Preliminare di vendita: è nullo per irregolarità urbanistiche?

Preliminare di vendita e abusi edilizi

Hai sottoscritto un preliminare di vendita di un immobile che non risulta in regola con le vigenti disposizioni urbanistiche.

Il contratto difetta della dichiarazione da parte del futuro venditore in merito alla regolarità o irregolarità urbanistica dell'edificio.

In qualità di futuro acquirente ti chiedi se puoi rifiutarti di provvedere alla stipula del contratto definitivo.


La domanda che ci si pone è: il contratto preliminare può ritenersi invalido per mancanza delle dichiarazioni inerenti la regolarità urbanistica dell'immobile ai sensi della legge n. 47 del 28 febbraio 1985?

In questo articolo ci occuperemo dei possibili rimedi in caso di abuso edilizio che sia stato taciuto dal venditore e scoperto dalla parte acquirente prima di addivenire alla stipula del rogito.

Per poter rispondere a questa domanda è in primo luogo necessario fare una premessa, al fine di inquadrare la natura giuridica del contratto preliminare e individuare le sue caratteristiche.

Contratto preliminare: che cos'è e qual è la sua funzione?

Il contratto preliminare è un istituto giuridico che non trova grande spazio nel codice civile. Le disposizioni che lo riguardano sono poche e si riferiscono esclusivamente alla forma, alla trascrizione e all'esecuzione in forma specifica.


Di esso si sono occupate dottrina e giurisprudenza. Siamo di fronte, secondo l'interpretazione più tradizionale, a un contratto avente effetti meramente obbligatori.

Con il contratto preliminare di vendita immobiliare (o compromesso) le parti si obbligano rispettivamente a vendere e ad acquistare, ovvero, a stipulare un futuro contratto traslativo della proprietà dell'immobile. L'acquirente si obbliga altresì a corrispondere il prezzo pattuito.

Si differenzia pertanto dal contratto definitivo redatto davanti al notaio, quest'ultimo contratto traslativo della proprietà ad effetti reali per il quale vige il principio consensualistico, in base al quale il trasferimento del diritto avviene con la sola manifestazione della volontà delle parti.

In sostanza, il contratto preliminare è un atto preparatorio, diverso dalla mera trattativa, che tuttavia non produce gli effetti reali come il contratto definitivo.
Da esso nasce il vincolo, a carico delle parti di concludere, in un momento successivo, il contratto finalizzato al trasferimento del diritto di proprietà.

Abuso edilizio: è possibile trasferire l'immobile?

Dopo esserci soffermati sulla natura del contratto preliminare e sugli effetti da esso prodotti possiamo rispondere al quesito iniziale. Si può applicare la sanzione della nullità a un contratto preliminare di vendita di immobile che presenta irregolarità dal punto di vista urbanistico?

Potrà dunque l'acquirente che scopre l'abusività dell'immobile chiedere la nullità dello stesso?


Esaminando la normativa in materia, evidenziamo che l'articolo 40 della legge n. 47 del 28 febbraio 1985 sancisce la nullità degli atti tra vivi aventi a oggetto diritti reali, qualora non sia stata rilasciata dall'alienante la dichiarazione in merito agli estremi della licenza, concessione a edificare, concessione in sanatoria o domanda in sanatoria.

Quanto sopra viene confermato dall'articolo 46 del dpr 380/2001 che concerne anch'eso la nullità degli atti tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento o la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali, se non vengono menzionati dall'alienante gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria (i titoli abilitativi).


Da un'interpretazione letterale della norma possiamo constatare come entrambe le disposizioni si riferiscano espressamente agli atti tra vivi a effetto reale (compravendita o donazione). Ne consegue che un immobile con un abuso edilizio grave non può essere trasferito.

Ciò detto, il punto che ci troviamo qui ad approfondire concerne l'applicabilità o meno delle suddette disposizioni al contratto preliminare di vendita dell'immobile abusivo, poiché non espressamente menzionato dalla normativa.

Vediamo cosa dice la Corte di Cassazione in proposito.

Contratto preliminare: si può chiedere la nullità se l'immobile è abusivo?

Certamente la questione relativa alle irregolarità urbanistiche è al centro del dibattito giurisprudenziale e riguarda le diverse interpretazioni della normativa che si è posta l'obiettivo di porre un freno al fenomeno dell'abusivismo.

Secondo le più recenti pronunce giurisprudenziali l'applicabilità della sanzione della nullità al contratto preliminare sembra da escludersi.

Risposta negativa è stata data infatti dalla Corte di Cassazione, con sentenza n. 6191 del 5 marzo 2021, in base alla quale la nullità di cui all'articolo 40, legge 47 del 1985 connessa alla mancanza di titolo abilitativo, trova applicazione nei confronti dei soli contratti aventi effetti traslativi e non anche nei confronti di quelli con effetti obbligatori.


Il contratto preliminare non preclude la possibilità di regolare la posizione urbanistica dell'immobile in quanto fino alla sottoscrizione del rogito non si verifica alcun trasferimento della proprietà.

Il rilascio dei titoli autorizzativi o la sanatoria possono avvenire anche dopo la conclusione del preliminare in modo tale che il successivo rogito notarile sia valido e nessuna azione di nullità debba essere esercitata.

Contratto preliminare: cosa fare se l'immobile è abusivo

Visto quanto sopra esposto, cosa può fare il futuro acquirente se scopre, dopo aver concluso il compromesso, che l'immobile è affetto da irregolarità urbanistica prima della stipula del rogito?

Potrà rifiutarsi di stipulare il contratto definitivo e chiedere lo scioglimento del contratto per inadempimento del venditore?

Secondo un orientamento della Cassazione, a meno che il venditore stesso non si sia nel frattempo adoperato per ottenere la sanatoria prima del rogito, l'acquirente disporrà di un altro rimedio.

In caso di abuso edilizio che non sia di scarsa importanza, in relazione al valore della vendita, la parte acquirente, qualora venga accertato l'inadempimento del venditore, potrà richiedere la risoluzione del contratto e pretendere il doppio della caparra versata.