Preliminare di donazione: è valido?

Preliminare di donazione: è possibile?

Si può promettere a qualcuno la donazione di un bene?

È dunque valido il preliminare di donazione di un immobile?

Secondo quanto stabilito dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione la donazione implica la presenza di una volontà presente e pertanto non può essere oggetto di un contratto preliminare che comporta invece un impegno per il futuro. Ne consegue che il compromesso avente a oggetto la donazione di una casa deve considerarsi privo di validità.

Facciamo un passo alla volta e cerchiamo di capire il ragionamento sotteso alle decisioni dei Giudici partendo da che cosa sia una donazione e come funziona.

La donazione: come funziona

Con la donazione si trasferisce ad altra persona la proprietà di un bene che ci appartiene, senza ricevere alcun corrispettivo. Siamo in presenza di un contratto con il quale il donante manifesta la volontà di alienare la cosa a titolo gratuito e il donatario manifesta la sua intenzione di riceverla.


Nel caso in cui la donazione riguardi un bene immobile il contratto dovrà essere stipulato mediante atto pubblico. Una donazione di non modico valore deve essere stipulata davanti ad un notaio e due testimoni; diversamente siamo in presenza di una donazione senza validità che, in quanto affetta da nullità, può essere impugnata da chiunque ne abbia interesse e senza alcun limite di tempo.

La donazione è un atto di liberalità, gratuito e spontaneo con il quale si arricchisce il patrimonio altrui.

Cos'è il contratto preliminare

Il contratto preliminare è il contratto con il quale le parti si impegnano a stipulare, in un momento successivo, un ulteriore contratto (il contratto definitivo) che produrrà gli effetti voluti dalle parti.

Ad esempio, in caso di contratto preliminare di compravendita le parti si impegnano rispettivamente a vendere e ad acquistare ma il passaggio della proprietà avverrà unicamente con il rogito notarile in un momento successivo. Il compromesso consente ai contraenti di ultimare quella serie di pratiche che talvolta si rendono necessarie prima di addivenire alla stipula del contratto definitivo.

Il compromesso vincola, in modo indissolubile, alla sottoscrizione del rogito notarile (che trasferirà la proprietà dell'immobile) entro il termine stabilito dalle parti.

Oltre che per la vendita viene utilizzato per la permuta e locazione.


Il codice civile non offre una definizione puntuale di questa tipologia contrattuale ma nella prassi si tratta di uno strumento giuridico sempre più diffuso, soprattutto in caso di alienazione di un immobile. Rientra nell'ambito di quelli che la dottrina definisce nogozi preparatori ed è caratterizzato dalla dissociazione di effetti obbligatori ed effetti reali.

Le parti si obbligano infatti in un primo momento a manifestare il loro consenso alla stipula di un contratto definitivo. Solo con quest'ultimo si produrranno gli effetti reali ed ulteriori effetti obbligatori.

Ci si chiede a questo punto: il contratto preliminare può essere utilizzato anche per il contratto di donazione?

La promessa di donazione è valida?

Come asserito dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione la promessa di donazionenon è valida. La donazione è un atto di liberalità che, come tale, presuppone la volontà nell'istante in cui viene manifestata, una volontà attuale.

La volontà di donare non può essere rimandata ad un momento futuro. Ne consegue che una persona non può impegnarsi a regalare in futuro una casa a qualcuno. Un eventuale compromesso con il quale ci si impegni entro un certo termine a donare un immobile a qualcuno è nullo e dunque privo di effetti.


Ne consegue che, qualora venga redatto un contratto che vincola a stipulare in futuro la donazione, il donante non sarà obbligato a consegnare la cosa e resterà libero di ripensarci.
Conseguentemente, in caso di revoca del consenso, il futuro donatario non avrà alcun titolo e strumento a disposizione per poter vantare dei diritti e pretendere l'acquisizione del bene.

Se invece chi ha sottoscritto il contratto preliminare, manifestando la volontà di compiere un atto di liberalità, decide davvero di stipulare la donazione questa sarà valida ed efficace.
L'atto sarà idoneo a produrre i suoi effetti e potrà avvenire il passaggio di proprietà in favore del beneficiario.

In conclusione una donazione non può essere imposta fino a quando il contratto di donazione non è stato concluso.

In riferimento a quanto sopra esposto citiamo la sentenza della Corte di Cassazione n. 14262 dell'8 giugno 2017, in base alla quale la scrittura privata che contiene pattuizione aventi effetti obbligatori in merito alla futura stipula del contratto di donazione costituisce un'ipotesi di contratto preliminare di donazione che deve ritenersi operazione giuridicamente inammissibile perché affetta da nullità insanabile.

I Giudici supremi chiariscono che la donazione è un actus legitimus che non ammette preliminare.
Ribadendo un orientamento tradizionale la promessa di donazione è inammissibile poiché l'obbligarsi a donare farebbe venir meno un requisito essenziale di qualsiasi atto di liberalità ovvero la spontaneità dell'attribuzione e dell'arricchimento in favore di altri.