Procedure per la stima di un immobile

NEWS DI Comprare casa
La valutazione economica di un alloggio viene solitamente dettata da esperienze personali del settore immobiliare, e dalla applicazione di procedure standard.
07 Febbraio 2012 ore 11:47

Le procedure di stima economica di un fabbricato sono da sempre state oggetto di analisi empiriche che, in qualche caso, s'intrecciano con esperienze dirette del settore immobiliare e con criteri di giudizio nettamente variabili.

Procedura stima immobileSenza entrare in merito alla questione riguardante il corretto sistema di valutazione, si evidenziano dei metodi, che, anche se non esaustivi, potranno dare al lettore delle indicazioni di carattere generale, utili per comprendere la complessità dell'argomento, ma non tali da trasformare chiunque in un esperto valutatore.
Il criterio maggiormente impiegato dai periti si basa sulla stima a Valore di mercato.



Questa valutazione è determinata dal confronto tra l'immobile in oggetto, e altre unità della zona aventi le medesime caratteristiche (periodo di costruzione, finiture, tipologia costruttiva, ecc.).
Dalla comparazione si ricava un prezzo medio, riferito su ogni metro quadrato, che, moltiplicato per la superficie commerciale (concetto esplicitato in seguito), darà la quotazione del fabbricato.

La superficie commerciale è una grandezza che comprende, oltre l'ingombro della parte abitata (compreso i muri), anchel'area dei balconi, delle terrazze, di eventuali giardini, ecc.

Stima immobilePer il calcolo di questa dimensione, si può fare riferimento alla normativa UNI 10750, che prevede delle percentuali in conformità di ciascun elemento.

Alla superficie complessiva dell'alloggio (area calpestabile pavimento + spessore divisori interni non portanti), si aggiunge il 50% dello spazio di ingombro dei muri portanti interni e perimetrali.

La percentuale sale al 100% se l'immobile è indipendente o monofamiliare.
Questa quantità, tra l'altro, non deve eccedere il 10% della somma tra: superficie utile (area calpestabile) + spazio muri non portanti.

Per le parti accessorie, sono previsti i seguenti criteri di ponderazione:
- 25% per i balconi e terrazze scoperte;
- 35% per i balconi e terrazze coperte (chiusi da tre lati);
- 60% per le verande;
- 15% per i giardini di ville;
- 10% per i giardini di appartamenti .
A questa distinzione segue anche un'aliquota spettante per i patii e porticati, ove presenti.



Le parti condominiali quali: androni, scale, ecc., solitamente non dovrebbero essere inserite poiché parti comuni e indivisibili, ma non è difficile riscontrare casi in cui lo spazio del corpo scala sia suddiviso per il numero degli alloggi a piano.

stimare un immobileLe altre variabili che contraddistinguono il prezzo unitario sono: l'esposizione (soleggiamento e rumorosità da strade trafficate), lo stato di manutenzione, la posizione rispetto ai piani dell'edificio, ecc.

In base a queste condizioni saranno applicati dei correttivi (incrementativi o decrementativi) che determineranno il livello qualitativo dell'alloggio.

Si pensi infatti che, per un attico, si potrà avere un fattore correttivo di oltre il 25%, rispetto ad un analogo appartamento collocato ad uno dei primi piani dell'edificio.

Ovviamente a queste percentuali, dedotte da tabelle acquisibili da web o da esperti del settore, si associa anche la presenza o meno di lastrici solari, depositi nei sottotetti, ecc., cioè di tutti gli accessori immobiliari che, anche in minima parte, contribuiscono alla funzionalità dell'unità abitativa.

procedura per stimare immobileUn discorso, che si ricollega in parte a quanto fin qui esposto, riguarda la valutazione economica di un appartamento esistente, posto in relazione al prezzo di un box auto venduto singolarmente.
Non è difficile riscontrare, in certi casi, che il costo (dedotto al metro quadrato), sia palesemente superiore rispetto ad un alloggio.

Questa condizione è determinata dalla cronica carenza di parcheggi privati nelle nostre città, e tanto più evidente quanto più ci si allontana dal centro abitato verso la periferia.

Oltre questi sistemi si possono adottare altri criteri, molto più semplici, tramite il Costo di costruzione o con il Valore di trasformazione.
Nel primo caso, consigliabile per una valutazione spannometrica, il tecnico tiene conto della somma di tutti i costi necessari per la costruzione del fabbricato, prendendo come riferimento un prezzo medio corrente (ricavabile in zona dall'esperienza sul campo di una impresa edile), a cui aggiungere il prezzo del terreno edificabile e l'utile della società.

È evidente che questa valutazione è adatta per edifici di nuova fattura e di tipo ordinario, in quanto sarebbe alquanto complesso riferire, un importo stimato oggi, ad un periodo antecedente di realizzazione dell'immobile.
Con il valore di trasformazione, applicabile per edifici vecchi, parzialmente o totalmente abitabili, si procede alla determinazione del valore tramite la differenza tra il prezzo finale del fabbricato dopo la ristrutturazione, decurtato delle spese necessarie per l'intervento edilizio.

riproduzione riservata
Articolo: Procedure per la stima di un immobile
Valutazione: 3.77 / 6 basato su 43 voti.
  • fs
  • fs
  • fs
  • fs

Procedure per la stima di un immobile: Commenti e opinioni


Nome visualizzato nel commento

Indirizzo E-Mail da confermare
ACCEDI, anche con i Social
per inserire immagini
NON SARANNO PUBLICATE RICHIESTE DI CONSULENZA O QUESITI AGLI AUTORI
Alert Commenti
  • Cori
    Cori
    Sabato 26 Gennaio 2013, alle ore 15:32
    Vorrei sapere come si fa a stimare il valore oggettivo (e non quello stabilito da agenzie immobiliari!) di un immobile sito nella provincia di Pisa.
    rispondi al commento
    • Arch. Emanuele Distefano
      Arch. Emanuele Distefano Cori
      Lunedì 28 Gennaio 2013, alle ore 16:27
      Per Cori: Dall'articolo si evince che esistono diversi metodi per la valutazione del valore di un alloggio. Secondo la mia opinione quello più corretto è il sistema che si basa sulla Norma UNI 10750 (indicata sopra) e su un valore medio di mercato reale e non ipotetico per mq. E' ovvio, tuttavia, che anche la professionalità e preparazione del tecnico è fondamentale.
      rispondi al commento
Torna Su Espandi Tutto
Notizie che trattano Procedure per la stima di un immobile che potrebbero interessarti
Come si calcola il valore commerciale di un immobile

Come si calcola il valore commerciale di un immobile

Per calcolare il valore commerciale di un immobile bisogna utilizzare le metodologie di calcolo fornite dall'estimo, da scegliere in base allo scopo della stima.
Valutazione immobiliare

Valutazione immobiliare

Prima di procedere ad una valutazione del proprio immobile, alcuni concetti relativi al mondo dell'economia, specificatamente alla sua branca dell'estimo.
Valutatore immobiliare

Valutatore immobiliare

Pubblicata la nuova norma UNI 11558:2014, contenente i requisiti di conoscenza, abilità e competenza, richiesti alla figura professionale del valutatore immobiliare.
Contenuti dell'Attestato di Certificazione Energetica: oltre la burocrazia

Contenuti dell'Attestato di Certificazione Energetica: oltre la burocrazia

L'ACE di un edificio esistente redatto sulla base di un accurato rilievo dello stato di fatto è un utile strumento di valutazione preliminare per acquisti immobiliari.
Permuta immobiliare

Permuta immobiliare

Con il termine permuta si indica il trasferimento reciproco di cose o diritti da un contraente all'altro, senza il versamento di un corrispettivo in denaro.
accedi al social
Visibilità AziendeRegistrati
21.043 Aziende Registrate
img azienda img preventivi aziende img redazionale
img impresa img marketing img banner
barra aziende
SERVIZI UTENTIRegistrati
278.448 Utenti Registrati
img mypage img ristrutturazione img preventivi utente
img progettazione img consulenza img mercatino
img cadcasa img forum img computo
img riscaladamento img clima img imu
barra utenti
QUANTO COSTA, DOVE LO TROVO?
    • Nottingham rehab supplies nrs healthcare m56644 set-kit di valutazione da 4 posate con manico rosso
      Nottingham rehab supplies nrs...
      26.59
    • Stefanplast s.p.a. stefanplast vaso plastica rettangolare colore coccio, 40 cm
      Stefanplast s.p.a. stefanplast...
      4.34
    • Letto matrimoniale rumi a rete fissa color quercia
      Letto matrimoniale rumi a rete...
      249.00
    • Asciuga-lucida bicchieri sv1000 professionale
      Asciuga-lucida bicchieri sv1000...
      1.54
    • Agv casco moto agv junior open top vale symbols con stickers
      Agv casco moto agv junior open top...
      75.90
    • Sfa wc con trituratore marca sfa sanitrit modello sanicompact 43 silence
      Sfa wc con trituratore marca sfa...
      592.00
    • Valutazione rischio campi elettromagnetici
      Valutazione rischio campi...
      200.00
    • Ristrutturazioni di pregio
      Ristrutturazioni di pregio...
      500.00
    • Biasi promo finanziamento caldaia a condensazione rinnova
      Biasi promo finanziamento caldaia...
      55.00
    • Pacometria
      Pacometria...
      1.00
    • Diagnosi ad ultrasuoni
      Diagnosi ad ultrasuoni...
      1.00
    • Progetto giallo
      Progetto giallo...
      140.00
    • Nbrand cassetta postale in acciao inox dimensioni 22x11x32 colore grigio ghisa - ft-v
      Nbrand cassetta postale in acciao...
      21.89
    • Oluce atollo in vetro lampada tavolo
      Oluce atollo in vetro lampada...
      449.02
    • Designperte.it novecento poltrona charles eames con pouf - registrati e ottieni il 5% di sconto
      Designperte.it novecento poltrona...
      2.00
    • Beghelli lampada led emergenza
      Beghelli lampada led emergenza...
      15.99
    • Johnson x28 fornetto elettrico 28lt statico e ventilato
      Johnson x28 fornetto elettrico...
      40.99
    • Smeg (li b8gmxi9
      Smeg (li b8gmxi9...
      696.00
    • Ristrutturazione low cost
      Ristrutturazione low cost...
      299.00
    • Analisi termoigrometrica ambienti
      Analisi termoigrometrica ambienti...
      400.00
    • Progetto blu
      Progetto blu...
      240.00
    • Misura campi elettromagnetici
      Misura campi elettromagnetici...
      200.00
    • Abbonamento professionale di www.casando.it
      Abbonamento professionale di www...
      181.50
    • Analisi termografica Latina
      Analisi termografica latina...
      250.00
    • Imac cesta dido blu misura: 50 cm
      Imac cesta dido blu misura: 50 cm...
      7.90
    • Vitax prato fertilizzante 45sqm greenup super resistente
      Vitax prato fertilizzante 45sqm...
      24.99
    • Femi affilacoltelli art.177 femi
      Femi affilacoltelli art.177 femi...
      147.00
    • Zyxel nas326 harddisk
      Zyxel nas326 harddisk...
      91.99
    • Amazon e-reader kindle paperwhite 3g, schermo da 6 ad alta risoluzione (300 ppi) con luce integrata, 3g gratuito + wi-fi (bianco)
      Amazon e-reader kindle paperwhite...
      169.99
    • Alzawater con braccioli s95 surace h31001
      Alzawater con braccioli s95 surace...
      136.76
    • Consolidamento Roto&Push Parma e dintorni
      Consolidamento roto&push parma...
      80.00
    • Consolidamento ValveSystem Parma e dintorni
      Consolidamento valvesystem parma e...
      400.00
    • SkudoKlima Cappotto a Basso Spessore
      Skudoklima cappotto a basso...
      75.00
    • Cappotto termico sottile per sottotetto Latina
      Cappotto termico sottile per...
      25.00
    • Trappola per talpa a tubo
      Trappola per talpa a tubo...
      8.78
    • Pappylait cane 250 gr
      Pappylait cane 250 gr...
      13.42
Cersaie
BACHECA: CONSIGLI DALLE AZIENDE
  • Immobiliare.it
  • Pensiline.net
  • Mansarda.it
  • Officine Locati
  • Weber
  • Onlywood
  • Vimec
  • Black & Decker
  • Faidatebook
  • Ceramica Rondine
MERCATINO DELL'USATO
€ 150.00
foto 6 geo Parma
Scade il 31 Dicembre 2017
€ 60.00
foto 3 geo Milano
Scade il 31 Ottobre 2017
€ 4 500.00
foto 4 geo Milano
Scade il 31 Dicembre 2017
€ 68.00
foto 1 geo Udine
Scade il 10 Maggio 2018
€ 250.00
foto 4 geo Milano
Scade il 31 Ottobre 2017
€ 800 000.00
foto 6 geo Parma
Scade il 31 Dicembre 2017
VENDI SUBITO IL TUO USATO DI CASA
Inserisci annuncio
SERVIZI SULLA CASA PER GLI UTENTI REGISTRATI
100364
cookie

Utilizzo dei Cookie

Questo sito utilizza cookie propri e di terze parti, navigando ne accetti l'utilizzo. Leggi l'informativa.
ok