Che fare se dopo la stipula del contratto preliminare si scopre un abuso edilizio per irregolarità urbanistica? Il contratto è nullo? Il venditore è inadempiente?
Contratto preliminare con irregolarità urbanistica: è nullo?
Il proprietario di un immobile stipula un contratto preliminare di compravendita senza che nel contratto venga riportata alcuna indicazione circa la regolarità o irregolarità urbanistica dell'edificio.
Alla scadenza del termine fissato per la conclusione del contratto definitivo, il promissario acquirente si rifiuta di provvedere alla sottoscrizione davanti al notaio per mancanza delle dichiarazioni inerenti alla regolarità urbanistica dell'immobile, come prescritte dalla legge 28 febbraio 1985 n. 47.
È legittimo il comportamento del futuro acquirente?
Il contratto preliminare di vendita di un immobile abusivo è valido o è affetto da quella forma di invalidità che è la nullità?
In questa sede cercheremo di dare una risposta alla luce dei più recenti orientamenti giurisprudenziali.
La questione comporta in primo luogo l'analisi del contratto preliminare e della sua natura giuridica, in riferimento alla possibilità di poter applicare ad esso la sanzione della nullità, prevista dall'articolo 40 legge 47/1985 per gli atti di trasferimento di un immobile. Si include tra questi atti il contratto preliminare? Secondo le più recenti pronunce giurisprudenziali, l'applicabilità della predetta sanzione alle ipotesi di contratto preliminare sembra doversi escludere.
La sanzione della nullità comminata dall'articolo 40 trova applicazione unicamente nei contratti aventi effetti traslativi della proprietà e non dunque per quegli atti aventi efficacia meramente obbligatoria, come sicuramente il compromesso di vendita.
Dal contratto preliminare di vendita sorge unicamente un obbligo, a carico delle parti, di stipulare il contratto definitivo entro la data stabilita.
Solo il contratto definitivo è in grado di trasferire la proprietà del bene immobile. Ne consegue che, non essendo avvenuto il passaggio di proprietà, il contratto preliminare non preclude la possibilità di regolarizzare la posizione urbanistica dell'immobile, posto che fino al rogito non si verifica alcun effetto traslativo.
Si fa presente che, a dire della Corte di Cassazione (si veda sentenza del 04/09/2017 n° 20707), la dichiarazione attestante la regolarità urbanistica può anche essere fornita dal venditore all'atto della conclusione del rogito notarile o in corso di giudizio, purché prima della pronuncia del giudice. Ne da quanto sopra esposto l'inapplicabilità della sanzione e la conseguente validità della fattispecie negoziale in esame anche in caso di immobile abusivo. Il promissario acquirente non potrà pertanto sottrarsi ai suoi obblighi.
Quali sono i titoli abilitativi cui fa riferimento la normativa urbanistica con i quali il comune ha autorizzato la costruzione, le successive ristrutturazioni o l'ampliamento dell'edificio?
Per i fabbricati realizzati tra il 17/10/1942 e il 30/01/1977 la licenza edilizia cui si fa riferimento ai sensi della legge 1150. La concessione edilizia per gli edifici edificati tra il 30/01/1977 e il 30/06/2003 con la Legge n.10. Infine il permesso di costruire per gli edifici edificati dopo il 30/06/2003 con il Testo Unico D.P.R. 380/01. Altri titoli abilitativi sono la dia, la cia, la cila e la scia. Contribuiscono a sancire la regolarità urbanistica di un immobile i condoni edilizi.
Si ha il condono edilizio quando il Comune di riferimento rilascia, previa richiesta da parte del soggetto interessato, la concessione in sanatoria.
Preliminare di vendita e accertamenti preventivi
Appurato che il contratto preliminare avente ad oggetto un immobile costruito senza la necessaria licenza o concessione è valido, quali sono le tutele e le cautele che il promissario acquirente deve adottare?
È necessario prima di apporre la firma al contratto effettuare i dovuti accertamenti.
La situazione di fatto abusiva in cui si trova l'immobile deve essere resa nota in sede di preliminare ed eventualmente accettata dal futuro acquirente. Il fabbricato, sarà sempre esposto al rischio che il procedimento amministrativo per la regolarizzazione del fabbricato possa terminare con una pronuncia di rigetto della domanda di concessione in sanatoria.
Una volta che l'irregolarità sia nota alla parte acquirente in fase di sottoscrizione del compromesso, questa non potrà sottrarsi all'adempimento adducendo, a giustificazione del suo comportamento, l'irregolarità urbanistica dell'immobile. Prima di stipulare un preliminare di vendita, e soprattutto una compravendita definitiva, è pertanto necessario fare degli accertamenti preventivi. Tra di essi vi è la conformità urbanistica dell'immobile.
La conformità urbanistica o regolarità edilizia, consiste nella corrispondenza tra lo stato di fatto dell'immobile e il titolo abilitativo acquisito per realizzarlo o modificare parte di esso.
Per poter verificare la presenza di un abuso edilizio, il titolo abilitativo deve essere consultato presso il Comune di riferimento. Da questo confronto tra stato di fatto e il titolo abilitativo si può riscontrare una difformità o un abuso edilizio.
Irregolarità urbanistica: differenze tra preliminare e compravendita definitiva
Abbiamo visto che uno degli aspetti che influisce sulla nullità degli atti notarili è sicuramente la conformità urbanistica ed edilizia. In base alla legge attualmente in vigore, non si può vendere un immobile che non sia conforme da un punto di vista urbanistico, a pena di nullità del contratto.
In mancanza di regolarità urbanistica l'atto di compravendita non potrebbe essere stipulato.
Nel caso di compravendita di un immobile abusivo si configura una duplice responsabilità penale a carico del venditore: false dichiarazioni, se sono state effettuate in sede di rogito e abuso edilizio.
Dal punto di vista civilistico la nullità è una garanzia posta dalla legge a tutela dell'acquirente.
Si tratta di un rimedio che può essere invocato in ogni tempo, anche se l'abuso viene scoperto dal venditore molto tempo dopo la stipula del contratto. La domanda di nullità può essere presentata rivolgendosi al giudice da qualunque soggetto sia interessato ed è imprescrittibile.
La pronuncia di nullità da parte del giudice fa si che l'atto non sia mai stato compiuto e i suoi effetti sono retroattivi.
Per quanto riguarda invece il contratto preliminare di compravendita immobiliare, abbiamo visto che esso non è nullo anche se non sono inserite le dichiarazioni urbanistiche.
La mancanza nel preliminare di questi contenuti, prescritti invece per la validità del contratto definitivo, non inficia la sua validità e la sua eseguibilità in forma specifica.
L'abusività di un immobile per mancata regolarità urbanistica dello stesso configura un'ipotesi di inadempimento da parte del venditore?
Qualora il promissario acquirente sia a conoscenza dell'abusività dell'immobile l'inadempimento non può sussistere.
Qualora invece l'abuso scoperto prima del rogito non era noto al promissario acquirente e ci si trovi in presenza di un abuso insanabile, in base all'interpretazione data dalla Corte di Cassazione con sentenza del 26 aprile 2017 n.10297, il futuro compratore è legittimato a recedere dal preliminare. Egli potrà chiedere al giudice la restituzione del doppio della caparra a fronte dell'inadempimento del venditore.
Il ruolo del notaio nel contratto di compravendita
Nel momento della compravendita il notaio non svolge alcun ruolo di controllo in merito alla regolarità urbanistica dell'immobile in oggetto. Essa viene dichiarata dal venditore nel contratto ed egli è responsabile penalmente di quanto affermato. Il compito del notaio è quello di certificare la dichiarazione rilasciata dal venditore e non di verificarne la veridicità.
Il notaio deve dare fede a quanto dichiarato ed è obbligato a inserire nell'atto gli estremi del titolo abilitativo.
L'acquirente, invece, deve appurare che questa regolarità esista effettivamente per per evitare di avere in futuro spiacevoli problemi in caso di esecuzione di lavori di ristrutturazione o nel vendere nuovamente l'immobile. Anzi, è opportuno far verificare la conformità urbanistica da un tecnico esperto in materia. In caso di abusi edilizi, si dovrà richiedere eventuali sanatorie.
