Doveri e responsabilità dell'amministratore condominiale

Obblighi dell'amministratore di condominio: cosa dice la legge

La figura dell'amministratore condominiale è disciplinata dal Codice Civile, in particolare dagli articoli 1129 e seguenti. Si tratta di un ruolo chiave nella gestione di un edificio con più proprietà, con doveri precisi verso i condomini e obblighi normativi da rispettare.

Amministratore di condominio durante una riunione - iStock

Nel 2025, la normativa è chiara: l'amministratore di condominio non è solo un gestore delle spese comuni, ma un rappresentante legale del condominio, con responsabilità ben definite in ambito civile, fiscale e organizzativo.

Quando è obbligatoria la nomina dell'amministratore

Secondo l'articolo 1129 del Codice Civile, la nomina di un amministratore è obbligatoria quando i condomini sono più di otto. In tal caso, la figura deve essere eletta dall'assemblea con la maggioranza prevista dalla legge.

In presenza di un numero inferiore di condomini, la nomina è facoltativa ma comunque consigliata per una gestione ordinata delle spese comuni e delle pratiche amministrative.

Obblighi principali dell'amministratore condominiale

Tra i doveri di un amministratore condominiale, si possono distinguere obblighi di gestione ordinario e obblighi amministrativi. Nella prima categoria rientrano prassi quali riscossione dei contributi, gestione delle parti comuni e pagamento delle varie spese.

Alla seconda categoria appartengono invece compiti quali la tenuta della contabilità, il rendiconto annuale delle uscite e delle entrate, e la conservazione di documenti quali contratti, fatture, delibere assembleari e altro ancora.

Distretto condominiale - iStock

Esiste inoltre una terza categoria, che include al suo interno gli obblighi verso l'assemblea. Le prassi da attuare riguardano custodia dell'edificio, convocazioni, attuazione delle decisioni prese e relazioni periodiche con i condomini.

Gestione economica e trasparenza

L'amministratore deve redigere e presentare ogni anno il rendiconto condominiale, corredato da tutti i documenti giustificativi (fatture, ricevute, estratti conto bancari).

Deve anche conservare tutta la documentazione amministrativa per almeno dieci anni. In particolare, l'amministratore dovrà occuparsi della redazione annuale di un bilancio preventivo. In questo modo, l'assemblea potrà approvare o meno quanto redatto.

I contributi versati dai membri dell'assemblea dovranno inoltre essere riscossi entro le scadenze stabilite in precedenza. In questo caso, per questioni burocratiche così come di maggiore praticità, verrà aperto un conto corrente intestato al condominio.

Tra le buone prassi, ma in questo caso non propriamente obbligatoria, è prevista inoltre l'apertura di un fondo per le emergenze. Si può infatti accantonare una piccola percentuale del budget annuale, per fronteggiare eventuali spese improvvise.

Esecuzione delle delibere assembleari

È tenuto a eseguire le decisioni dell'assemblea dei condomini, sia ordinarie che straordinarie, come lavori di manutenzione, approvazione del bilancio, modifiche regolamentari.

La fase di esecuzione delle delibere assembleari, prevede inoltre la verifica di validità. L'amministratore dovrà infatti accertarsi della validità effettiva delle delibere.

Dopodiché, le decisioni prese in fase di assemblea dovranno essere trasformate in azioni concrete. Le delibere dovranno inoltre essere eseguite in tempi ragionevoli.

Manutenzione delle parti comuni

L'amministratore ha l'obbligo di intervenire tempestivamente per la manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti comuni dell'edificio: scale, tetto, impianti, cortile, facciate.

In caso di urgenza può disporre interventi anche senza attendere l'approvazione assembleare. Diversamente dai casi di urgenza, però, i membri dell'assemblea dovranno essere coinvolti con il giusto preavviso.

Riunione condominiale con l'amministratrice in piedi - iStock

Gli adempimenti derivanti dalla manutenzione, sono un atto di responsabilità che bisogna onorare con particolare attenzione. Ma come delegare ciò, ed evitare allo stesso tempo problemi o imprevisti? La soluzione è rappresentata da Web Condomini.

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Tenuta del registro anagrafico condominiale

Deve mantenere aggiornato il registro anagrafico contenente i dati dei proprietari, gli usufruttuari, i conduttori e ogni soggetto avente diritti reali sull'unità immobiliare.

Si tratta di un obbligo fondamentale dell'amministratore condominiale, ed è stato introdotto per la prima volta nel 2012 dalla riforma condominio. La riforma in questione è contenuta all'interno dell'articolo 1131 del Codice Civile.

Il registro in questione deve contenere al suo interno le generalità anagrafiche di ciascun condomino. Non solo nome, cognome e luogo di nascita, ma anche informazioni cruciali quali estremi catastali, quote millesimali di una proprietà ed eventuali rappresentanti legali.

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Adempimenti fiscali e previdenziali

Tra gli obblighi principali dell'amministratore vi sono numerosi adempimenti fiscali e previdenziali, che devono essere gestiti con puntualità e precisione.

Innanzitutto, è tenuto ad aprire il codice fiscale del condominio presso l'Agenzia delle Entrate, passaggio indispensabile per qualunque operazione contabile.

A questo si aggiunge la predisposizione e l'invio del modello 770, utilizzato per comunicare i dati relativi ai fornitori che hanno prestato servizi al condominio.

Riunione di condominio - iStock

L'amministratore deve inoltre occuparsi del versamento delle ritenute fiscali, da effettuare tramite modello F24, ogniqualvolta vengano pagate prestazioni professionali o d'opera.

A questo si collega l'obbligo di inviare annualmente la certificazione unica (CU) ai professionisti o lavoratori autonomi che hanno collaborato con il condominio.

Infine, se il condominio ha dipendenti (come un portiere), l'amministratore deve gestire i versamenti dei contributi previdenziali all'INPS, adempiendo a tutte le scadenze correlate.

Responsabilità civili e legali

L'amministratore può essere ritenuto responsabile in caso di:

• Omissione di interventi urgenti (es. infiltrazioni, pericoli strutturali);
• Errori nella gestione contabile o nella ripartizione delle spese;
• Inosservanza delle normative in materia di sicurezza e privacy;
• Danni causati da negligenza nell'esercizio del proprio incarico.

Nei casi più gravi può essere revocato anche d'ufficio o chiamato a rispondere in sede civile.

Casi in cui l'amministratore può essere revocato

I condomini hanno la possibilità di revocare l'amministratore in due modalità: attraverso l'assemblea condominiale, con le maggioranze previste dalla legge, oppure per via giudiziaria nei casi più gravi.

Le cause di revoca più frequenti includono l'omissione della presentazione del rendiconto annuale, un'inadempienza particolarmente grave in quanto mina la trasparenza e la fiducia nella gestione.

Un'altra situazione ricorrente è la mancata apertura del conto corrente condominiale, oggi obbligatorio per garantire tracciabilità e separazione tra i fondi personali dell'amministratore e quelli del condominio.

Anche le inadempienze fiscali, come l'omissione dei versamenti o la mancata trasmissione dei modelli fiscali, possono costituire motivo di revoca.

Infine, un comportamento scorretto o negligente nei confronti dei condomini, come l'omessa convocazione delle assemblee o il mancato rispetto delle delibere, è considerato motivo sufficiente per la cessazione dell'incarico.

Nomina e compenso: come funziona

Il compenso dell'amministratore viene stabilito al momento della nomina o del rinnovo dell'incarico, e deve essere messo a verbale. Non sono ammessi compensi non dichiarati o decisi in forma orale.

È anche possibile nominare un amministratore esterno professionista oppure un condomino, se in possesso dei requisiti previsti (diploma, formazione continua, assenza di condanne penali).

Migliorare la gestione del condominio con un amministratore competente

Un buon amministratore non si limita al rispetto degli obblighi minimi, ma rappresenta un valore aggiunto per il condominio: dalla cura della manutenzione alla trasparenza contabile, fino alla gestione delle agevolazioni fiscali o dei bonus edilizi.

Scegliere un professionista preparato può fare la differenza nel lungo periodo.

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La tendenza di attribuire all'amministratore nuovi obblighi, sovente può far sorgere difficoltà soprattutto pratiche dovute anche al continuo evolversi della normativa e alla necessità di interfacciarsi con diversi professionisti e tecnici dei vari settori.

Il nuovo ruolo dell'amministratore di condominio impone a quest'ultimo un inevitabile ripensamento delle priorità e una maggiore attenzione alle connesse responsabilità.

Come districarsi dunque fra tutti questi adempimenti fiscali e non?

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