Che succede se dopo il preliminare di vendita casa muore l'acquirente?

NEWS Comprare casa07 Giugno 2019 ore 09:44
In caso di morte dell'acquirente gli eredi sono obbligati a concludere il contratto definitivo di compravendita? Vediamo cosa dice la legge e facciamo chiarezza

Il contratto preliminare: qual è la sua funzione


In questo articolo vedremo cosa accade se, dopo la stipula del contratto preliminare di compravendita immobiliare, muore il promissario acquirente.
Immaginiamo che il venditore voglia comunque concludere l’affare per poter alienare l’immobile e incassare il prezzo pattuito.

Quali sono gli strumenti previsti dalla legge a tutela dei suoi interessi?

Dovrà rinunciare all’affare o potrà pretendere dagli eredi dell'acquirente il versamento del prezzo?

Per dare una risposta partiamo dalla definizione di contratto preliminare di vendita quale fattispecie giuridica.

Si tratta del contratto con il quale una parte (promittente venditore) si obbliga a vendere all’altra, (promissario acquirente) che si impegna ad acquistare la proprietà del bene immobile al prezzo pattuito e secondo le modalità definite. Entro il termine fissato nel preliminare le parti dovranno stipulare il contratto di compravendita definitivo (con il quale avverrà il passaggio di proprietà) da redigere con atto pubblico davanti al notaio .

Funzione del contratto preliminare
Il contratto preliminare è dunque quel contratto stipulato in vista di un successivo accordo definitivo del quale i contraenti regolano gli aspetti principali: prezzo, acconto, caparra, vincoli, caratteristiche dell’immobile, tempi per il trasferimento della proprietà.

Con il preliminare di compravendita le parti si vincolano, in quanto assumono l’obbligo di stipulare il contratto definitivo di vendita. Si tratta di un negozio giuridico molto diffuso, in particolare per le trattative aventi a oggetto beni immobili per i quali, dato il valore rilevante, è necessario procedere con cautela, effettuando una serie di accertamenti.

In conclusione, con il contratto preliminare le parti contraenti sono obbligate a prestare un futuro consenso e non possono tirarsi indietro. In caso di mancato rispetto dell’impegno preso, la parte che si è rifiutata, dovrà considerarsi inadempiente dell’obbligazione sorta con il contratto.

L'inadempimento sussiste in caso di ritardo (quando il rogito notarile viene stipulato oltre il termine fissato) o di mancata esecuzione della prestazione dovuta (obbligo di contrarre).


Quali sono le tutele in caso di inadempimento del contratto preliminare


Cosa succede nel caso in cui il promissario acquirente (ma lo stesso vale per il promittente venditore) non adempia l’obbligazione sorta con il contratto preliminare?

Quali sono le tutele e i rimedi a favore della parte che abbia invece offerto la propria prestazione e che sia dunque intenzionata a rispettare gli accordi?

In caso di inadempimento del futuro acquirente (o del futuro venditore), l’altra parte avrà due possibilità:

  • Rivolgersi all’autorità giudiziaria per domandare l’emissione di una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto definitivo di compravendita che non è stato concluso.
    Il giudice, con il provvedimento, dispone il trasferimento della proprietà dell’immobile in capo al contraente che non aveva ottemperato ai suoi obblighi, imponendogli il versamento del prezzo. È quanto stabilito al riguardo dall’articolo 2932 del codice civile;

  • Chiedere, (nel caso in cui sia disposto a rinunciare all’affare) a seguito dell’inadempimento della controparte, la risoluzione del contratto preliminare e il risarcimento dei danni subiti per il mancato passaggio di proprietà. È quanto stabilito dall’articolo 1453 del codice civile. Nel caso in cui sia stata versata una caparra confirmatoria varrà quanto previsto dall'articolo.


Che succede in caso di morte del contraente?


Veniamo al punto che qui più ci interessa e poniamo il seguente interrogativo: in caso di morte del futuro acquirente, viene meno l’obbligo alla stipula del contratto definitivo di compravendita?

La morte del soggetto obbligato comporta l’estinzione dell’obbligazione sorta con il preliminare per impossibilità sopravvenuta, con conseguente scioglimento del contratto? La risposta è no.

Preliminare di vendita
L’obbligo di prestare il consenso si trasferisce agli eredi della persona deceduta che saranno parimenti obbligati e soggetti, in caso di rifiuto, alle conseguenze già evidenziate.

Insomma, il contratto definitivo si dovrà ugualmente concludere. Il venditore avrà sempre il diritto di alienare il bene e l'acquirente di acquistarlo pagando il prezzo.

Le ragioni di tale conclusione sono esposte nella sentenza n. 13224/2014 emessa dalla Corte di Cassazione.

L’obbligazione nascente dal contratto preliminare, cioè stipulare entro la data fissata un contratto di compravendita, non si estingue in caso di decesso del contraente.

La risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta è sì ipotizzabile, in via generale anche per il contratto preliminare, ma non per decesso di una delle parti.

Con la morte dell'acquirente, la prestazione non diviene impossibile e di fronte alle richieste del venditore, gli eredi dell’acquirente non potranno eccepire l’impossibilità sopravvenuta della prestazione e dunque lo scioglimento del preliminare. Quest’ultimo conserva la sua validità e gli eredi che subentrano nella posizione del defunto, dovranno dare corso agli impegni assunti dal de cuius.

L’obbligo della prestazione in capo al soggetto deceduto si trasferisce, in virtù della successione, agli eredi. Con l’accettazione dell'eredità, anche con beneficio di inventario, si trasmettono non solo i diritti bensì anche i doveri tra i quali rientra l’obbligo di addivenire al rogito notarile per il trasferimento della proprietà.

Il sopravvenuto decesso del promissario acquirente non concretizza un fatto imprevedibile e quindi non produce alcun effetto estintivo.

Contratto preliminare e morte dell'acquirente
Gli eredi non potranno neanche eccepire una eventuale impossibilità economica a corrispondere il prezzo, in quanto la giurisprudenza della Corte di Cassazione afferma da tempo che l’impossibilità di una prestazione che libera dal debito deve essere obiettiva e assoluta, non potendo consistere in una mera difficoltà economica, come nel caso di mancata reperibilità della somma di denaro da versare come saldo del prezzo.

A conclusione del discorso, si evidenzia che, in caso di inadempimento da parte degli eredi dell’acquirente che abbiano accettato l’eredità, il venditore potrà rivolgersi al tribunale e mediante atto di citazione, avvalersi dei rimedi che abbiamo sopra delineato: sentenza produttiva degli effetti del contratto di compravendita o risoluzione del preliminare con risarcimento del danno.
Il venditore, infatti, stante gli accordi sanciti con il contratto preliminare ha rinunciato ad offrire ad altri l’immobile, subendo un pregiudizio economico.

riproduzione riservata
Articolo: Preliminare di vendita: se muore un contraente che succede?
Valutazione: 6.00 / 6 basato su 1 voti.

Preliminare di vendita: se muore un contraente che succede?: Commenti e opinioni


Nome visualizzato nel commento

Indirizzo E-Mail da confermare
ACCEDI, anche con i Social
per inserire immagini
NON SARANNO PUBLICATE RICHIESTE DI CONSULENZA O QUESITI AGLI AUTORI
Alert Commenti
Notizie che trattano Preliminare di vendita: se muore un contraente che succede? che potrebbero interessarti
Vendita immobile: il contenuto del preliminare e le verifiche da fare

Vendita immobile: il contenuto del preliminare e le verifiche da fare

Proprietà - Contratto con cui le parti si impegnano a stipulare una futura compravendita, nel preliminare devono esserci elementi essenziali ed è necessario fare delle verifiche.
Trascrizione del preliminare di vendita

Trascrizione del preliminare di vendita

Comprare casa - La trascrizione del preliminare di vendita viene eseguita da un notaio e tutela la parte acquirente qualora il venditore venga meno agli accordi stabiliti.
Preliminare di vendita e irregolarità urbanistiche e sanitarie

Preliminare di vendita e irregolarità urbanistiche e sanitarie

Normative - Se l'immobile oggetto del preliminare di compravendita è difforme rispetto a quanto pattuito, il compratore può chiedere la restituzione del doppio della caparra.

APE e preliminare di vendita

Normative - Il D.L. 63/2013 stabilisce che il proprietario deve rendere disponibile l'attestato di prestazione energetica (APE) all'avvio delle trattative per la vendita.

Abusi edilizi: ecco quando è valida la comprevendita

Leggi e Normative Tecniche - La Corte di Cassazione con sentenza n. 24852/2015 prevede la validità del preliminare anche in caso di abusi edilizi che non modificano la volumetria dell'immobile

Contratto preliminare di vendita: è valido anche se l'immobile è abusivo

Comprare casa - Che fare se dopo la stipula del contratto preliminare si scopre un abuso edilizio per irregolarità urbanistica? Il contratto è nullo? Il venditore è inadempiente?

Contratto preliminare: quali sono i rimedi giuridici se l'immobile è gravato da ipoteca?

Comprare casa - Cosa può fare il compratore se dopo la stipula del contratto preliminare si accorge che l'immobile è ipotecato? Quali sono le tutele a favore dell'acquirente?

Risoluzione contratto preliminare e restituzione dell'immobile prima del rogito

Comprare casa - In caso di risoluzione del contratto preliminare con consegna anticipata del bene, il promissario acquirente deve restituire il bene e pagare un corrispettivo.

Preliminare di vendita: che fare se il venditore cambia idea?

Comprare casa - Quali sono gli strumenti giuridici a disposizione dell'acquirente qualora, dopo il contratto preliminare il venditore si rifiuti di vendere l'immobile promesso.
Discussioni Correlate nel Forum di Lavorincasa
Img simonacaragliano
Qualche mese fa ho firmato come acquirente un contratto preliminare di compravendita con caparra confirmatoria ed ho tempo fino a fine dicembre per acquistare la casa in oggetto...
simonacaragliano 22 Maggio 2014 ore 18:49 1
REGISTRATI COME UTENTE
304.777 Utenti Registrati
REGISTRAZIONE AZIENDE
QUANTO COSTA, DOVE LO TROVO?
  • Detergente legno ingrigito LIGNUM VIVO
    Detergente legno ingrigito lignum...
    13.58
  • Vendita porte interne
    Vendita porte interne...
    90.00
  • Montascale rettilineo 1000 per scale strette
    Montascale rettilineo 1000 per...
    3500.00
  • Centro Autorizzato Daikin Roma
    Centro autorizzato daikin roma...
    80.00
  • Compressore aria portatile per auto
    Compressore aria portatile per auto...
    49.99
  • Pala pieghevole da campeggio
    Pala pieghevole da campeggio...
    101.60
BACHECA: CONSIGLI DALLE AZIENDE
  • Velux
  • Vimec
  • Kone
  • Marazzi
  • Saint-Gobain ISOVER
MERCATINO DELL'USATO
SERVIZI SULLA CASA PER GLI UTENTI REGISTRATI
I NOSTRI VIDEO SU YOUTUBE
Questo sito utilizza cookie di terze parti per inviarti pubblicità in linea con le tue preferenze. Per saperne di più o per negare il consenso a tutti o ad alcuni cookie, Leggi l'informativa.
Chiudendo questo banner, scorrendo questa pagina, cliccando su un link o proseguendo la navigazione in altra maniera, acconsenti all'uso dei cookie.