Proposta d'acquisto vincolata a sottoscrizione mutuo cosa sapere

Proposta d'acquisto subordinata al mutuo: di cosa si tratta

Devi acquistare un immobile ma in mancanza di sufficiente liquidità ti vedi costretto a rivolgerti alla tua banca per fare richiesta di un mutuo.

Ecco che, prima di impegnarti con la conclusione del contratto preliminare, vuoi essere sicuro che la banca ti conceda il mutuo richiesto al fine di poter ottemperare agli obblighi derivanti dal contratto.

Cosa fare?

Una soluzione è quella di presentare al futuro venditore una proposta di acquisto vincolata al mutuo.


In tal caso la validità della proposta è subordinata alla sottoscrizione del finanziamento.

In attesa della decisione da parte della banca in merito alla concessione o meno del mutuo gli effetti della proposta d'acquisto o del contratto preliminare restano sospesi.

Se però il mutuo viene negato, la proposta decade e le parti non saranno più in alcun modo vincolate.

Proposta di acquisto immobiliare e contratto preliminare

Facciamo un passo indietro e spieghiamo brevemente cosa sia la proposta acquisto casa. Trattasi della dichiarazione con la quale l'acquirente manifesta la propria volontà di acquistare un determinato immobile.

Una volta che il venditore accetta la proposta firmandola, essa si trasforma in automatico in contratto preliminare di compravendita, al quale seguirà il rogito notarile per il passaggio della proprietà.

Con il contratto preliminare le parti si vincola alla futura conclusione del contratto definitivo di compravendita. Dopo la sottoscrizione del contratto preliminare le parti non potranno più tirarsi indietro poiché con tale atto hanno assunto l'impegno a concludere, entro il termine stabilito, il contratto definitivo finalizzato al passaggio di proprietà.

Da quanto sopra è evidente come, all'atto del compromesso, l'acquirente debba poter essere certo di disporre della somma necessaria per poter pagare il prezzo della casa.

Qualora il compratore si sia rivolto a una banca dovrà pertanto essere sicuro che il mutuo richiesto venga a lui effettivamente erogato.

In caso contrario, non potendo ottemperare ai propri impegni, si troverebbe costretto a versare il doppio della caparra già corrisposta e a subire tutte le conseguenze dovute al suo inadempimento.

Come può l'acquirente tutelarsi in caso di rifiuto del mutuo?

Può succedere che, nel lasso di tempo che intercorre tra la stipula del contratto preliminare e il rogito notarile l'istituto di credito, dopo avere effettuato l'esame della pratica, decida di negare il finanziamento.

Ecco che, per tale evenienza, la proposta d'acquisto vincolata al mutuo può rivelarsi uno strumento di tutela per l'acquirente. In che modo?

Le parti, sulla base del principio di libertà contrattuale, possono disciplinare, con apposita clausola, l'eventualità che si verifichi qualche imprevisto, come appunto la mancata concessione del mutuo a favore dell'acquirente.

Esse avranno dunque facoltà di apporre all'accordo una condizione.

Che cos'è la condizione

Dal punto di vista giuridico la condizione è un evento futuro e incerto al verificarsi del quale è subordinata l'iniziale efficacia del contratto (condizione sospensiva) o la cessazione degli effetti del contratto (condizione risolutiva).

Si appone una condizione sospensiva che sospende, cioè, la produzione degli effetti della proposta. È pertanto sottoposto a condizione sospensiva il contratto la cui iniziale efficacia è subordinata alla concessione del mutuo.


Il fine della clausola è del tutto evidente: si vuole evitare possibili contestazioni in caso di rifiuto da parte dell'istituto di credito.

La clausola sospensiva può essere apposta nella proposta acquisto immobile ma anche direttamente nel contratto preliminare.

Anche in tale ipotesi l'efficacia del contratto verrà sospesa e condizionata al verificarsi di un determinato evento futuro e incerto. Essa deve risultare in modo chiaro ed esplicito nel contratto.

In sostanza, fino a quando il mutuo non viene accettato, gli effetti del preliminare sono sospesi. Al verificarsi dell'erogazione del mutuo si produrranno i normali effetti a esso collegati e l'accordo sarà vincolante per le parti.

Finché perdura l'incertezza in merito all'avverarsi o meno della condizione, si dice che questa pende. Le parti che si trovano in pendenza della condizione si trovano in una situazione di incertezza giuridica che viene tutelata dalla legge.

Ulteriori informazioni sulla condizione

In pendenza della condizione le parti devono innanzitutto comportarsi secondo le regole della correttezza. Il dovere di buona fede impone a chi ha acquistato sotto condizione sospensiva di astenersi dall'assumere comportamenti che possano pregiudicare l'avveramento della condizione.

Con l'avveramento della condizione, ovvero con la concessione del mutuo, gli effetti del contratto preliminare che a questo punto si produrranno, retroagiscono alla data della sua stipula.

Cosa succede se la condizione non si avvera, quindi se la banca nega il mutuo?
Gli effetti del contratto, precedentemente sospesi, non potranno più prodursi e il contratto preliminare verrà meno.

Vista la mancata efficacia del contratto non sono dovute le provvigioni all'agenzia immobiliare poiché il vincolo giuridico tra le parti non si è costituito.


Dunque, se il mutuo non viene concesso, l'eventuale caparra versata dall'acquirente dovrà essere restituita e sarà sufficiente dare comunicazione alla controparte entro il termine fissato.

Qualora non si comunichi alcunché entro tale data la proposta di acquisto vincolata si considererà scaduta e l'acquisto dell'immobile sarà obbligatorio.

Termine della condizione

La proposta di acquisto vincolata può avere un termine che consente al venditore di non rimanere sospeso a tempo indefinito e poter recuperare così la piena disponibilità dell'immobile.

A tale data l'acquirente dovrà dare comunicazione al venditore se il mutuo è stato o meno concesso. Deve cioè dare un riscontro in merito all'avverarsi o meno della condizione sospensiva.

Tale termine, su richiesta della parte interessata, può anche essere prorogato.