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Immobile in comproprietà e obbligazioni solidali

In caso di bene in comproprietà si avrà solidarietà o parziarietà? Quali sono le differenze tra i due istituti giuridici e quando si applica l'uno o l'altro?
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La solidarietà nel diritto


Se intendi acquistare insieme ad altri soggetti una casa a carico di tutti, sorgerà l'obbligazione di pagare una somma di denaro, a titolo di prezzo del'’immobile, a carico di tutti i debitori.

Nel caso in cui possiedi in comunione con altre persone una casa e insieme agli altri comproprietari decidi di vendere l’immobile, in questo caso sarete obbligati alla consegna dello stesso.

In entrambe le fattispecie ci si trova dinnanzi al concetto di solidarietà che in questa sede analizzeremo.


Esempi di solidarietà


In senso più generale il fenomeno della solidarietà sussiste quando più soggetti sono creditori di una medesima prestazione nei confronti del medesimo debitore.

È il caso in cui i comproprietari sono creditori del pagamento del prezzo da parte del medesimo debitore che acquista la casa.

Obbligazioni solidali
In taluni casi si ha anche solidarietà quando più soggetti sono obbligati a una medesima prestazione nei confronti di uno stesso creditore.

A seguito della vendita della casa i comproprietari sono obbligati alla consegna della stessa nei confronti dell’acquirente, che in questo caso assume le vesti del creditore.

Ricordiamo, infatti, che la compravendita è un contratto a prestazioni corrispettive, pertanto le parti assumono contemporaneamente il ruolo di creditore e di debitore a un tempo.


Obbligazioni solidali


Le obbligazioni solidali sono definite all’articolo 1292 codice civile.

C’è solidarietà attiva quando ciascuno dei creditori di un medesimo debitore può rivolgersi a questo ed esigere da lui l’intera prestazione, con l’effetto che l’adempimento conseguito da uno dei creditori (pagamento del prezzo) libera il debitore acquirente dall’obbligazione nei confronti di tutti i creditori.

Obbligazioni parziarie
C’è solidarietà passiva quando ciascuno dei debitori del medesimo creditore può essere costretto da questo a eseguire l’intera prestazione (consegna del bene in comunione) con la conseguenza di liberare anche gli altri debitori dall’obbligazione.

Come vedremo, il caso descritto rientra nell'ambito delle obbligazioni indivisibili per le quali solitamente vi è solidarietà passiva.


Azione di regresso


Come vengono gestiti i rapporti interni tra concreditori e condebitori?

Nei rapporti tra concreditori e condebitori vale il principio di cui all’articolo 1298 codice civile in base al quale l’obbligazione solidale si divide.

Questo sta a significare che il concreditore che ha riscosso il pagamento del prezzo dovrà corrispondere agli altri la parte della prestazione di loro spettanza (la quota del prezzo).


Il condebitore che ha adempiuto avrà azione di regresso verso gli altri per ottenere da essi il rimborso di quanto versato, per la parte da ciascuno dovuta.

Si evidenzia che le parti di ciascuno si presumono uguali. A seguito dell'avvenuto pagamento si acquista un diritto nuovo e autonomo.


Insolvenza di un condebitore


Ipotizziamo che uno dei condebitori che acquistano un immobile non abbia denaro disponibile per pagare il prezzo.

La regola vigente è che se uno dei condebitori è insolvente perché non in grado di versare la sua parte, la perdita si ripartisce tra tutti gli altri che dovranno pagare più di quanto sarebbe spettato loro.


Obbligazioni parziarie


Dalle obbligazioni solidali si differenziano le obbligazioni parziarie.

L’obbligazione con pluralità di soggetti è parziaria, anziché solidale, quando ciascuno dei creditori di un medesimo debitore (parziarietà attiva) può esigere da questo solo la sua parte della prestazione.

Comproprietà e solidarietà
Questo vuol dire, facendo un esempio, che- se l'acquirente debitore è tenuto al pagamento del prezzo, ogni concreditore potrà esigere solo la parte del prezzo a lui spettante e non l'intera somma oggetto del contratto di compravendita.

Si avrà parziarietà passiva nel caso in cui più debitori siano tenuti ad adempiere nei confronti di un solo creditore e ciascuno sia costretto a pagare solo la sua parte.


Solidarietà o parziarietà: quando scattano?


Si deve tenere bene a mente che quando più siano i debitori la solidarietà è la regola mentre la parziarietà è una mera situazione eccezionale valevole solo se la legge o le parti contraenti l’abbiano espressamente prevista.

Si decide che ciascuno dei condebitori acquirenti debbano pagare solo la loro quota al creditore il quale per ottenere l’intero dovrà agire nei confronti di tutti.

Quando invece ci siano più creditori la solidarietà deve essere pattuita poiché la parziarietà è la regola.

Perciò, se i comproprietari vendono la cosa comune, ciascuno di essi può esigere dal compratore solo la quota prezzo corrispondente alla sua quota di comproprietà.

Se un terzo cagiona un danno alla cosa comune ciascuno dei comproprietari può chiedergli solo pro quota il risarcimento del danno.
Il debitore che per caso pagasse l’intero a uno dei concreditori non sarebbe liberato nei confronti degli altri che potrebbero costringerlo a pagare di nuovo la parte di loro spettanza.

In tutto ciò si manifesta il principio in vigore nel nostro ordinamento rappresentato dal favore verso il creditore.

La solidarietà passiva è la regola e giova al creditore che viene messo al riparo dal rischio di insolvenza dei singoli debitori e può esigere l’intero da quello, fra i condebitori, che appaia più solvibile. In caso di più creditori la regola è la parziarietà poiché consente, a ciascun concreditore, di realizzare direttamente quanto di sua spettanza.


Obbligazioni indivisibili


Una eccezione inevitabile a quanto sopra esposto in caso di concreditori si avrà quando la prestazione sia indivisibile, ossia consista nella consegna di una cosa indivisibile come può essere la consegna di un bene immobile.

L’indivisibilità della prestazione può derivare dalla sua stessa natura, come nell’esempio sopra indicato della consegna di una casa oppure per il modo in cui è stata considerata dalle parti contraenti.

Poiché compatibili, le obbligazioni indivisibili sono regolate dalle stesse norme delle obbligazioni solidali.

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Obbligazioni solidali per acquisto in comproprietà
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