Pignoramento prima casa: quando è possibile?

Pignoramento immobiliare

Può capitare, purtroppo, di non riuscire a far fronte ai propri debiti e di essere minacciati di espropriazione forzata. Se si teme di perdere la propria casa per un atto di pignoramento è bene sapere come muoversi, conoscere i propri diritti e le tutele offerte dalla legge.

È dunque lecito domandarsi se si può pignorare la prima casa.
Se sì, entro quali limiti? Quando e come evitare un pignoramento?
Cerchiamo di dare una risposta a queste domande, precisando, innanzitutto, che le risposte saranno diverse a seconda che il creditore sia il fisco oppure un soggetto privato, come una banca o un familiare (si pensi all'ex coniuge).


L'espropriazione forzata può anche essere attivata dall'amministratore di condominio che pretende il pagamento degli oneri condominiali o da altro creditore che ha vinto un processo e vanta il diritto di ottenere il versamento della somma di denaro non ricevuta.

Impignorabilità prima casa di fronte al Fisco

Prima di entrare nel vivo della trattazione spieghiamo in primo luogo cosa sia il pignoramento.
Il pignoramento è l'atto con cui avviene l'espropriazioneforzata di un immobile che permetterà al creditore di vendere all'asta l'immobile del debitore e soddisfare il suo credito dal ricavato della vendita.

In linea generale la legge non pone dei limiti al pignoramento immobiliare. Di seguito illustreremo i casi in cui la prima casa impignorabile e a quali condizioni.

Partiamo da un fatto: non è corretto affermare che la prima casa non può essere pignorata!
La prima casa, infatti, non può essere pignorata solo di fronte al fisco e qualora si tratti dell'unicoimmobile di proprietà del debitore. Lo stesso non può dirsi per altri creditori che potranno, per soddisfare i loro crediti, pignorare la casa e metterla in vendita con asta giudiziaria. Spieghiamo più nel dettaglio la questione.

La prima casa non può essere pignorata dall'Agente di Riscossione, ovvero Equitalia fino al 1 luglio 2017, l'Agenzia delle Entrate dopo il 1 luglio dello scorso anno.
Il divieto sussiste dunque per i debiti fiscali, quando il contribuente non paga le cartelle esattoriali o gli accertamenti fiscali dell'Agenzia delle Entrate o dell'Inps.

È bene subito chiarire un aspetto fondamentale; la prima casa non deve intendersi come la prima casa acquistata dal contribuente nel Comune dove la stessa è situata. Non si tratta del significato che ha l'espressione prima casa ai fini delle agevolazioni fiscali in fase di acquisto.

Affinché la prima casa possa essere protetta contro azioni giudiziarie del fisco è necessario che essa sia anche l'unica. Non vi deve essere dunque anche una seconda o terza casa.
Se così fosse verrebbe meno il divieto di pignoramento da parte dell'Agente di Riscossione.

L'impignorabilità della prima, o meglio dell'unica casa, è stata introdotta nel nostro ordinamento con il decreto del fare 69/2013, convertito con modificazioni dalla legge 9 agosto 2013, n. 98.
Il decreto, con articolo 52, comma 1 lettera g) ha modificato l'articolo 76, comma 1 del D.P.R. 602/1973 (Disposizioni sulla riscossione delle imposte sul reddito) che così afferma:

Ferma la facoltà di intervento ai sensi dell'articolo 499 del codice di procedura civile, l'agente della riscossione: a) non da' corso all'espropriazione se l'unico immobile di proprietà' del debitore, con esclusione delle abitazioni di lusso aventi le caratteristiche individuate dal decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 agosto 1969, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969, e comunque dei fabbricati classificati nelle categorie catastali A/8 e A/9, e' adibito ad uso abitativo e lo stesso vi risiede anagraficamente Art. 76, comma 1 D.P.R. 602/1973

Affinché il Fisco non possa pignorare l'abitazione del debitore è necessario dunque che vi siano le seguenti condizioni:
- che si tratti dell'unicoimmobile perché non bisogna che il debitore abbia intestati altri immobili o quote di immobili (comproprietà);

- in tale immobile il contribuente debitore deve aver fissato la propria residenza. Se si dà l'immobile in affitto e si va a vivere altrove il fisco può pignorare la casa;

- non deve trattarsi di abitazione di lusso (dunque non deve essere una villa, un castello o un palazzo di eminente pregio artistico o storico);

- deve essere un immobile adibito a civile abitazione; se l'unico immobile del debitore è adibito ad uso ufficio potrà essere pignorato.

Bisogna stare attenti perché la legge non parla di case ma di immobili. Ne consegue che se si è proprietari di una casa e di un terreno agricolo anche piccolo, la casa non sarà più protetta e il fisco potrà pignorare entrambi. Dunque, nel caso si possiedano più immobili (anche ricevuti in donazione o per successione) l'Agente di riscossione potrà pignorarli tutti.

Diverso discorso riguarda le pertinenze come garage, box o cantine. Anche qualora abbiano un accatastamento autonomo l'immobile potrà comunque considerarsi unico.

In conclusione, nel caso in cui sia abbiano altri immobili o si viva in una casa in affitto o se l'immobile sia adibito ad uso ufficio, verrà meno il divieto di pignoramento di fronte al fisco.


Tuttavia, anche qualora la prima casa sia pignorabile per mancanza di alcune delle condizioni necessarie, la legge pone dei limiti al Fisco, a favore del contribuente in difficoltà.
Per pignorare la casa, innanzitutto, è necessario che il Fisco creditore iscriva ipoteca sull'immobile. Dall'iscrizione dell'ipoteca, inoltre, devono trascorrere almeno 6 mesi per poter iniziare la procedura di esecuzione forzata.
L'iscrizione dell'ipoteca può essere effettuata solo per debiti superiori a 20.000 euro.
Il pignoramento può essere avviato solo per debiti superiori a 120.000 euro.

Facciamo qualche esempio. Non si rischia mai il pignoramento se si ha una cartella esattoriale non pagata di importo pari a 100.000 euro. Inoltre, la somma del valore degli immobili posseduti deve essere di importo pari ad almeno 120.000 euro (non solo l'immobile da aggredire).
Per poter avviare il pignoramento è necessario che l'agente di riscossione dia preavviso al contribuente almeno 30 giorni prima dell'iscrizione di ipoteca. In mancanza di preavviso l'ipoteca sarà nulla.
Che succede se l'immobile pignorato è in comproprietà? In caso di pignoramento e di vendita all'asta parte del ricavato dovrà essere restituito al comproprietario non debitore.

Quando la prima casa è pignorabile

Al di fuori delle fattispecie sopra evidenziate, la prima casa è pignorabile senza alcun limite qualora il debitore sia inadempiente.
Se il creditore è la banca che ha concesso il mutuo per l'acquisto della prima casa, la legge non pone alcun divieto a procedere nei confronti dell'immobile finanziato. La banca che ha concesso l'erogazione della somma di denaro finalizzata all'acquisto, iscriverà ipoteca sulla casa e in caso di insolvenza del mutuatario, l'ipoteca consentirà all'istituto di credito di mettere la casa all'asta e soddisfare il proprio credito con il ricavato dalla vendita.


Anche l'ex coniuge può eseguire il pignoramento sulla prima casa del marito o della moglie che non versi l'assegno di mantenimento. Per evitare che il coniuge venda l'immobile sarà possibile chiederne il sequestro in via cautelare.

In caso di debiti condominiali la casa può essere oggetto di pignoramento. Si pensi al caso in cui un condomino non paghi la quota per la ristrutturazione della facciata del condominio.
Per evitare che la ditta esecutrice dei lavori alla fine si rivalga sui condomini in regola, l'amministratore potrà richiedere un decreto ingiuntivo e avviare una procedura esecutiva nei confronti del condòmino moroso.

Insomma, la prima casa è pignorabile da qualsiasi creditore che non sia il Fisco e in quest'ultimo caso il divieto sussiste in presenza di determinate condizioni.

I creditori privati potranno aggredire il patrimonio del debitore insolvente, compreso l'immobile di proprietà che sia unico e acquistato beneficiando delle agevolazioni fiscali previsti per la prima casa. Il pignoramento della prima casa è possibile anche se il debitore si trovi in una situazione di difficoltà economica o abbia dei figli a carico.

Per i debiti tributari, nonostante il divieto di pignoramento imposto all'agente di riscossione, quest'ultimo potrà comunque sempre iscrivere ipoteca sul bene di proprietà del debitore moroso per debiti superiori a 20mila euro.