Obbligazioni condominiali, titolarità e responsabilità anche verso i creditori del condominio

Obbligazioni condominiali

Chi è titolare di un'unità immobiliare di un edificio in condominio, oltre che del diritto di proprietà è automaticamente titolare di un obbligo contributivo verso la compagine.

Il fatto che si diventi titolari di tale obbligo, per il solo fatto della titolarità del diritto, fa sì che le obbligazioni condominiali vengano considerate obbligazioni propter rem, ossia obbligazioni strettamente connesse al diritto e che seguono lo stesso, salvo diversi accordi, senza necessità di particolari formalità (si veda ad es. Cass. 18 aprile 2003 n. 6323).


Le obbligazioni propter rem per questa loro peculiarità sono dette ambulatorie.
Si badi: ambulatorio è il momento d'insorgenza dell'obbligazione, legato al diritto reale cui la stessa è connessa, ma non l'obbligazione che ne scaturisce.

Detta diversamente: se un debito verso il condominio sorge quando è proprietario Tizio, la cessione a Caio non fa sì che quel debito si trasformi automaticamente in debito di Caio verso la compagine.

Una particolare eccezione a questo principio è prevista proprio in ambito condominiale dall'art. 63, terzo comma, disp. att. c.c. a mente del quale il nuovo proprietario è coobbligato solidamente con il precedente titolare dell'unità immobiliare per i debiti inerenti l'anno in corso e quello precedente alla compravendita.

Obbligato solidamente, comunque, non vuol dire obbligato in quanto titolare, ma solamente per precisa indicazione legislativa tesa a stabilire un favor per il creditore, cioè il condominio.

La legge n. 220 del 2012 – la così detta riforma del condominio – ha poi introdotto nel medesimo articolo 63 appena citato un'ulteriore ipotesi di solidarietà che attenua il principio dell'ambulatorietà così come qui esposto.

Il quinto comma dell'art. 63 disp. att. c.c., infatti, specifica che il cessionario dell'unità immobiliare è obbligato solidamente con l'acquirente verso il condominio fintanto che all'amministratore non sia comunicato copia autentica dell'atto di acquisto.

Natura delle obbligazioni condominiali

In ambito condominiale è sempre necessario e doveroso distinguere due fasi dei rapporti concernenti le obbligazioni:

a) quello interno al condominio;

b) quello riguardante il condominio e i terzi fornitori.

Tizio è debitore verso il condominio di una somma pari a X euro, così come da rendiconto approvato in sede assembleare. Non necessariamente a tale debito corrisponde un debito verso l'esterno; può accadere, infatti, che a quella mancanza si sia sopperito con somme presenti in quanto esistente un fondo cassa, oppure con anticipazioni dell'amministratore, ecc.

Che cosa accade, invece, quando più condòmini sono debitori verso il condominio e, conseguentemente, il condominio lo è verso il proprio fornitore?


Il caso più frequente – che è poi quello che ha dato la stura a una rivoluzionaria sentenza delle Sezioni Unite nell'anno 2008 – è quello del contratto di appalto per la manutenzione delle parti comuni dell'edificio.

In poche parole, ciò che ci si è sempre chiesti ci si continua a domandare: ai debiti che il condominio ha verso un proprio creditore sottostanno delle obbligazioni solidali dei condòmini, oppure questi sono titolari di autonomi obblighi di pagamento, pur nell'unicità del debito.
Detta diversamente: le obbligazioni condominiali sono solidali o parziarie?

Per lunghissimo tempo ha prevalso la tesi della natura solidale delle obbligazioni condominiali: se il condominio è debitore verso un terzo che decide di agire per le vie legali, questo, si diceva, può aggredire qualunque condòmino al di là del fatto che questi abbia pagato la propria quota, salvo rivalsa verso gli inadempienti.

Le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione, con la sentenza n. 9148/08, hanno significativamente invertito la rotta. Invero, già prima di questa decisione non ne erano mancate altre tese a sancire la natura parziaria delle obbligazioni condominiali.

Quando si fa riferimento alla parziarietà delle obbligazioni s'intende affermare che ogni condòmino è debitore anche verso l'esterno solamente per la propria quota, non potendogli essere richiesto di adempiere per altri.

Questa posizione, minoritaria fini al 2008, è divenuta quella da applicarsi a tutti i casi di obbligazioni condominiali, in ragione del principio di diritto espresso dalla Suprema Corte che così può essere sintetizzato: le obbligazioni che il condominio assume verso terzi sono rette dal principio della parziarietà, stante l'inesistenza di una soggettività autonoma del condominio verso i singoli condòmini, sicché il creditore che agisca per ottenere l'adempimento forzoso dovrà rivolgere le proprie pretese direttamente verso ciascun condòmino inadempiente e solamente in ragione della quota millesimale di riferimento dello stesso.

Parziarietà delle obbligazioni condominiali, riflessi pratici e riforma del condominio

Come si traduce praticamente il principio di diritto espresso dalle Sezioni Unite nel 2008?

In questo modo: il creditore del condominio richiede e ottiene un decreto ingiuntivo verso la compagine, sua debitrice, ma in fase esecutiva agisce direttamente verso i condòmini morosi, azionando la propria pretesa creditoria in ragione della parte di debito riferibile a ogni esecutato, sulla base dei millesimi di riferimento.

È evidente che l'attuazione pratica di questo principio di diritto porta con sé la necessità che il creditore sia messo nelle condizioni di conoscere il nominativo dei debitori e quindi che l'amministratore si dimostri collaborativo.

In tal senso il garante per la protezione dei dati personali, specificamente sollecitato, aveva ritenuto lecita la comunicazione ai terzi creditori di questi dati indispensabili per la soddisfazione delle ragioni creditorie.

Il sistema così delineato era stato sottoposto a critiche perché, a dire di molti, imponeva un aggravio di tempi e costi di recupero del credito in capo al creditore, la cui controparte doveva essere considerata il condominio, quale collegialità di individui. In più, si aggiungeva, la possibilità di agire solamente contro il moroso rischiava di rendere impossibile la soddisfazione del credito per il caso d'incapienza.


La legge n. 220 del 2012, la così detta riforma del condominio, ha posto parziale rimedio, cercando di contemperare tutti gli interessi in gioco.

Cosa dicono le norme, oggi?

Il secondo comma dell'art. 63 disp. att. c.c. specifica che:

I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini. art. 63 disp. att. c.c.

In sostanza, si reintroduce una forma di solidarietà subordinata al beneficio di preventiva escussione di chi non è in regola con i pagamenti.

Poco, secondo chi sostiene le ragioni dei creditori, perché l'escussione del singolo debitore, specie se di tipo immobiliare, è sovente lunga e infruttuosa.

Non va comunque sottaciuto che si sta affacciando in seno alla giurisprudenza – per ora di merito – un orientamento che, separando la figura del condominio da quella del singolo condòmino, facoltizza il creditore ad agire contro il condominio, ad esempio attraverso il pignoramento del conto corrente condominiale. Vedremo con il tempo se questa criticata interpretazione resterà isolata o diverrà, come si suole dire, diritto vivente.

Pagamenti e parziarietà delle obbligazioni condominiali

Una sentenza resa dalla Corte di Cassazione il 9 giugno 2017, la n. 14530, offre un prezioso spunto di riflessioni utile in quei casi in cui il condòmino ha versato la propria quota all'amministratore ma poi questi non l'ha riversata all'impresa.

Proviamo a essere più chiari. Una premessa: la pronuncia riguarda un caso sorto prima dell'entrata in vigore della riforma, al quale non si applica quindi la solidarietà attenuata cui si è fatto riferimento.

Nel caso risolto dalla sentenza n. 14530, un'impresa aveva notificato un precetto a un condomino per ottenere il pagamento della quota a lui riferibile in relazione a interventi eseguiti presso l'edificio condominiale.

Il condòmino si opponeva allegando all'atto di opposizione la dimostrazione del pagamento effettuato all'amministratore.

Giudice di Pace, Tribunale e infine Cassazione hanno dato ragione al condòmino: se vi è prova di pagamento del debito nelle mani dell'amministratore – unica modalità di adempimento delle obbligazioni da parte del condòmino (ed es. Cass. 29 gennaio 2013 n. 2049) – il condòmino non può essere considerato debitore verso l'impresa della propria somma.

Com'è preferibile che si comporti il creditore in casi simili a quello appena descritto?

Il rischio è evidente: vantare un credito, ma azionarlo verso il soggetto sbagliato.

È bene quindi eseguire tutti gli accertamenti utili e possibili a comprendere chi sia il reale debitore, cioè se il singolo condòmino o il condominio quale detentore della quota di riferimento.

Certo è che l'indicazione data dalla Cassazione è foriera di ulteriore incertezza: se il pagamento del condòmino nelle mani dell'amministratore corrisponde ad adempimento che gli consente di ritenersi liberato dai propri obblighi contributivi, se ne deve dedurre che allora l'azione debba essere diretta verso il condominio, che in persona dell'amministratore ha ricevuto il pagamento. E se l'azione contro la compagine risulta infruttuosa, il creditore contro chi potrà agire?

Qui il testo della sentenza n. 14530/2017 resa dalla Corte di Cassazione.