Come avviene il pignoramento immobiliare

Pignoramento e credito rimasto insoddisfatto

Il pignoramento è il primo capitolo dell'ultima parte di una ordinaria storia di recupero di un credito.

Per il creditore, storia ordinaria e al contempo, travagliata, ahimè!

Dopo avere preso atto dell'inadempimento della controparte, averla sollecitata più volte (verbalmente e per forma scritta), avere attivato l'azione legale e infine ottenuto anche l'ordine giudiziale di pagamento, se il credito è rimasto insoddisfatto, l'unico rimedio che rimane è l'azione esecutiva.

Precisiamo che la fase giudiziale non sempre è necessaria ma di solito lo è; una rara eccezione è, ad esempio, data dalla cambiale che, se dotata di tutti i requisiti di legge, è già titolo esecutivo (al pari ad esempio, di una sentenza).

Quanto all'azione esecutiva, questa mira quindi a ottenere l'adempimento forzato.

Come accennato all'inizio, possiamo definire il pignoramento come il primo capitolo di tale travagliata (e poco avvincente) storia, in quanto il pignoramento è, notoriamente per i giuristi, l'atto con cui si inizia l'espropriazione forzata (v. art. 491 c.p.c).

Per completezza: salvo che la legge non disponga diversamente, l'azione esecutiva deve essere preceduta dalla notifica del titolo, in forma esecutiva, e del precetto (v. art. 479 c.p.c.).

L'espropriazione immobiliare

Premettiamo doverosamente che la materia in questione è talmente vasta che il presente articolo non sarà esaustivo; si rinvia pertanto al lavoro del professionista esperto di volta in volta incaricato.

L'espropriazione immobiliare è una forma di azione esecutiva.

Quella forma che mira a ottenere l'adempimento aggredendo (così si dice in gergo) un bene immobile, intestato ovviamente al debitore.

Precisamente, si tratterà di attivare una complessa procedura giudiziale finalizzata alla vendita o all'assegnazione dell'immobile.

La complessità, la durata e i costi della procedura rendono tale rimedio mediamente più opportuno se in ballo vi è un credito sostanzioso, diciamo così.

Certo, altre ragioni di opportunità - ad esempio, l'immobile può essere l'unico bene che si sa essere di proprietà del debitore - possono indurre il creditore esasperato a fare comunque ricorso a tale istituto, anche per crediti non elevatissimi.

Cosa sapere prima del pignoramento immobiliare

Prima di procedere con il pignoramento immobiliare, bisogna sapere con certezza se e di quale immobile il nostro debitore è proprietario.

Un realtà sarebbe previdente saperlo prima ancora di assumere con terzi un impegno che potrebbe comportare un esborso rischioso di notevole danaro.

Le informazioni sui beni immobili ci sono fornite dai pubblici registri immobiliari, presso i quali faremo dunque accesso.

Non basterà poi sapere se e quale bene immobile è intestato al debitore.

Senza pretesa di esaustività e rinviando al lavoro di ricerca e studio che effettuerà il professonista incaricato dal creditore a seconda del caso concreto, accenniamo al fatto che dovremo anche sapere se su quel bene vi sono crediti assistiti da prelazione risultanti da pubblici registri o, ancora, se l'immobile è già oggetto di una procedura esecutiva.

Se risulterà la presenza di creditori con diritto di prelazione, va da sè che la valutazione se iniziare la procedura dovrà essere ancora più prudente, visto che vi è l'obbligo di avvertire dell'espropriazione i creditori assistiti da prelazione risultante da pubblici registri (v. artt. 498 e 2741 c.p.c.); teniamo comunque presente che nel corso della procedura esecutiva possono intervenire altri creditori, assistiti o no da prelazione.

Se, poi, risulterà la presenza di procedure esecutive, il nostro avvocato farà una visita in tribunale per informarsi sulle stesse (ad esempio per conoscere lo stato della procedura, il numero di interventi di altri creditori, se ci sono crediti assistiti da cause di prelazione, il valore dell'immobile etc.) per valutare se intervenirvi.

Pignoramento immobiliare

Con il pignoramento dunque si dà inizio all'espropriazione forzata (v. art. 491 c.p.c.).

Unica eccezione è per l'espropriazione delle cose date in pegno e dei mobili soggetti ad ipoteca – quindi anche nella procedura esecutiva immobiliare, visto che l'ipoteca può riguardare solo beni immobili - , dove l'esecuzione forzata può avvenire senza la notifica del pignoramento (v. art. 502 c.p.c.).

Il pignoramento è disciplinato in via generale dall'art. 492 c.p.c., mentre, con riferimento specifico all'espropriazione immobiliare, è disciplinato dall'art. 555 c.p.c.

In sintesi, secondo le indicazioni generali di cui all'art. 492 c.p.c., il pignoramento deve contenere l'invito al debitore ad effettuare presso la cancelleria del giudice dell'esecuzione la dichiarazione di residenza o l'elezione di domicilio in uno dei comuni del circondario in cui ha sede il giudice competente per l'esecuzione con l'avvertimento che, in mancanza ovvero in caso di irreperibilità presso la residenza dichiarata o il domicilio eletto, le successive notifiche o comunicazioni a lui dirette saranno effettuate presso la cancelleria dello stesso giudice.

Il pignoramento dovrà poi contenere l'avvertimento della possibilità di sostituire col denaro il bene pignorato.

Se poi i beni pignorati appaiono insufficienti o, soprattutto, per quanto riguarda gli immobili, ne appare manifesta la lunga durata della liquidazione l'ufficiale giudiziario invita il debitore ad indicare ulteriori beni utilmente pignorabili, i luoghi in cui si trovano ovvero le generalità dei terzi debitori, avvertendolo della sanzione prevista per l'omessa o falsa dichiarazione.Il debitore potrà evitare il pignoramento versando all'ufficiale giudiziario una somma pari all'importo per cui si procede e le spese; potrà anche evitare il pignoramento dei beni versando, sempre all'ufficiale giudiziario, come oggetto del pignoramento, una somma pari all'importo del credito e delle spese, aumentato du due decimi.

Nel caso specifico di un bene immobile, secondo l'art. 555 c.p.c., il pignoramento consisterà nella notifica da parte dell'ufficiale giudiziario di un atto detto appunto di pignoramento, sottoscritto dalla parte, se sta in giudizio personalmente, o dal suo difensore (v. artt. 170 disp. att. e 125 c.p.c.) nel quale si indicano esattamente, con gli estremi richiesti dal codice civile per la individuazione dell'immobile ipotecato, i beni e i diritti immobiliari che si intendono sottoporre a esecuzione, e gli si fa l'ingiunzione (v. art. 555 c.p.c.) di astenersi da qualunque atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito esattamente indicato i beni che si assoggettano all'espropriazione e i frutti di essi (v. art. 492 c.p.c.).

Il creditore può fare pignorare insieme coll'immobile anche i mobili che lo arredano, quando appare opportuno che l'espropriazione avvenga unitariamente (v. art. 556 c.p.c.).

Gli estremi richiesti dal codice civile sono l'indicazione della sua natura, del comune in cui si trova, nonché dei dati di identificazione catastale; per i fabbricati in corso di costruzione devono essere indicati i dati di identificazione catastale del terreno su cui insistono (v. art. 2826 c.c.).

Procedura per il pignoramento immobiliare

Il pignoramento immobiliare sarà notificato al debitore da parte dell'ufficiale giudiziario.

Una volta notificato dall'ufficiale giudiziario, una copia autentica dell'atto sarà poi consegnata presso la competente conservatoria per la trascrizione dell'atto.

La trascrizione potrà avvenire ad opera dell'ufficiale giudiziario oppure, come prevale ormai nella prassi, dallo stesso creditore (procedente); o meglio, dal suo avvocato.

Entro poi quindici giorni dalla restituzione dell'atto di pignoramento da parte dell'ufficiale giudiziario (e eventualmente della nota di trascrizone), il creditore procedente (leggi il suo avvocato) provvederà all'iscrizione a ruolo del pignoramento immobiliare.

L'iscrizione a ruolo avverrà in via telematica e comporterà il deposito della nota di iscrizione a ruolo, di copie conformi del titolo esecutivo, del precetto, dell'atto di pignoramento e della nota di trascrizione.

Se il deposito avviene oltre i quindici giorni, il pignoramento perde efficacia.

Con il pignoramento il debitore diviene custode del beni pignorati e di tutti gli accessori, compresi pertinenze e frutti, anche se successivamente le cose possono cambiare: il custode, infatti, sia esso il debitore che altri, può essere sostituito dal giudice.

La sostituzione avviene poi sicuramente se risulta che l'immobile non è occupato dal debitore (per la normativa dettagliata sulla custodia dei beni immobili pignorati, v. in particolare, gli artt. 559 e ss. c.p.c.).