Assemblea condominiale e presenza dell'amministratore

Figura dell'amministratore condominiale

L'amministratore di condominio è quella persona fisica o giuridica (art. 71-bis disp. att. c.c.), cui l'assemblea di un edificio in condominio può demandare la gestione delle parti comuni del predetto edificio.

La facoltà di demandare l'amministrazione ad un'unica persona diviene obbligo quando i condòmini sono più di otto (art. 1129, primo comma, c.c.).

Ove si scelga l'amministratore tra i condòmini, questi deve essere in possesso di soli requisiti di onorabilità, ossia per dirla in estrema sintesi come si diceva un tempo, essere di condotta specchiatissima ed illibata; l'art. 71-bis, primo comma, disp. att. c.c. elenca i così detti requisiti di onorabilità (es. non essere iscritti nel registro dei protesti, avere il godimento dei diritti civili e politici, etc.).

L'amministratore esterno, ossia quello scelto tra chi non è condòmino, oltre a questi requisiti deve possedere:

a) quanto meno un diploma di scuola secondaria di secondo grado;

b) aver seguito un corso di formazione iniziale;

c) seguire annualmente corsi di formazione periodica.

Modalità di tenuta dei corsi e contenuti dei medesimi sono disciplinati dal decreto ministeriale n. 140 del 2014.

Chi ha gestito almeno un condominio nel periodo di tempo intercorrente tra il 18 giugno 2010 ed il 18 giugno 2013 non ha necessità del requisito del corso di formazione iniziale (art. 71-bis, quinto comma, disp. att. c.c.).

Rapporto tra amministratore e condominio

La giurisprudenza che si era prodotta prima dell'entrata in vigore della così detta riforma del condominio specificava che l'amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato (così Cass. SS.UU. n. 9148/08).

La legge (si veda art. 1129, quindicesimo comma, c.c.) ha sostanzialmente fatto propria questa conclusione; l'amministratore, in sostanza, rappresenta i condomini tanto per ciò che concerne i rapporti interni, quanto per i rapporti con i terzi.

Due esempi chiariranno questo concetto:

a) rapporti interni e ruolo dell'amministratore

Si pensi all'obbligo di riscuotere le rate condominiali e all'eventualità, nel caso di morosità, d'agire in giudizio per ottenere il giusto dovuto.

In tal caso l'amministratore agisce in nome e per conto della collettività contro un solo comproprietario;

b) rapporti esterni e ruolo dell'amministratore

S'ipotizzi che l'assemblea abbia deliberato interventi manutentivi e l'abbia affidati ad un'impresa.
Sarà compito dell'amministratore formalizzare l'accordo nei modi e nei termini indicati dall'assise.

Gli articoli 1129-1130 c.c. delineano i principali obblighi ed attribuzioni dell'amministratore.
Altri sono essere previsti da diverse disposizioni (es. art. 66 disp. att. c.c.), ma i compiti principali sono delineati da queste norme.

In questo quadro d'insieme ed in assenza di una esplicita disposizioni legislativa, molto spesso ci si domanda: l'amministratore di condominio è tenuto a partecipare alle assemblee condominiali?

Amministratore e presenza in assemblea

Una sentenza della Suprema Corte di Cassazione del marzo del 2003, la n. 3596, ha avuto il pregio di riassumere in modo preciso quella che è l'attuale situazione normativa, anche se, ad avviso dello scrivente, non può non avanzarsi un'obiezione alla conclusione degli ermellini.

La sentenza dei Supremi Giudici è stata resa prima dell'entrata in vigore della riforma, ma i principi in essa enunciati, stante la sostanziale identità di disciplina.

In primis la pronuncia mette in evidenza che per quanto riguarda la partecipazione dell'amministratore all'assemblea condominiale (tanto in sede ordinaria, quanto in sede straordinaria), la sua presenza in assemblea non è espressamente contemplata tra le attribuzioni dell'amministratore indicate nel codice civile.



Questa mancanza, tuttavia, non consente di escludere che l'amministratore non abbia alcun dovere di partecipazione alle assemblea condominiali.
Al contrario, dissero nel 2003 i giudici di legittimità, il codice civile lascia intendere che i rapporti tra l'amministratore e l'assemblea sono strettissimi.

A quest'affermazione la Corte fece seguire una serie di fattispecie dimostrative dell'assunto.

Così ad esempio, la sentenza metteva in evidenza che le norme codicistiche dettate in ambito condominiale prevedono che l'assemblea nomini e revochi l'amministratore, fissi il suo eventuale compenso, gli conferisca maggiori poteri di quelli indicati dalla legge (art. 1131 comma 1) e che abbia competenza a decidere sui ricorsi proposti dai condomini contro i suoi provvedimenti (art. 1133 c.c.).

Si specifica inoltre del suo d'impulso dell'amministratore rispetto alla convocazione dell'assemblea ordinaria e straordinaria (art. 66 disp. att. c.c.); dell'obbligo di dare esecuzione alle deliberazioni dell'assemblea (art. 1130 n. 1 c.c.) e di quello di dare notizia all'assemblea delle cause proposte contro il condominio, esorbitanti dalle sue attribuzioni (art. 1131, terzo comma, c.c.).

Da tutte queste disposizioni ed in ragione degli altri compiti che gli sono specificamente attribuiti dalla legge nonché in considerazione delle attività preparatorie e strumentali che delle attribuzioni specificamente enunciate rappresentano necessario completamento, la Corte di Cassazione, affermò che l'amministratore, quale mandatario dei condomini, svolge le funzioni che metaforicamente possono definirsi di organo esecutivo del collegio, da cui riceve ordini, direttive, indicazioni, suggerimenti.

Stando questa valutazione, proseguirono gli ermellini, si può dare spiegazione alla prassi, rispettata uniformemente e costantemente nel convincimento di una sua rispondenza ad una giuridica necessità, secondo cui l'amministratore partecipa sempre all'assemblea e solitamente funge da segretario.


La presenza in assemblea, invero, all'amministratore permette di capire i bisogni, le istanze, gli intendimenti dei condomini: di non accontentarsi del mero decisum, ma di rendersi conto dell'iter formativo degli atti e di apprezzare la volontà effettiva dei partecipanti, in modo da eseguire le delibere in modo fedele e puntuale.

Quindi, chiosarono i giudici di cassazione, traendo le conclusioni del loro ragionamento, per quanto tra le attribuzioni dell'amministratore indicate dal codice civile (allora come oggi) non vi sia alcun espresso obbligo di partecipazioni all'assemblea ordinaria e straordinaria, esso lo si può desumere dal rapporto giuridico e sostanziale che intercorre tra l'amministratore e l'assemblea avuto riguardo a ciò che comunemente avviene sulla base convincimento di osservare un imperativo giuridico, la sua presenza alle riunioni del collegio deve ritenersi compresa tra i compiti istituzionali di amministrazione (Cass. 12 marzo 2003 n. 3596).

In sostanza, a dire degli ermellini, la partecipazione non è obbligatoria per espressa disposizione di legge ma di fatto è doverosa.

Si pensi all'ipotesi dell'approvazione del rendiconto di gestione: la presenza dell'amministratore è utile in quanto il rendiconto è atto da lui predisposto e quindi essere in assemblea consente ai condòmini di ottenere da lui tutti i chiarimenti desiderati.

Va evidenziato che l'assenza dell'amministratore dall'assemblea di approvazione del rendiconto non comporta l'invalidità della delibera, ove i condòmini abbiano comunque avuto la possibilità di deliberare con cognizione di causa sull'argomento.

Può essere considerata grave irregolarità nella gestione la reiterata assenza dell'amministratore dalle assemblee condominiali?

Probabilmente sì, ove tale mancanza non consenta all'organo deliberativo del condominio di svolgere correttamente la propria attività, con conseguente paralisi o rischio di paralisi gestionale.

Non per tutti gli argomenti, tuttavia, la doverosità cui fa riferimento la Corte di Cassazione è esistente, anzi alle volte ragioni di opportunità portano a concludere che un allontanamento dell'amministratore dalla riunione non possa che essere utile.

Molti amministratori, ad esempio, si allontanano dal luogo di svolgimento dell'assise al momento della discussione sulla conferma e/o revoca per evitare possibili condizionamenti alla libera discussione.