Cos'è la procura a vendere e quali differenze con il mandato?

NEWS DI Comprare casa22 Ottobre 2018 ore 10:02
Procura e mandato: in cosa consistono, forma necessaria e quali sono i limiti ai poteri conferiti. Vediamo inoltre quali sono le differenze tra i due istituti
procura , mandato , vendita , rappresentanza

La procura a vendere: che cos'è?


La procura è un istituto disciplinato dagli articoli 1387 e seguenti del codice civile.
In particolare l’articolo 1387 afferma che:

Il potere di rappresentanza è conferito dalla legge ovvero dall'interessato
Art. 1387 cod.civ.


La rappresentanza può essere legale, se imposta dalla legge oppure volontaria, se deriva dalla volontà della persona rappresentata. Nel primo caso si pensi alla rappresentanza dei genitori rispetto ai figli minori o del tutore rispetto all’incapace.
Nel secondo caso, siamo in presenza di una procura, un atto unilaterale rivolto a terzi, avente ad oggetto la rappresentanza di un soggetto. Costituisce uno strumento giuridico istituito per agevolare i negozi giuridici, e la sua operatività è rimessa alla scelta del singolo, in quanto manifestazione di autonomia dell’individuo.

Anziché agire personalmente come potrebbe, fare il soggetto che rilascia la procura preferisce affidare ad altri il compito di stipulare un contratto.
Con la rappresentanza un soggetto (rappresentato) attribuisce ad un altro soggetto (rappresentante) il potere di sostituirlo nel compimento di una o più attività giuridiche; gli effetti di degli atti compiuti, si producono direttamente in capo al rappresentato.
Dunque, il rappresentante partecipa alla conclusione del contratto manifestando la propria volontà; un altro soggetto, come disposto dall'articolo 1388 del codice civile, subisce gli effetti della dichiarazione di volontà del rappresentante, acquistando i diritti e assumendo le obbligazioni che derivano dal contratto concluso.

Procura a vendere
Pensando ad un contratto di vendita, se il rappresentante munito di procura dichiara di vendere o di comprare un immobile, sarà il rappresentato che vende o compra. Qualora un soggetto per l'acquisto di una casa si avvalga dell'operato di un procuratore in sede di compravendita, la proprietà del bene verrà acquistata dal rappresentato.

La procura può essere conferita a qualunque persona abbia la capacità di agire, a prescindere dal tipo di rapporto che intercorre con il rappresentato.

Affinché l'atto compiuto dal rappresentante sia efficace nella sfera giuridica del rappresentato, esso deve essere perfezionato nei limiti delle facoltà conferitegli, in nome (cosiddetta spendita o menzione del nome) e per conto (cioè nell’interesse) del rappresentato.

Con la procura a vendere, gli effetti dell'atto si producono direttamente in capo al rappresentato (come se egli avesse personalmente concluso il contratto) poiché il rappresentante ha fatto la spendita del nome; questo vuol dire che i terzi hanno intrattenuto rapporti giuridici con il rappresentante, nella consapevolezza che gli effetti venivano prodotti in capo al rappresentato.


Forma della procura a vendere


L’articolo 1392 del codice civile disciplina la forma che deve avere la procura.
Quest’ultima non deve avere una forma predeterminata, l’importante è che abbia la forma richiesta per l’atto che il rappresentante dovrà concludere. Ove ad esempio venga rilasciata la procura per l’acquisto di una casa sarà necessaria la forma scritta. Una procura orale non avrà alcun effetto.

Procura e mandato
La procura può essere generale o speciale.
La procura generale è quella relativa ad una serie determinata di affari o relativa a tutti gli affari relativi al patrimonio del rappresentato.
La procura speciale riguarda un singolo affare o più affari specifici del rappresentato.

La procura non permette di far compiere qualsiasi atto al rappresentante. Non potrà essere conferita per il compimento di quegli atti detti personalissimi, che necessariamente dovranno essere compiuti direttamente dal soggetto interessato. Non si potrà ad esempio conferire la procura per perfezionare un testamento in quanto atto personalissimo.


Abuso dei poteri e falso procuratore


La procura è uno strumento utile che in certi casi più addirittura rivelarsi indispensabile per la gestione dei propri affari. Può considerarsi anche sicuro poiché la legge prevede anche delle tutele a disposizione del soggetto rappresentato nei casi in cui il rappresentante dovesse effettuare un esercizio illecito dei poteri a lui conferiti.

Che succede se qualcuno perfeziona un affare senza averne i poteri?
Può anche accedere che qualcuno, investito del potere di rappresentanza, ecceda i limiti stabiliti. La procura ad esempio lo autorizzava ad acquistare fino ad un certo prezzo, ma egli ha comperato ad un prezzo superiore.

Si parla in entrambe le ipotesi di falso rappresentante, falsus procurator.
Quale sorte subirà il contratto stipulato?

Il contratto, essendo stipulato in nome del rappresentato non produce effetti nei confronti di chi ha la procura; non produrrà nemmeno effetti nei confronti del rappresentato essendo stato concluso fuori dai limiti della procura.

Esso sarà pertanto inefficace, quindi del tutto improduttivo di effetti.

La persona in nome della quale il falso procuratore ha contrattato può comunque ratificare il contratto, con una successiva dichiarazione di volontà, detta ratifica, volta a sanare il difetto del potere di rappresentanza.
La ratifica, se effettuata dal rappresentato, ha effetto retroattivo.

Il contratto sanato diventa efficace dalla data della conclusione; la ratifica dunque assume a posteriori il significato di una procura originaria.


Responsabilità del falso procuratore


L’inefficacia del contratto concluso dal falso procuratore tutela il rappresentato ma non il terzo contraente che confidava nell’efficacia del contratto e nella buona fede del procuratore.

Mandato e vendita
Il rischio di incontrare nel mondo degli affari un falso procuratore viene dunque addossato sul terzo contraente, il come può, come strumento di tutela, potrà pretendere dal falso procuratore il risarcimento dei danni subiti per aver confidato nella efficacia del contratto senza alcuna colpa.

L’assenza di colpa da parte del terzo contraente è un elemento di estrema importanza; non vi deve essere da parte sua alcuna forma di negligenza.
Egli ha infatti l’onere di accertare l’esistenza e l’estensione del potere di rappresentanza di chi è munito di procura. Nel caso in cui egli avesse potuto, facendosi consegnare la procura e leggendo attentamente le clausole concernenti i suoi limiti, accorgersi che stava contrattando con un falso procuratore, la legge non gli riserva nemmeno il diritto al risarcimento.


Differenza tra procura e mandato


Come abbiamo evidenziato, la procura è un atto unilaterale con il quale un soggetto, il rappresentante, viene investito del potere di rappresentanza. In forza dell’atto di procura il rappresentante si legittima ad agire di fronte ai terzi. Non è necessaria l’accettazione del rappresentante, nemmeno qualora la procura abbia forma scritta.

Il mandato invece è un contratto stipulato tra due parti (ha struttura bilaterale) e riguarda l’interno rapporto giuridico tra di esse. Il mandato è disciplinato dagli articoli 1703 e seguenti del codice civile. Con il mandato una parte (il mandatario) si obbliga nei confronti dell'altra (il mandante), a compiere uno o più atti giuridici per conto, ovvero nell’interesse di quest’ultimo.

A differenza della procura che autorizza il rappresentante al compimento di atti, il mandato lo obbliga al compimento dei suddetti atti. Procura e mandato hanno dunque due funzioni diverse.

Il mandato è un contratto a titolo oneroso in quanto il mandatario, salvo patto contrario, ha diritto ad un compenso per l’attività svolta. Il mandatario deve eseguire l'incarico con la diligenza del buon padre di famiglia e nel portarlo a termine non può farsi sostituire da altri, salvo che non sia stato autorizzato dal mandante stesso. Diversamente sarà responsabile dell'operato del sostituto.

Il mandato può essere con o senza rappresentanza; non necessariamente dunque l'atto compiuto dal mandatario produrrà i suoi effetti direttamente nella sfera giuridica del mandante.

In caso di mandato con rappresentanza, qualora cioè il mandatario sia munito di procura, oltre che per conto del mandante egli agirà anche in suo nome.

In caso di mandato senza rappresentanza il mandatario agisce per conto (nell’interesse) del mandante ma in nome proprio, con la conseguenza che lui e non il mandante, acquisterà e diritti e assumerà le obbligazioni derivanti dal contratto concluso con il terzo.

L'interno rapporto disciplinato dal contratto di mandato avrà i seguenti effetti: il mandatario è obbligato a ritrasferire al mandante, con un nuovo contratto, i diritti che ha acquistato.
A sua volta egli avrà il diritto ad essere rimborsato per quanto corrisposto al terzo in forza dell'atto concluso.
Qualora il mandatario sia inadempiente, in caso di rifiuto a ritrasferire i diritti acquisiti, il mandante potrà agire nei suoi confronti, mediante l'azione di esecuzione specifica dell'obbligazione di contrarre.

Anche il mandato, come la procura può essere generale o speciale, a seconda che riguardi tutti gli atti di ordinaria amministrazione oppure il compimento di uno o più atti specifico.

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Procura a vendere differenza con il mandato: Commenti e opinioni


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