Prima e seconda convocazione dell'assemblea di condominio

Assemblea condominiale fra prima e seconda convocazione

In ambito condominiale, l'assemblea condominiale è l'organo chiamato ad assumere la quasi totalità di decisioni inerenti alla vita in condominio (a eccezione delle decisioni che la legge consente all'amministratore di condominio di assumere autonomamente per ragioni di urgenza o di non particolare rilevanza anche economica, salvo poi il potere di ratifica dell'assemblea).


Sovente, però, pur vivendo in un contesto condominiale può accadere che non risulti del tutto chiara la differenza fra prima convocazione e seconda convocazione della riunione condominiale, o che vi sia confusione fra quorum costitutivo e quorum deliberativo.

Proviamo a fare chiarezza affrontando, in primis, la differenza fra quorum costitutivo e deliberativo preliminare e propedeutica alla comprensione della differenza tra prima e seconda convocazione assemblea, con specifico riferimento alla relativa maggioranza assemblea condominiale.

Assemblea condominiale tempi di convocazione

Preliminarmente, per completezza, appare utile precisare i termini convocazione assemblea condominiale.

Si tratta di termini di estrema rilevanza, poiché l'eventuale mancato rispetto del termine per l'invio della relativa comunicazione da parte dell'amministratore di condominio comporta l'annullabilità della delibera assunta su iniziativa dei condomini che non abbiano ricevuto o non abbiano ricevuto in tempo avviso convocazione assemblea condominiale.


Ai sensi dell'art. 66 delle disp. att. c.c., il giorno e l'ora dell'assemblea di condominio deve essere comunicata tempestivamente entro 5 giorni prima.

Sulle modalità di conteggio giorni per convocazione assemblea, si è espressa più volte la giurisprudenza nazionale, la quale ha stabilito che tale termine deve non deve considerarsi libero ma deve essere calcolato, escludendo dal computo il giorno iniziale e il dies finale, poiché, avendo tale norma carattere eccezionale, deve essere applicato esclusivamente nei casi espressamente previsti dalla legge (Cass., 30 giugno 2021, n. 18635).

Quorum costitutivo per la convocazione assemblea

Per quorum costitutivo si intende il numero (necessario) dei condomini partecipanti per ritenere l'assemblea condominiale validamente costituita.

Ne consegue che, per espressa previsione normativa dell'articolo 1136 codice civile il mancato raggiungimento del quorum costitutivo non consente di considerare l'assemblea condominiale validamente costituita e, pertanto, l'assemblea condominiale non è legittimata ad assumere alcuna decisione.

Quorum deliberativo per l'assemblea di condominio

Il quorum deliberativo è la maggioranza richiesta dalla legge per consentire all'assemblea di condominio di deliberare e, pertanto, di assumere (o no) decisioni riguardanti il condominio, che vincolino tutti i partecipanti all'assemblea condominiale.

È di immediata evidenza come l'assunzione di una decisione, a seguito del raggiungimento del quorum deliberativo, presuppone l'assemblea condominiale validamente costituita e, dunque, il preventivo raggiungimento del quorum costitutivo.

Prima convocazione e seconda convocazione dell'assemblea condominiale

Chiarita la sostanziale differenza fraquorum costitutivo e quorum deliberativo, è possibile soffermarsi sulla ulteriore distinzione, relativa alla prima convocazione e seconda convocazione della riunione condominiale.

In linea generale, non sussiste una sostanziale differenza fra la prima convocazione assemblea e la seconda convocazione assemblea condominiale, essendo entrambe riunioni a cui partecipano i condomini per discutere decisioni afferenti alla vita in condominio.

Ciò che distingue la prima dalla seconda assemblea condominiale è essenzialmente la previsione di quorum diversi.

Quorum costitutivo e quorum deliberativo per la prima convocazione assemblea

Ai sensi dell'art 1136 cc, l'assemblea condominiale in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.

Per quanto concerne il quorum deliberativo, l'art 1136 comma 2 c.c. stabilisce che le deliberazioni devono essere approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Quorum costitutivo e quorum deliberativo per la seconda convocazione assemblea

Il riferimento normativo per quanto consta la seconda convocazione assemblea condominiale è rappresentato sempre dall'art. 1136 cc comma 2, secondo cui l'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.


Più facile risulta anche l'assunzione di decisioni in seconda convocazione.

In sede di assemblea seconda convocazione, ai fini dell'approvazione di eventuali decisioni che coinvolgono la vita in condominio, occorre il raggiungimento della maggioranza degli intervenuti all'assemblea, in rappresentanza di almeno un terzo del valore dell'edificio.

Delibere condominiali e seconda convocazione assemblea

Le diverse e più semplici maggioranze, previste per la seconda convocazione dell'assemblea condominiale, rappresentano la ragione della prassi ormai consolidata (seppur non prevista normativamente) di partecipare direttamente alla seconda assemblea condominiale.

In altri termini, l'amministratore di condominio convoca solo formalmente la prima assemblea di condominio, lasciando che essa vada deserta, per convocare effettivamente i condomini in seconda convocazione.


In tali casi, ai sensi dell'art 1136 comma 2, il tempo tra prima e seconda convocazione assemblea non deve superare i dieci giorni.

Ciò significa che l'amministratore deve convocare la seconda assemblea di condominio non oltre 10 giorni dalla convocazione della prima riunione condominiale.

Casi particolari e maggioranza assemblea condominiale

L'articolo 1136 codice civile prescrive maggioranze diverse sia in merito alla costituzione della riunione, sia con riferimento al potere deliberativo dell'assemblea di condominio.

Ciò nei casi in cui i condomini siano chiamati a pronunciarsi in merito alla nomina e la revoca dell'amministratore o alle liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo o in ordine alla ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e alle deliberazioni di cui agli art. 1117-quater (attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni), 1120, secondo comma (innovazioni), 1122-ter (Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni) nonché 1135, terzo comma (approvazione del rendiconto annuale e all'impiego del residuo attivo della gestione).

In tali casi, il quarto comma dell'art 1136 cc stabilisce che le delibere in merito alle questioni di cui sopra, devono essere approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio (art 1136 cc comma 2).


Ai sensi del successivo art 1136 quinto comma codice civile le deliberazioni di cui all'art. 1120, primo comma (innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni) e all'art. 1122 bis, terzo comma (modificazioni delle parti comuni), devono essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell'edificio.