Si può sfrattare l'inquilino per ristrutturare casa?

È lecito mandar via l'inquilino per lavori di ristrutturazione?

Sei proprietario di un appartamento concesso in affitto con contratto di locazione ad uso abitativo e intendi effettuare dei lavori di ristrutturazione.

Ti chiedi se, al fine di dare esecuzione agli interventi edilizi programmati, potrai lecitamente chiedere all'inquilino di lasciare la casa.


Partiamo dal presupposto che quando si stipula un contratto di locazione il proprietario e il conduttore stabiliscono la durata contrattuale che dovrà essere rispettata da tutte e due le parti.

A differenza del conduttore, per il quale è la legge a consentire il recesso anticipato dal contratto d'affitto in qualsiasi momento in presenza di gravi motivi, per il proprietario dell'immobile, vi sono maggiori vincoli.

Recesso del proprietario solo alla scadenza del contratto

Il proprietario dell'immobile non può recedere liberamente prima della scadenza contrattuale.
Questo è un aspetto che chiunque decida di dare in affitto un appartamento deve sempre tenere bene a mente. Non vuol dire certamente che per il padrone di casa non vi sia alcuna possibilità di sciogliere il vincolo giuridico ma vi sono maggiori limiti.


Qualora, infatti il proprietario voglia recuperare la disponibilità dell'immobile locato per eseguire lavori di ristrutturazione edilizia, magari approfittando delle agevolazioni fiscali riconosciute dallo Stato, potrà darne comunicazione all'inquilino ma dovranno essere rispettate determinate condizioni.

Siamo di fatto di fronte ad una disdetta per finita locazione che potrà produrre i suoi effetti non prima della scadenza contrattuale.

Ma andiamo con ordine e vediamo nel dettaglio come dovrà procedere il proprietario dell'immobile che voglia eseguire dei lavori di ristrutturazione.

I motivi per cui il proprietario può recedere dal contratto di affitto

Abbiamo visto che il proprietario che intende disdettare il contratto di locazione non potrà farlo in data anteriore alla prima scadenza contrattuale. Egli potrà dunque decidere esclusivamente di non rinnovare il contratto di affitto ma sarà tenuto a rispettare la durata inizialmente stabilita.

In ogni caso la volontà di non prorogare il contratto non può essere liberamente fatta valere.

La Legge n. 431 del 9 dicembre 1998 consente il recesso solo al verificarsi di determinate casistiche esplicitamente elencate. Rientra tra queste l'esecuzione di lavori di ristrutturazione dell'immobile locato? I motivi previsti dalla legge sono:

• destinazione dell'immobile per uso personale del locatore;
  
  
• possibilità per l'inquilino di disporre di un ulteriore immobile da adibire ad uso abitativo;
  
  
• mancato utilizzo del bene locato da parte del conduttore;
  
  
• ricostruzione, demolizione e trasformazione dell'edificio all'interno del quale è situato l'immobile locato;
  
  
• manifestazione di volontà del locatore di dare in vendita l'immobile.

Dunque, l'esecuzione di interventi di ristrutturazione può dirsi ricompresa tra le casistiche descritte dalla normativa.

Questo non basta affinché la disdetta sia valida perché, come vedremo, occorre il rispetto di alcune regole.

Termini e modalità per recedere dal contratto di locazione

Appurato che nella fattispecie considerata il locatore proprietario dell'immobile ha titolo per poter inviare la lettera di disdetta al conduttore, vediamo quali siano le modalità e i termini da rispettare.


Affinché la lettera di disdetta possa ritenersi validamente inviata è necessario rispettare un termine di preavviso ben preciso. Facciamo un esempio.

Nei casi di locazione a uso abitativo, aventi la durata di 4 anni, con rinnovo per altri 4 anni, il locatore deve comunicare la sua intenzione di non rinnovare il contratto al conduttore, almeno 6 mesi di anticipo rispetto alla prima scadenza contrattuale.

Il proprietario potrà dunque manifestare la sua volontà di non prorogare ulteriormente il rapporto contrattuale mediante l'invio di una lettera raccomandata con avviso di ricevimento o tramite Pec (posta certificata).

Nella lettera di disdetta il locatore dovrà indicare i suddetti motivi in maniera esplicita e dettagliata, specificando altresì la data di rilascio dell'immobile.

Recesso alla scadenza successiva alla prima: quale preavviso?

Qualora la disdetta venga inviata dal proprietario successivamente alla prima scadenza contrattuale (dunque in vista della seconda o ulteriore scadenza), il locatore non sarà obbligato a indicare alcun motivo, essendo sufficiente, per la validità della comunicazione, che la propria volontà sia chiaramente manifestata.

Resta fermo il rispetto del termine di preavviso di almeno 6 mesi prima della scadenza successiva al rinnovo. Il termine suddetto è previsto infatti a pena di decadenza.

Qualora il locatore non rispetti i termini previsti per l'invio della disdetta, il contratto si rinnoverà automaticamente per un uguale periodo di tempo e alle medesime condizioni.

Lavori di ristrutturazione: quando posso mandare via l'inquilino

Ricapitolando quanto detto finora veniamo al quesito iniziale: è possibile sfrattare l'inquilino per eseguire dei lavori di ristrutturazione che rendano l'immobile inagibile?


Di primo acchito la risposta è no, nel senso che per iniziare i lavori il proprietario non può pretendere che l'inquilino lasci libero l'alloggio in qualsiasi momento.

Il locatore non può pertanto disdire il contratto di locazione con effetto immediato.

Il conduttore avrà diritto a restare nell'appartamento e il proprietario dovrà attendere la prima scadenza contrattuale. In caso ad esempio di locazione 4 più 4 si potrà solo evitare il rinnovo automatico per gli altri 4 anni.

Una volta inviata la disdetta con il giusto preavviso e giunti alla scadenza contrattuale l'inquilino dovrà lasciare la casa.

Che succede se i lavori non vengono eseguiti

Attenzione! I lavori di ristrutturazione dovranno essere effettivamente eseguiti e non è sufficiente la mera comunicazione con l'intenzione di effettuarli.

Nel caso in cui i lavori non venissero realizzati il proprietario dovrà riattivare il contratto di locazione che era stato sciolto e dovrà corrispondere il risarcimento dei danni eventualmente arrecati all'inquilino.

L'inquilino che non vuole andar via: quali tutele

Cosa succede se, nonostante la disdetta del contratto di locazione da parte del proprietario, l'inquilino non intenda andar via? Certamente si creerà una situazione di conflitto tra le parti che potrebbe legittimare l'avvio di una causa di sfratto da parte del proprietario.

Non sussistono gli estremi per uno sfratto dovuto a morosità bensì le condizioni per un procedimento di sfratto per finita locazione.

Per poter richiedere all'Autorità Giudiziaria l'ordinanza di convalida dello sfratto il locatore dovrà esibire tutta la documentazione che attesti la presenza di permessi o autorizzazioni comunali necessari per dare avvio ai lavori.