Pignoramento immobiliare: cos'è e come funziona

Pignoramento immobiliare: di cosa si tratta

Se sei creditore di una somma di denaro e non riesci a ottenere il pagamento da parte del debitore, una soluzione per tutelare i tuoi diritti è quella di avviare una procedura di pignoramento.

Il pignoramento può essere immobiliare, qualora abbia ad oggetto beni immobili; mobiliare, nel caso abbia ad oggetto beni mobili; presso terzi, nell'ipotesi in cui si aggrediscono beni del debitore che egli non possiede direttamente.

Tramite questa procedura alquanto complessa, il bene pignorato verrà convertito in una somma di denaro attraverso la vendita all'asta. Il ricavato servirà a soddisfare le ragioni del creditore.

In questa sede cercheremo di capire in cosa consista il pignoramento immobiliare e quali siano i suoi effetti.


Gli immobili che possono essere oggetto della procedura di pignoramento sono abitazioni, terreni, fabbricati. Non solo la proprietà del bene può essere pignorata poiché la procedura può riguardare infatti anche diritti di usufrutto, enfiteusi e nuda proprietà.

L'atto di pignoramento è l'atto con il quale prende avvio l'espropriazione forzata di un bene.
In particolare è il primo atto volto a vincolare determinati beni del debitore, affinché possano essere destinati al soddisfacimento del creditore.

Si tratta di un vincolo di carattere giuridico poiché il debitore può continuare a disporre materialmente del bene pignorato. Non potrà vendere il bene o compiere atti che ne provochino la distruzione e il deterioramento.

L'articolo 492, comma 1 del codice di procedura civile afferma che:

Il pignoramento consiste in una ingiunzione che l'ufficiale giudiziario fa al debitore di astenersi da qualunque atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito esattamente indicato i beni che si assoggettano alla espropriazione e i frutti di essi Art. 492 cpc

Eventuali atti compiuti disattendendo tale ordine non saranno in alcun modo validi.
Il creditore che ha iscritto ipoteca su un immobile non può pignorare altri immobili senza aver espropriato il bene ipotecato.

Le fasi del procedimento pignoramento immobiliare

Il pignoramento immobiliare è una procedura costituita da tre fasi distinte.

L'espropriazione forzata ha inizio con l'atto di precetto che, a differenza dell'atto di pignoramento (posto in essere dall'ufficiale giudiziario), è un atto del creditore.

Per poter avviare la procedura è necessaria innanzitutto la presenza di un titolo esecutivo, ovvero di una sentenza, un decreto ingiuntivo o comunque di altro provvedimento del giudice.

In caso di mancato ottemperamento di quanto disposto sul titolo esecutivo seguirà la consegna al debitore dell'atto di precetto, con il quale il creditore intimerà al debitore il pagamento della somma dovuta entro il termine di 10 giorni.

Oltre alla somma riportata nel decreto ingiuntivo verranno richiesti interessi moratori e spese legali. Le strade che il debitore può percorrere a questo punto sono tre:

• opporsi contro l'atto di precetto;
  
  
• proporre al creditore una soluzione transattiva;
  
  
• non procedere in alcun modo.
  
  

Trascorsi 10 giorni dalla notifica dell'atto di precetto, qualora il debitore non estingua il suo debito e non si opponga, l'ufficiale giudiziario provvederà a consegnare al soggetto inadempiente l'atto di pignoramento. In base all'articolo 481 cpc:

Il precetto diventa inefficace, se nel termine di novanta giorni dalla sua notificazione non è iniziata l'esecuzione.

Il contenuto dell'atto di pignoramento e sua efficacia

L'atto di pignoramento deve soddisfare dei requisiti precisi in ordine al suo contenuto.
Deve indicare:

• il credito per il quale l'ufficiale giudiziario deve procedere;
  
  
• tutti gli estremi idonei a poter identificare in maniera univoca e precisa il bene da pignorare;
  
  
• l'invito rivolto al debitore a dichiarare la propria residenza o il proprio domicilio eletto;
  
  
• l'avvertimento rivolto al debitore di poter effettuare la conversione del pignoramento (sostituzione del bene pignorato con una somma di denaro).

È bene sapere che il pignoramento perde la propria efficacia qualora non vengano domandate assegnazione o vendita dei beni entro 45 giorni dal compimento.

La trascrizione dell'atto di pignoramento e la vendita forzata

L'atto di pignoramento dovrà essere trascritto presso i Registri della conservatoria immobiliare.
La trascrizione è un passo importante poiché consente di bloccare eventuali tentativi di vendere il bene oggetto del pignoramento.
L'atto di pignoramento notificato e la nota di trascrizione presso i registri immobiliari dovranno essere depositati dal soggetto creditore presso il Tribunale competente entro il termine di 15 giorni. La trascrizione è la formalità con la quale vengono resi pubblici gli atti di costituzione, trasferimento, modifica di diritti reali su beni immobili.

Una volta trascorsi 15 giorni dalla notifica dell'atto di pignoramento, il creditore potrà rivolgersi al giudice per chiedere la vendita forzata dell'immobile. La vendita all'asta con il cui ricavato verrà soddisfatto il diritto di credito, potrà essere per incanto o per offerta.

Conversione del pignoramento

È bene sapere che il debitore la cui casa sia stata oggetto di pignoramento può fare richiesta di conversione del pignoramento, purché agisca prima che venga disposta la vendita o l'assegnazione del bene.


In questo modo, per evitare l'esecuzione forzata, si può sostituire il pignoramento con una somma di denaro che verrà versata nelle mani dell'ufficiale giudiziario.
Tale somma, comprensiva delle spese aggiuntive verrà consegnata al creditore.

Su disposizione dell'autorità giudiziaria, il debitore potrà avvalersi del beneficio della rateizzazione mensile.