necessario anche in questo caso che si arrivi alla conclusione dell'accordo affinché l'agente immobiliare possa pretendere dalle parti il pagamento della provvigione.

È quanto affermato dalla Corte di Cassazione, con sentenza N.7781/2020, in base alla quale il diritto alla provvigione sorge soltanto quando è stato concluso un contratto tale per cui si possa agire dinnanzi al Giudice per ottenere l'esecuzione in forma specifica dello stesso.

Cosa vuol dire? Per comprendere il concetto è necessario soffermarsi sulle differenze tra proposta e contratto preliminare.

La proposta è il documento, piuttosto sintetico, che descrive l'oggetto della futura compravendita e il prezzo; dunque vengono in essa riportati gli elementi essenziale affinché l'affare vada a buon fine.

A differenza della proposta, il contratto preliminare contiene ulteriori clausole volte a descrivere tutti gli elementi dell'accordo (oltre a quelli essenziali già definiti) nonché l'impegno a stipulare un successivo contratto di compravendita definitivo e traslativo della proprietà.

Le conclusioni della Corte di Cassazione

Se in caso di revoca della proposta senza giusta causa sorge una responsabilità precontrattuale che si concretizza in un risarcimento del danno, maggiori tutele sorgono in caso di ripensamento dopo la stipula del contratto preliminare.

La parte interessata potrà adire l'Autorità giudiziaria per richiedere l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo a contrarre. La sentenza del giudice produrrà gli effetti del contratto definitivo non concluso, con il conseguente passaggio di proprietà che avverrà in forma coattiva.

Ecco che sulla base di quanto affermato dalla Corte di Cassazione in assenza di un contratto che dia luogo all'esecuzione forzata della prestazione mancata, la provvigione non deve essere versata. L'ordinanza pertanto rigetta il ricorso del mediatore che nella fattispecie accampava il diritto alla provvigione.