Plusvalenza immobiliare: cos'è e quando è tassata

Cos'è la plusvalenza?

Per plusvalenza si intende l'incremento di valore dato dalla differenza fra il costo sostenuto per l'acquisto o la costruzione di un bene immobile e il maggior prezzo con il quale il medesimo immobile è successivamente ceduto.

La plusvalenza è, dunque, il guadagno conseguito a seguito di una operazione articolata in due fasi: l'acquisto e la successiva rivendita del medesimo bene.

Tale differenza fra il prezzo di acquisto o di costruzione assume rilevanza fiscale, poiché costituisce reddito imponibile che deve essere dichiarato al Fisco e, pertanto, tassato.


Nel nostro ordinamento giudico la plusvalenza è tassata solo in alcuni specifici casi, sulla base di quanto disposto dalle norme previste dal Testo unico delle imposte sui redditi, nel prosieguo anche TUIR, a seconda che si tratti di plusvalenza da redditi d'impresa o da redditi diversi.

Con specifico riguardo alla plusvalenza immobiliare, questa rientra nell'ambito dei c.d. redditi diversi se l'alienante è un soggetto non imprenditore.

In tale categoria reddituale sono ricompresi i redditi, non riconducibili alle tipologie di provento espressamente individuate dal Legislatore (Redditi fondiari, Redditi di capitale, Redditi di lavoro dipendente, Redditi d'impresa), ma, in ogni caso, aventi rilevanza fiscale e dunque assoggettabili a tassazione.

Tipologie di plusvalenza immobiliare

Al fine di individuare le plusvalenze immobiliari, che possono essere oggetto di tassazione, il primo riferimento normativo è rappresentato dall'art 67 dpr 917/1986.

Tale norma nel tempo ha subito importanti modifiche legislative.

Il testo previgente, prevedeva una generalizzata tassazione plusvalenze caratterizzate da un chiaro intento speculativo. L'attuale formulazione, pur non contenendo più l'espresso riferimento allo scopo speculativo, deve ritenersi pacifico come tale obiettivo continui a costituire una importante componente dell'intera operazione.

L'attuale art 67 dpr 917 del 1986, individua specifiche ipotesi di tassazione plusvalenza immobili, raggruppandole in tre diverse macro categorie:

• la plusvalenza realizzata mediante la lottizzazione di terreni, o l'esecuzione di opere intese a renderli edificabili, e la successiva vendita, anche parziale, dei terreni e degli edifici (lett. a) dell'art 67 comma 1 tuir;
  
  
• la plusvalenza realizzata mediante cessione a titolo oneroso di terreni agricoli acquistati da non più di 5 anni, esclusi quelli acquisiti per successione (lett. b) dell'art 67 comma 1 tuir;
  
  
• in ogni caso, la plusvalenza realizzata a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione (lett. b) dell'art 67 comma 1 tuir.
  
  
  

Plusvalenza terreni edificabili

L'art 67 comma 1 tuir alla lettera a) stabilisce che sono tassabili le plusvalenze realizzate mediante la lottizzazione di terreni o l'esecuzione di opere intese a renderli edificabili, e la successiva vendita, anche parziale, dei terreni e degli edifici.

Ai sensi del citato articolo è, dunque, soggetto a tassazione anche l'acquisto di un terreno edificabile.


Si precisa che per lottizzazione deve intendersi il mero completamento della necessaria procedura amministrativa, risultando del tutto ininfluente che le opere di urbanizzazione non siano ancora state avviate (in tale senso, Cass., 27 giugno 2019 n. 17264).

Rientrano in tale previsione normativa i terreni acquistati mediante ordinario atto di compravendita, nonché i terreni trasferiti per successione, donazione o usucapione.

Calcolo plusvalenza

Per le compravendite immobiliari aventi a oggetto terreni, realizzate dopo il 1° gennaio 2002, la plusvalenza si determina come differenza tra:

• il corrispettivo percepito per la vendita, anche parziale, dei terreni (o degli edifici) che sono stati oggetto di lottizzazione o di esecuzione di opere intese a rendere i terreni stessi edificabili e
  
  
• il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato dei costi inerenti per calcolo plusvalenza (a esempio le spese per la realizzazione di opere di urbanizzazione).
  
  

In caso di trasferimento del terreno per successione o donazione, è previsto che si assuma come prezzo di acquisto il valore dichiarato negli atti registrati, aumentato di ogni altro costo successivo inerente, nonché dell'imposta comunale sull'incremento di valore degli immobili e di successione.

La vendita di terreni edificabili, se produce plusvalenza terreni edificabili, è sempre tassata, anche dopo cinque anni dall'acquisto e anche se il trasferimento della proprietà è avvenuto per successione o donazione.

Tassazione terreni edificabili

Determinato l'imponibile da assoggettare a imposta, la plusvalenza è tassata, in forma ordinaria, ai fini Irpef, nell'anno di conseguimento, secondo il principio di cassa.


Ciò significa che, la plusvalenza immobiliare concorre, con tutti gli altri redditi (redditi da lavoro dipendente, pensione, etc), alla determinazione del reddito complessivo.

La tassa plusvalenza è quindi determinata secondo le aliquote previste per i vari scaglioni di reddito IRPEF, a partire dall'aliquota più bassa pari al 23%.

Plusvalenza terreni agricoli

Anche la cessione di terreno agricolo produce una plusvalenza tassata in capo al venditore.

Tale plusvalenza terreni agricoli, conseguita mediante la cessione di terreno agricolo a titolo oneroso, purché non suscettibile di utilizzazione edificatoria (es. terreni agricoli) se acquistato o ricevuto in donazione da non più di 5 anni, rientra nei redditi diversi di cui all'art. 67 comma 1 tuir (lett. b) ed è soggetta a quanto disposto all'art. 68 tuir.


La plusvalenza terreni agricoli non è, invece, oggetto di tassazione, nel caso in cui si tratti di plusvalenza terreni edificabili pervenuti per successione.

Tassazione plusvalenza vendita terreno agricolo

In tali casi, la plusvalenza viene calcolata come differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene.

Tali oneri accessori devono risultare dalla fattura.

In caso di rideterminazione del valore dei terreni mediante perizia giurata la plusvalenza si calcola sulla differenza tra il prezzo di vendita e il valore di perizia.

In questo caso tra i costi inerenti, rientra anche la spesa sostenuta per il rilascio della perizia.


La plusvalenza terreni agricoli deve essere esposta nella dichiarazione dei redditi del venditore, e tassata in base alle aliquote progressive applicabili al suo reddito complessivo.

Come rilevato, essendo lo scaglione minimo pari al 23%, fermo restando la necessità di verificare la specifica situazione contabile e fiscale del contribuente, nella maggior parte potrebbe risultare più conveniente la tassazione sostitutiva plusvalenze immobiliari, che prevede l'applicazione di una imposta sostitutiva 20%, per i trasferimenti conclusi fino al 31 dicembre 2019.

Plusvalenza da cessione di terreni suscettibili di capacità edificatoria

Ultima categoria di plusvalenza tassabile è rappresentata dalla plusvalenza che origina dalla cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di capacità edificatoria.

Tale plusvalenza è contemplata dalla lettera b) dell'art 67 comma 1 tuir, ai sensi del quale tra i redditi diversi da assoggettare a tassazione rientrano anche le plusvalenze realizzate a seguito di cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.

In base al principio di cassa, tali plusvalenze concorrono a formare il reddito complessivo del cedente nell'anno in cui il corrispettivo è percepito.

Tassazione plusvalenza di terreni suscettibili di capacità edificatoria

La plusvalenza, in tal caso, è data dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo d'imposta e il prezzo di acquisto aumentato dei costi inerenti al bene.

Il regime naturale di tassazione della plusvalenza è regolato dall'art. 17, primo comma, lett. g bis TUIR salvo opzione per la tassazione ordinaria, da esercitarsi nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo di imposta in cui è avvenuta o ha avuto inizio la percezione del corrispettivo.

Tassazione sostitutiva plusvalenze immobiliari

La plusvalenza è esposta nella dichiarazione annuale dei redditi ed è tassata con le aliquote indicate per i diversi scaglioni in base al reddito complessivo.

In alcuni casi, però, qualora la plusvalenza derivi da vendita di un immobile o di un terreno agricolo acquistati o costruiti da parte di una persona fisica da meno di 5 anni, può essere assoggettata a un'imposta sostitutiva delle ordinarie imposte sui redditi, introdotta dalla legge 23 dicembre 2005, n. 266, all'art. 1, comma 496 (c.d. Legge di Bilancio 2006).


Tale norma prevedeva l'applicazione di una imposta sostitutiva pari al 20% (12,50% prima del 3 ottobre 2006).

La citata aliquota, per effetto della Legge di Bilancio per il 2020 (art. 1, comma 695, L. 27 dicembre 2020, n. 160) è stata innalzata al 26%, con esclusivo riferimento ai trasferimenti conclusi a partire dal 1 gennaio 2020.

L'imposta è incassata dal notaio al momento del perfezionamento dell'atto, e immediatamente versata al fisco per via telematica.