Prescrizione delle quote condominiali

Recupero quote condominiali

L'aumento delle complessità gestorie del condominio negli edifici spesso collegate alla edificazione di complessi edilizi di notevoli dimensioni, altre volte semplicemente legate ad un incremento esponenziale delle spese per la gestione e conservazione delle parti comuni ha come riflesso immediato una crescita delle difficoltà nel pagamento delle spese condominiali e porta, conseguentemente, ad un sempre più necessario ricorso all'azione coattiva per li loro recupero.

Il riferimento è al così detto decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, disciplinato dall'art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

In questo contesto è utile ricordare che la legge n. 220 del 2012 (la così detta riforma del condominio), ha introdotto nell'art. 1129 c.c. un comma, il nono, che prescrive per l'amministratore l'obbligo di attivarsi per il recupero delle rate condominiali entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile (cioè scaduto) è ricompreso.

Si tratta di una norma che prevede una sola eccezione: l'esonero da parte dell'assemblea. Nonostante ciò, non sempre i mandatari delle compagini si attivano tempestivamente per porre in essere questo adempimento (che comunque non è esplicitamente segnalato tra le gravi irregolarità di gestione).

Varie motivazioni che ritardano l'inizio dell'azione legale, tra le quali, ad esempio, quella di non inimicarsi i propri mandanti spesso determinanti per la conferma dell'incarico. Insomma, anche se le statistiche ci dicono che l'azione monitoria (ossia quella per ottenere un decreto ingiuntivo) per il recupero delle morosità dei comproprietari è, tra quelle condominiali, l'iniziativa giudiziaria più praticata, l'esperienza quotidiana ci indica il ricorso per ingiunzione di pagamento quale extrema ratio per ottenere i contributi per la gestione e conservazione delle parti comuni.

Proprio quest'attardarsi nell'iniziare l'azione giudiziaria porta alla luce una questione di rilevante interesse. È usuale, infatti, domandarsi: qual è il tempo di prescrizione delle quote condominiali? Una premessa sull'istituto della prescrizione.

Recita l'art. 2934, primo comma, c.c.: ogni diritto si estingue per prescrizione, quando il titolare non lo esercita per il tempo determinato dalla legge.

Si è detto che più che il diritto si estingue la possibilità di esercitarlo poiché, ad esempio, il pagamento del credito prescritto non dà luogo alla possibilità di richiederne la restituzione, configurando, di fatto, un'obbligazione naturale (art. 2034 c.c.); se, invece, il diritto a quel pagamento fosse estinto, chi aveva versato la somma poteva chiedere la restituzione dell'indebito (art. 2033 c.c.).

In sostanza, quindi, la prescrizione impedisce di esercitare determinati diritti (es. diritti di credito per prestazioni professionali, per risarcimento del danno, ecc.) se per un preciso numero di anni (variabile a seconda del diritto azionato) non li si è azionati.

Prescrizione dei crediti condominiali

Il legislatore non si è preoccupato di disciplinare direttamente la prescrizione dei contributi condominiali, nemmeno quando è stata approvata la riforma del condominio.

Il silenzio della legge, unitamente alla diatriba sulla qualificazione del condominio quale soggetto giuridico, hanno portato notevole confusione in materia.

A oggi sono sostanzialmente due le teorie contrapposte.

La prima, che ha trovato riscontro anche in alcune pronunce giurisprudenziali, ritiene che la prescrizione dei crediti condominiali è quella quinquennale prevista dall'art. 2948, n. 4, c.c. che recita: Si prescrivono in cinque anni: […]; 4) gli interessi e, in generale, tutto ciò che deve pagarsi periodicamente ad anno in termini più brevi.

Nella sentenza che ha affermato ciò, relativa a una fattispecie inerente le spese di pulizia delle scale, si è detto che gli oneri per questo tipo di servizio rientrano tra quelli soggetti alla prescrizione quinquennale di cui all'art. 2948 c.c., a nulla rilevando che l'amministratore si ponga come una sorta di delegato degli stessi condomini per la riscossione di tali quote, poiché il pagamento delle quote suddette costituisce comunque un vero e proprio debito del singolo condomino nei confronti della collettività di tutti i condomini costituenti il condominio che, sebbene privo di personalità giuridica, è comunque abilitato a tutelare i diritti comuni, anche contro la volontà di singoli condomini dissenzienti ma minoritari (così Cass. 28 agosto 2002 n. 12596).

Dall'altro lato una tesi che, facendo leva sull'insussistenza della soggettività giuridica del condominio e sul rapporto di mandato che caratterizza il rapporto amministratore-condomino, sostiene l'inapplicabilità della prescrizione quinquennale ai crediti condominiali (in relazione alle anticipazioni dell'amministratore, in tal senso si veda Cass. 4 ottobre 2005 n. 19348).

Se così fosse, per conoscere il tempo di prescrizione applicabile bisognerebbe fare riferimento ad ogni singola voce che va a comporre la quota che il condomino è tenuto a versare.

In pratica, se Tizio è tenuto a versare € 1.000,00 annuali, sarebbe necessario vedere quanto di quella somma va a coprire il compenso dell'amministratore, quanto la pulizia delle scale, quanto l'energia elettrica e così via.

Fatto ciò e considerando quindi il rapporto diretto tra condomino e fornitori bisognerebbe valutare la prescrizione in relazione ad ogni singolo rapporto giuridico tra il condominio (ossia i condomini) e le ditte fornitrici.

Non solo: a seconda della teoria presa in considerazione, sfasamenti temporali intercorrenti tra l'azione del creditore del condominio e l'azione di recupero dell'amministratore potrebbero portare a impossibilità di recupero per la compagine o a somme versate dal condomino e poi non pagate al fornitore.

Sebbene in entrambi i casi si possa giungere ad una soluzione (azione di responsabilità verso l'amministratore e restituzione della quota), è evidente che una disciplina chiara ed organica della prescrizione delle quote condominiali sarebbe auspicabile.