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Occupazione abusiva dell'immobile: cosa fare?

Occupazione abusiva di un immobile. Quali sono le tutele civili e penali riconosciute al proprietario? L'alternativa fra azione di rivendica e azione di restituzione.
- NEWS Normative

Occupazione abusiva di immobile


Difficoltà economiche e abitative, sovente possono essere fra le principali cause di fenomeni di occupazioni abusive, ovverosia appartamenti occupati abusivamente da parte di soggetti che, sine titulo, si stabiliscono presso una abitazione altrui.

Esempio più frequente si realizza nei casi di contratto locazione scaduto occupazione senza titolo, in altri termini, nelle ipotesi di mancato di rilascio di immobile, oggetto di un precedente contratto di locazione.

Occupazione abusiva immobile
In tali casi, si realizza una occupazione abusiva casa privata in gergo anche occupazione sine titulo e cioè occupazione immobile senza titolo.

Cosa fare in questi casi?

Come liberare una casa occupata abusivamente?


Occupazione immobile sine titulo rimedi


L’ordinamento giuridico riconosce una serie di tutele nei confronti del proprietario dell’immobile, per mettere fine alla occupazione illegittima immobile.

Si tratta di rimedi che possono essere attivati sia in sede civile sia, in casi più complessi e caratterizzati da una maggiore gravità, in sede penale.

Per quanto concerne la tutela civile, l’avente diritto alla restituzione dell’immobile può attivare azioni petitorie e/o azioni possessorie.

Si tratta di azioni civili, a cui è possibile ricorre in ragione della esistenza o meno di un titolo legittimante l'occupazione indebita di immobile.


Occupazione abusiva immobile azione civile


Nelle ipotesi di immobile occupato sine titulo, è possibile ricorrere, in sede civile, attivando, come rilevato, apposite azioni, in particolare azione di rivendica e azione di restituzione, la cui scelta è vincolata dalla sussistenza o meno di un titolo legittimo, in origine.

Al riguardo, risolutiva è apparsa la giurisprudenza nazionale, la quale ha chiarito i confini e le differenze fra azione di restituzione e azione di rivendicazione.

Occupazione sine titulo
La distinzione fra le due tipologie di azione non è solo terminologica ma ha anche una valenza da un punto di vista probatorio.

Ai fini dell’azione di restituzione occorre dimostrare, mediante prova documentale, la mera titolarità della proprietà, mentre nel caso di azione di rivendica è richiesta la c.d. probatio diabolica, ovverosia dimostrare la legittimità della proprietà, che, in alcuni casi, può rivelarsi particolarmente spinosa, in ragione della insussistenza di un titolo.

Detenzione sine titulo: azione di rivendica


L’azione di rivendicazione, disciplinata dall’art. 948 c.c., è un'azione possessoria che prevede che il proprietario dell’immobile occupato rivendichi la casa occupata da chiunque la possiede o detiene.

Nello specifico, con l’azione di rivendica, il proprietario chiede la condanna al rilascio o alla consegna nei confronti di chi dispone di fatto di case occupate sine titulo anche sin dal principio (Cass., 10 ottobre 2018, n. 25052; Cass., 14 giugno 2021, n.16742).

Occorre agire mediante azione di rivendita nel caso di occupazione terreno senza titolo, ai fini dell’usucapione.

Abusivi in casa
In tal caso, il proprietario è tenuto a presentare una citazione per occupazione senza titolo e adire l’autorità competente, ovverosia il Tribunale civile competente territorialmente, dimostrando, mediante prova documentale, di essere il proprietario dell’immobile occupato, al fine di rientrare nel possesso della casa occupata abusivamente.

Allorquando il proprietario o il soggetto che ne ha diritto non possa dimostrare la titolarità di proprietà mediante apposito titolo, in tal caso, deve ricorrere mediante azione di restituzione.

L’azione di rivendica è imprescrittibile, ovverosia non è soggetta ad alcun termine, salvi gli effetti dell'acquisto della proprietà da parte di altri per usucapione.

Occupazioni abusive: azione di restituzione immobile


L’azione di restituzione immobile è destinata a ottenere l’adempimento dell’obbligazione di ritrasferire una cosa che è stata in precedenza volontariamente trasmessa, in forza di negozi giuridici quali la locazione, il comodato, il deposito.

Si tratta di una azione con la quale il proprietario chiede di rientrare in possesso di un immobile occupato da abusivo in casa, in ragione di un titolo giuridico invalido (annullabile o nullo) o inefficace (scaduto).

In tale categoria a titolo esemplificativo rientra il contratto locazione scaduto occupazione senza titolo.


Rilascio immobile occupato senza titolo 702 bis


Nel caso di occupazione senza titolo, è possibile, in presenza dei presupposti ex lege previsti, promuovere un ricorso, secondo lo speciale rito sommario di cui all’art 702 bis c.p.c.

Si tratta di un procedimento sommario di cognizione, introdotto dalla L. n. 69/2009, che dovrebbe garantire una più celere tutela del proprio diritto di rientrare in possesso del bene immobile e liberarsi degli abusivi in casa.

Con riferimento ai presupposti previsti per l’attivazione di tale procedimento a cognizione sommaria, la giurisprudenza ha chiarito che il giudizio deve riguardare questioni definibili allo stato degli atti oppure attraverso un'istruzione sommaria, la quale deve essere intesa, non già in senso deteriore come istruttoria superficiale, ma come istruttoria più veloce, in ogni caso idonea a garantire una adeguata tutela giurisdizionale.


Reato occupazione abusiva immobile


L’occupazione abusiva, ovverosia l’occupazione senza titolo oltre a costituire un illecito civile, in quanto tale oggetto di risarcimento, in taluni casi, configura una fattispecie penalmente rilevante e, nello specifico, il reato di invasione di terreni o edifici di cui all’articolo 633 codice penale, punito con la multa o con la pena della reclusione sino ad anni due.

Al fine di configurare il reato di invasione di terreni o edifici, previsto e punito dall’art 633 cp, occorre che il soggetto passivo si introduca illegittimamente in un immobile altrui con il fine preciso di impossessarsene o di utilizzarlo per trarne vantaggio.

Reato occupazione abusiva immobile
Ne consegue che non configura il reato di cui all’art. 633 cp la condotta di chi si introduce solo momentaneamente presso l’immobile altrui, senza la volontà di occupare case private, potendo tale condotta eventualmente configurare il reato di violazione di domicilio di cui all’art. 614 c.p.

Al fine di ottenere tutela in caso di immobile occupato sine titulo, il proprietario deve presentare apposita denuncia occupazione abusiva alle Autorità competenti.


Occupazione abusiva immobile stato di necessità


Per completezza, occorre precisare che anche allorquando si configuri una occupazione illegittima immobile, in taluni casi, al ricorre di specifiche condizioni, tale comportamento non configura un illecito penale.

L’esclusione della rilevanza penale dei comportamenti di occupazioni abusive si verifica, ai sensi dell’art. 54 c.p., il c.d. stato di necessità.

La legge penale stabilisce che non è punibile chi ha commesso il fatto per esservi stato costretto dalla necessità di salvare sé o altri dal pericolo attuale di un danno grave alla persona, pericolo da lui non volontariamente causato, né altrimenti evitabile, sempre che il fatto sia proporzionato al pericolo.

Tale norma trova applicazione anche nel caso di occupazione senza titolo di immobile altrui.

Al fine di applicare tale scriminante che esclude la colpevolezza del reato, occorre tuttavia che l’occupazione sine titulo sia necessaria ed inevitabile per evitare un grave danno irreparabile.


Occupazione abusiva immobile e risarcimento del danno


Chi si trova nella situazione di aver subito occupazione illegittima immobile, generalmente agisce in giudizio per rientrare nel possesso della casa occupata ma anche per formulare la (condivisibile) richiesta all’ottenimento di un risarcimento del danno.

Acclarato il comportamento abusivo, ovverosia l’occupazione senza titolo, si considera automatico il diritto all’ottenimento di un ristoro, senza necessità di fornire prova di aver subito nocumento conseguente alla detenzione sine titulo.

In realtà, al riguardo la giurisprudenza negli ultimi anni ha affermato orientamenti spesso in contrasto in merito al diritto all’ottenimento del risarcimento del danno nei confronti di chi ha subito l’occupazione casa.

In particolare il punto controverso verte sull’onere della prova che il proprietario dell’immobile deve fornire in sede di giudizio, al fine di dimostrare di aver subito un danno da indennizzare.



Una parte della giurisprudenza ha affermato il diritto al risarcimento del danno in re ipsa, per il solo fatto di aver subito una occupazione abusiva casa privata.

Tale orientamento sembra in parte essere stato superato da altra e a oggi prevalente giurisprudenza, che ritiene, in caso di occupazione di un immobile sine titulo, che il danno subito dal proprietario non possa ritenersi in re ipsa, ma deve essere sempre provato, ancorché attraverso il ricorso a presunzioni semplici, che comunque rivelino l'intenzione concreta del proprietario di mettere l'immobile a frutto (Cass., n. 36251/2021).

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Articolo: Occupazione di un immobile e risarcimento del danno
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Occupazione di un immobile e risarcimento del danno: Commenti e opinioni



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  • Ginolatino
    Ginolatino
    Mercoledì 22 Giugno 2022, alle ore 13:58
    Alla scadenza dei primi 4 anni contrattuali, ho chiesto il rilascio dell'immobile per utilizzo proprio con raccomandata inviata 6 mesi prima della scadenza, appunto.
    Questo poichè costretto in quanto essendo l'appartamento un A/2 in un contesto unifamiliare, avrei dovuto avviare i lavori di ristrutturazione straordinari al fine di beneficiare del bonus 110%, essendo la scadenza prima al 30 giugno poi al 30 settembre, date entro le quali avrei dovuto concludere a SAL il 30%.
    Bene, a seguito di avvio causa epe rilascio immobile, il giudice ha fissato la data del rilascio al 30 settembre. quindi bonus 110 addio..
    Cosa posso chiedere come risarcimento danni viste le necessità di lacori straordinari che necessita tuttora l'immobile?
    rispondi al commento
  • Lucyzhu
    Lucyzhu
    Martedì 8 Dicembre 2015, alle ore 23:10
    Buongiorno, vorrei chiederle se mi potrebbe dare delle indicazioni sul mio caso. sono subentrata ad una attività commerciale che si trova in centro commerciale e purtroppo non sono riuscita a stipulare contratto di affitto e ormai sono gia quasi due anni così..ho pagato all inizio il canone ma avendo problemi per il contratto non ho più pagato e ora mi chiedono di lasciare il locale nel breve. posso farmi risarcire e uscire dal locale?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Lucyzhu
      Mercoledì 9 Dicembre 2015, alle ore 17:33
      Il fatto che non ci fosse non contratto scritto (che per le locazioni commerciali non è obbligatorio) non vuol dire che lei non doveva pagare.
      rispondi al commento
  • Marcelloplsello
    Marcelloplsello
    Domenica 8 Giugno 2014, alle ore 14:18
    Salvevorrei fare una domanda...il giudice in seguito ad una causa che mi aveva fatto la padrona di casa (avevo usufruito dell ormai defunata cedolare secca...) ha deciso incredibilmente che la mia è un occupazione senza titolo!!!la domanda è: ci sono varie spese condominiali anche arretrate secondo voi le dovrei pagare o visto che sono senza titolo nn devo???grazie
    rispondi al commento
  • Pollicino1956
    Pollicino1956
    Giovedì 2 Gennaio 2014, alle ore 18:40
    Vorrei sapere allora se l'immobile viene ceduto temporaneamente in COMODATO GRATUITO, senza esserci mai stato contratto di locazione in quanto mia mamma per evitare le spese non ha voluto mai redigere un regolare contratto di locazione.
    Si da il caso che la suddetta mamma mi abbia convinto a venire ad occupare l'immobile pur di non restare sola in balia degli inquilini extracomunitari a cui lei aveva ceduto l'altro appartamento in locazione.
    rispondi al commento
    • Giuseppe
      Giuseppe Pollicino1956
      Venerdì 3 Gennaio 2014, alle ore 21:51
      Qual è la domanda?
      rispondi al commento
  • Giorgio
    Giorgio
    Lunedì 25 Novembre 2013, alle ore 02:22
    Previo fallimento di una S.p.a. concessionaria di un porto da cui avevo acquistato la promessa di passaggio quote azionarie corrispondenti a 2 posti barca ho perso la causa con la nuova concessionaria -- altra S.p.a. -- con la quale dopo restituzione dei posti mi sono accordato per una transazione per il risarcimento degli anni di occupazione "abusiva".
    La S.p.a. insiste nel voler applicare l'Iva sull'importo transato.
    E' corretto?
    Grazie
    rispondi al commento
  • Persico Oscar
    Persico Oscar
    Sabato 13 Aprile 2013, alle ore 09:37
    Dovendo affittare un apppartamento di mia proprieta, mi sono lasciato convincere dalla persona a darle le chiavi prima della firma del contratto, per potere depositare le sue.
    Ora da un mese in cui è entrato non percepisco l'affitto, e non vuole firmare il contratto.
    Come posso fare per riavere l'immobile vuoto? Grazie cordiali saluti
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Persico Oscar
      Lunedì 15 Aprile 2013, alle ore 11:05
      Per Persico Oscar: le conviene rivolgersi ad un legale di sua fiducia (l'assistenza dell'avvocato in cause del genere è obbligatoria) per valutare, carte alla mano, la migliore strategia difensiva.
      rispondi al commento
  • Cristina
    Cristina
    Domenica 17 Febbraio 2013, alle ore 14:22
    Buongiorno, Mi sono appena separata, e la casa coniugale non mi è stata assegnata perché non abbiamo figli ed è di sua proprietà.
    Lui è scappato di casa mentre ero a cena con alcune amiche, senza litigi ne altro, avendo un'amante da più di 2 anni, ora lui dice che occupò l'immobile senza averne il diritto.
    Che cosa vado in contro se non la lascio, mi può richiedere i danni o un affitto per il periodo che rimango.
    La ringrazio.
    rispondi al commento
    • Michela
      Michela Cristina
      Martedì 19 Febbraio 2013, alle ore 17:20
      Per Cristina: Ciao Cristina, purtroppo se non ci sono figli e l'immobile è di sua proprietà, tu non hai alcun diritto a rimanere in quell'immobile. Sicuramente ti potrà chiedere i danni in quanto occupi l'immobile senza titolo.
      Ti consiglio di chiedere la separazione con addebito di colpa e magari, se vi è necessità, anche un diritto agli alimenti.
      In bocca al lupo avv. Michela
      rispondi al commento
  • Gisella Casciano
    Gisella Casciano
    Domenica 30 Dicembre 2012, alle ore 03:47
    Gradirei avere delle informazioni per quanto riguarda lo sfratto per occupazione dell'alloggio senza titolo, a chi ci si rivolge e come bisogna muoversi.
    Grazie mille Distinti Saluti
    rispondi al commento
  • Rita
    Rita
    Giovedì 2 Agosto 2012, alle ore 08:34
    Salve, avrei un quesito: se l'occupazione dura da un decennio, post equo canone, il valore del canone di locazione non goduto va calcolato anno per anno adeguando all'aumento istat il canone iniziale libero o quello concordato? Si devono considerare le durate contrattuali di legge? Grazie per una risposta.
    rispondi al commento
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