Patto di prelazione: di cosa si tratta e come funziona

Che cos'è il diritto di prelazione?

Si definisce di prelazione il diritto riconosciuto a un soggetto, di essere preferito rispetto a un altro soggetto, in caso di stipula futura ed eventuale di un contratto.
Importante ricordare che la preferenza spetta solo a parità di condizioni.

Qualora il terzo dovesse offrire, ad esempio nel caso di futura compravendita, un prezzo più alto, il titolare del diritto di prelazione (prelazionario) non potrebbe far valere il suo diritto.


In linea generale la prelazione può essere legale o volontaria.
La prelazione legale è il diritto di prelazione riconosciuto direttamente dalla legge, in quanto è quest'ultima a stabilire che un soggetto determinato debba avere la preferenza.
Si pensi al caso in cui, in ambito di successione ereditaria, un erede voglia vendere la propria quota. Egli dovrà offrirla in primo luogo agli altri coeredi. Diversamente, questi ultimi potranno pretendere la restituzione della cosa da parte del terzo che l'avesse acquisita.

Si ha prelazione legale quando è il legislatore stesso a voler tutelare particolari interessi.
Le conseguenze in caso di inadempimento sono infatti diverse rispetto alla prelazione volontaria.

Si parla invece di prelazione volontaria nel caso in cui consegua a un accordo tra le parti, il cosiddetto patto di prelazione.

Di seguito spiegherò in cosa consista la prelazione volontaria, in quali casi può essere esercitata e con quali modalità.

Cos'è il patto di prelazione

Immaginiamo di dover acquistare casa. Troviamo un immobile che fa al caso nostro ma il venditore non è ancora del tutto deciso a concludere la compravendita.
Visto il nostro interesse, vogliamo essere sicuri che il venditore, una volta determinatosi a cedere l'alloggio, non si accordi con altri per la conclusione dell'affare.

Ottima soluzione è proporre un patto di prelazione che consentirà di prenotarsi, qualora egli decida di alienare l'immobile. Nel momento in cui il venditore si determina a stipulare un futuro negozio giuridico si acquisirà una posizione di preferenza rispetto a chiunque altro.

Il patto di prelazione è un vero e proprio contratto con il quale una parte (concedente) si impegna a preferire una persona (prelazionario) rispetto a un terzo, qualora, a determinate condizioni, si decida a stipulare il contratto di compravendita.

Non è obbligatoria per legge ma al pari di quella legale, consente di prenotarsi in caso di conclusione dell'affare.


A fronte dell'impegno di una delle parti, è possibile obbligare il titolare della prelazione al versamento di un corrispettivo.

Aspetto da mettere ben in evidenza è che le parti restano comunque libere di stipulare o meno il futuro contratto. Può accadere infatti che il venditore decida di tenersi la casa o che il prelazionario non abbia più le disponibilità economiche per poterla acquistare.

Il patto di prelazione deve avere la stessa forma del contratto che si intende stipulare.
Pertanto, in caso di compravendita immobiliare, da stipularsi con atto notarile, stessa procedura si dovrà adottare per redigere il patto di prelazione.

Il patto di prelazione può essere costituito da un contratto autonomo oppure da una clausola inserita all'interno di un diverso contratto. Ad esempio, può essere una clausola rientrante nel contenuto del contratto di locazione.

Termine della prelazione

La durata della prelazione viene normalmente fissata dalle parti con l'apposizione di un termine.

Le parti stabiliranno il lasso di tempo entro il quale, nel caso in cui il venditore decidesse di venderà, sarà obbligato a preferire il titolare del diritto di prelazione.

Qualora le parti non abbiano provveduto ad indicare un termine, la durata del patto sarà indeterminata.

Unica eccezione è il caso in cui, per la natura del contratto da concludere un termine indeterminato non sia ammissibile. In questa circostanza si potrà fare ricorso al giudice, affinché stabilisca un termine entro il quale poter far valere la prelazione.

Scaduto il termine fissato nel patto di prelazione, il venditore sarà libero di stipulare la compravendita con qualsiasi soggetto.

Comunicazione al titolare del diritto di prelazione

Il venditore che abbia deciso di cedere la propria abitazione dovrà, in caso di patto di prelazione, darne comunicazione al prelazionario. È la cosiddetta denuntiatio, in mancanza della quale non potrà legittimamente chiudere l'affare con un terzo.

Ciò non vuol dire che non possa avviare delle trattative con un altro soggetto, poiché la prelazione vale unicamente a parità di condizioni. La comunicazione cui il venditore è tenuto dovrà contenere tutti gli elementi e le condizioni essenziali riguardanti l'affare da concludere.

Qualora ad esempio Tizio abbia offerto per l'acquisto 200.000 euro nulla vieta al venditore di vendere a Caio, disposto a pagare 250.000 euro.


La comunicazione a Tizio delle sue intenzioni dovrà comunque essere preliminarmente effettuata poiché egli deve essere posto in condizioni di accettare il contratto eventualmente anche al prezzo offerto dal terzo pur di non perdere l'occasione. Il questo caso il venditore è obbligato a stipulare la vendita con il prelazionario. Tuttavia, in caso di mancata risposta alla denuntiatio, il concedente sarà libero di cedere ad altri il proprio immobile.

In caso di morte del venditore, l'obbligo di prelazione si trasferisce agli eredi.

Che succede in caso di mancato rispetto del diritto di prelazione?

Qualora il concedente, nonostante il diritto di prelazione, abbia stipulato la compravendita con un terzo soggetto, il prelazionario potrà soltanto chiedere alla controparte il risarcimento dei danni eventualmente subiti. Il contratto con il terzo è pienamente valido ed efficace e la proprietà sull'immobile verrà trasferita.
La prelazione volontaria vincola soltanto le parti e in caso di violazione del patto tra di esse intercorso, il terzo è salvo e non sarà tenuto a restituire il bene.

Si può rinunciare alla prelazione?

Poiché si tratta di un diritto il prelazionario non è obbligato ad esercitare la prelazione pattuita.
Egli dovrà dare comunicazione della rinuncia al diritto ma da un punto di vista giuridico non è chiaro se debba essere effettuata necessariamente prima della denuntiatio oppure in qualsiasi momento.