La proposta di acquisto non obbliga a pagare la provvigione

Proposta di acquisto immobiliare

Quando si ha intenzione di acquistare un immobile, occorre avere ben presenti gli obblighi a cui si è tenuti, sia nei casi in cui ci si trovi a vendere sia nella opposta ipotesi in cui si acquisti l'unità immobiliare.

Non sempre l'intera operazione commerciale inizia, prosegue e si conclude senza battute di arresto.

Il venditore e l'acquirente sono titolari di interessi opposti.


Il tutto può ulteriormente complicarsi nel momento in cui si ha intenzione di procedere con l'acquisto casa tramite agenzia immobiliare, come avviene oramai nella maggior parte dei casi.

In tal caso, infatti, anche se si acquista da un privato, nell'ambito della contrattazione interviene un'agenzia immobiliare, che pretenderà di riscuotere la propria provvigione per il lavoro di intermediazione svolto.

Per tale motivo è necessario essere preparati anche con riferimento a tale aspetto per riuscire a gestire al meglio i rapporti con l'agenzia soprattutto nei casi più controversi in cui alla fine non si giunga alla conclusione dell'affare.

Ciò in quanto, se la compravendita si conclude, non vi sono particolari perplessità, poiché si è tenuti a riconoscere all'agente immobiliare la provvigione pattuita.

Ma se l'affare non si conclude, cosa succede con riferimento al compenso del mediatore, è sempre dovuto o vi sono casi in cui tale emolumento non deve essere versato?

Fasi per l'acquisto immobile: dalla proposta di acquisto alla stipula compravendita

In linea di massima, tutti hanno una idea vaga o al contrario ben definita di quali siano i passaggi per acquistare una unità immobiliare.

Dopo le consuete visite per visionare gli immobili, selezionati dall'agente immobiliare, individuato quello che fa al caso nostro il primo passo è formulare la proposta di acquisto immobile, con la quale generalmente si presenta un'offerta acquisto casa più bassa rispetto alla originaria richiesta del venditore.

Se a tale proposta acquisto casa segue l'accettazione proposta di acquisto da parte venditore, in quanto ritenuta congrua, si procede alla stipula del c.d. contratto preliminare di compravendita, volgarmente anche compromesso, e contestualmente si versa la caparra confirmatoria proposta di acquisto, di cui all'art. 1385 c.c. con la quale le parti si impegnano a vendere e ad acquistare l'immobile oggetto della proposta di acquisto.

Se non vi sono problematiche che impediscono la conclusione dell'operazione, l'ultima fase è rappresentata dalla stipula del contratto definitivo di compravendita con cui la titolarità della proprietà dell'immobile si trasferisce dal venditore all'acquirente, con contestuale pagamento delle relative imposte, dell'onorario del notaio, nonché della provvigione dell'agenzia.

Provvigione dell'agenzia immobiliare

Per lo svolgimento di tale attività di intermediazione, come rilevato, l'agente immobiliare ha diritto a riscuotere la provvigione pattuita da entrambe le parti che intervengono nella compravendita.

Tale diritto, tuttavia, per espressa previsione normativa dell'art. 1755 c.c. può essere validamente esercitato dall'agente solo allorquando l'affare si è concluso per effetto del suo intervento.

Dalla disposizione normativa richiamata sembrerebbe doversi concludere che se l'affare non si conclude la provvigione non è dovuta. Nonostante la chiarezza del dato normativo, non è sempre agevole riuscire a capire quando l'affare può ritenersi concluso.


In particolare, importanti dubbi riguardano la mancata stipula del contratto definitivo di compravendita.

Se non sembrerebbero sorgere dubbi in ordine al dovere di corrispondere la provvigione in caso di stipula del preliminare di vendita, anche senza la successiva compravendita dell'immobile, perplessità di non poco conto sono sorte con riferimento al caso in cui a seguito della proposta di acquisto casa non si proceda con le successive fasi della contrattazione.

In tali casi la provvigione dell'agente immobiliare deve ritenersi dovuta?

Proposta acquisto immobile e conclusione dell'affare

Sul diritto del mediatore di ottenere il versamento della provvigione pattuita nel caso in cui l'operazione commerciali si fermi a una mera proposta di acquisto, si è pronunciata, anche di recente, la giurisprudenza della Corte di Cassazione, che con la sentenza 26 gennaio 2023 n. 2385, ha affermato un condivisibile principio in linea con il dettato normativo.

Secondo la Suprema Corte, se l'art. 1755 c.c. subordina la debenza della provvigione alla conclusione dell'affare, ci si deve interrogare se la mera proposta per acquisto casa può costituire un affare.

Il legittimo dubbio sorge, come rilevato, in considerazione del riconoscimento della provvigione nel caso di stipula di un contratto preliminare di compravendita senza che a questo segua la firma definitiva dal notaio.

Anche il preliminare, pur comportando il sorgere di obbligazioni per ambedue le parti, non trasferisce il bene.

Sulla base di tale premessa si è indotti a pensare che anche per la proposta di acquisto sia dovuta la provvigione al mediatore.

La risposta della Cassazione è, invece, negativa al riguardo: non è dovuta la provvigione all'agenzia immobiliare nel caso in cui l'operazione commerciale si sia fermata alla mera proposta di acquisto.

La proposta di acquisto in quanto atto preparatorio

Il presupposto dell'affare deve essere inteso, genericamente, come qualsiasi operazione di natura economica, generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, anche se articolatasi in una concatenazione di più atti strumentali, purché diretti nel loro complesso a realizzare un unico interesse economico, anche se con pluralità di soggetti (Cass., n. 30083/2019).

Se tale operazione si realizza, è salvo il diritto alla provvigione del mediatore.

Deve, invece, ritenersi escluso il diritto alla provvigione, allorquando tra le parti si sia costituito soltanto un vincolo idoneo a dare impulso alle successive articolazioni del procedimento di conclusione dell'affare.



La sottoscrizione della proposta di acquisto si appalesa come un atto meramente preparatorio che funge da impulso per la corretta esecuzione delle successive fasi dell'intera operazione commerciale di compravendita.

Per effetto della proposta di acquisto le parti non devono ritenersi vincolate, atteso che di fatto non sorge alcuna obbligazione vincolante.

Ciò trova conferma nel fatto in caso di inadempimento della proposta di acquisto immobiliare, la parte adempiente non può ricorrere all'esecuzione in forma specifica (art. 2932 c.c.) per ottenere il risarcimento del danno derivante dalla mancata stipula del contratto preliminare.

Cassazione: la proposta di acquisto non dà titolo per la provvigione

In sintesi, se la parte acquirente formula proposta di acquisto, questa ancorché accettata dal venditore, se non seguita dalla stipula quantomeno del contratto preliminare di vendita, non dà diritto al mediatore di chiedere il versamento della provvigione.

Questo perché la proposta di acquisto immobiliare è un mero atto preparatorio con funzione di impulso alla prosecuzione delle successive fasi, non producendo invece alcun effetto vincolante per le parti alla esecuzione di obbligazioni.