Lavori di manutenzione del pavimento dei balconi

Balconi in condominio e problemi di proprietà

I balconi sono strutture a servizio delle unità immobiliari dalle quali vi si accede; i balconi in condominio non fanno eccezione a questa definizione.

Qual è, dunque, l'elemento di complicazione?

Il condominio. Vediamo perché.


Se si abita un'unità immobiliare in proprietà esclusiva singola e non in condominio che ha un balcone aggettante o incassato questo è certamente in proprietà del titolare della prima.

In condominio la situazione è complicata dall'incidenza estetica del manufatto, o meglio di alcuni suoi specifici elementi.

Secondo quella che è la consolidata giurisprudenza sull'argomento – il riferimento è al balcone aggettante, quello che sporge rispetto alla facciata dell'edificio – gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore sono da ritenersi condominiali.

Si badi: gli elementi decorativi, non queste parti del manufatto, a meno che non sia parte in sé ad essere intrinsecamente decorativa: si pensi a un ferro della ringhiera lavorato in modo particolare. Il resto del balcone, invece, è in proprietà del titolare dell'abitazione dalla quale vi si accede.

Quanto al balcone incassato, cioè quello che non aggetta, il piano di calpestio, se svolge la medesima funzione, è equiparato al solaio interpiano, con relativa comproprietà tra le unità immobiliari dei piani rispettivamente interessati, mentre il parapetto, inserendosi in facciata, è considerato parte della stessa.

Balconi in condomino e lavori di manutenzione

La condominialità degli elementi dei balconi così declinata è sovente oggetto contrasto e contenzioso.

Dire quando un elemento del parapetto del balcone aggettante incide sul decoro non è cosa così semplice come contare il numero dei condòmini al fine di valutare l'obbligatorietà della nomina dell'amministratore.

È evidente, allora, che l'incertezza è la certezza della materia: poiché non è possibile per l'assemblea decidere opere di manutenzione delle parti dell'edificio in proprietà esclusiva, pena la nullità del deliberato, se ne intuisce il rischio. Quante volte può capitare di deliberare lavori che non si sarebbe potuto decidere perché la soletta del balcone non incide sul decoro al contrario di quanto ha deciso l'assemblea?


E chi decide che cosa è decorativo e cosa no?

Un giudice, all'esisto di una causa. Chi conosce e studia il diritto condominiale sa quanto le controversie che vedono a oggetto interventi manutentivi sui balconi, e prim'ancora delle cause le delibere, siano incerte e di non facile previsione.

Resta un fatto: laddove sulla parte frontale e quella inferiore dei balconi aggettanti siano presenti elementi decorativi che connotano il decoro dell'edificio, allora le decisioni sulla loro manutenzione sono di competenza dell'assemblea e le relative spese (salvo il caso di spese dovute a danni, che sono a carico del danneggiante) devono essere suddivise tra tutti i condòmini sulla base dei millesimi di proprietà.

Pavimento dei balconi, il ruolo del proprietario dell'appartamento

Il pavimento dei balconi è certamente elemento di esclusiva proprietà del titolare del balcone, in quanto rivestimento del piano di calpestio che nessuna sentenza ha mai considerato poter essere parte condominiale.

In effetti, già di per sé il balcone non svolge alcuna funzione utile all'insieme delle unità immobiliari ovvero alle parti comuni. Al più, s'è detto, possono essere gli elementi decorativi presenti sul manufatto a connotare l'estetica dell'edificio.

Il pavimento, o meglio le piastrelle di finitura del piano di calpestio, non svolgono questa funzione.

Vero? Non del tutto. Si potrebbe obiettare che visto dall'alto, ogni piano di calpestio del balcone contribuisce a conferire all'edificio una particolare connotazione estetica.
Giochi di colore creati ad hoc, ovvero uniformità cromatica.

In tal caso, almeno ad avviso dello scrivente, data la funzione prevalente del piano di calpestio – ovvero quella di usare il balcone – l'aspetto estetico è meramente incidentale e accessorio, non preminente, quindi, e come tale spetta sempre al titolare del balcone la manutenzione nel rispetto di quanto specificato dall'art. 1122 c.c. ossia nell'obbligo di intervento senza recare alterazioni al decoro dello stabile.

Pavimento balconi ed eventuali poteri dell'assemblea condominiale

Ciò detto, parrebbe evidente dover concludere per l'assoluta mancanza di poteri dell'assemblea in merito agli interventi di manutenzione della pavimentazione dei balconi.

In termini generali è così: se la cosa non è condominiale, allora l'assemblea nulla può deliberare in merito.

Come spesso accade, però, vi sono delle eccezione che è bene considerare.


In primis, l'assemblea ha comunque potere di sollecitare interventi, eventualmente incarico l'amministratore di diffidare il condòmino che con la sua incuria rischia di creare danno alle parti comuni.
Tale iniziativa può spingersi fino all'azione giudiziale (art. 1172 c.c.).

In secondo luogo, se un regolamento condominiale contrattuale riconosce delle prerogative all'assemblea sulla manutenzione della pavimentazione dei balconi, ecco allora che la competenza dell'organismo deliberativo assembleare si espande fino a poter considerare legittime le delibere su questa parte del manufatto.