Nuove multe condominiali

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La riforma del condominio ha aumentato gli importi irrogabili a titolo di sanzione per l'inosservanza del regolamento condominiale. Chi può elevare le sanzioni?
18 Agosto 2013 ore 10:06
Avv. Alessandro Gallucci

Multe condominialiLa legge n. 220 del 2012, quella ai più nota come riforma del condominio, tra le altre cose, ha aggiornato gli importi applicabili a titolo di sanzione nel caso d'infrazione alle norme contenute nel regolamento condominiale.


Poiché il regolamento condominiale, se approvato dall'assemblea, altro non è che il frutto di una deliberazione di maggioranza, non deve dubitarsi che anche le semplici deliberazioni che non comportino modificazione del regolamento possano prevedere delle sanzioni.


Unica condizione: una deliberazione del genere dovrebbe essere approvata con le stesse maggioranze necessarie per l'approvazione/modificazione del regolamento, vale a dire con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all'assemblea ed almeno 500 millesimi.


Multe condominiali


Fino al 17 giugno 2013, se un condomino non osservava una clausola prevista dal regolamento di condominio, poteva essergli comminata, se previsto dal regolamento di condominio una sanzione pecuniaria pari ad euro 0,05.


L'estrema irrisorietà lascia comprendere che questa possibilità è stata sostanzialmente ignorata per lunghissimo tempo.


Dal 18 giugno 2013, ovvero dalla data di entrata in vigore della così detta legge di riforma del condominio, le cose sono cambiate.


Sanzioni condominialiInfatti, ai sensi del nuovo art. 70 delle disposizioni di attuazione del codice civile,


Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie.


Importi aumentati e portati a cifre effettivamente percepibili come sanzioni ed una novità: la possibilità di maxi multa nel caso di recidiva.


Quest'aggiornamento ha ridato importanza teorica e pratica alla norma e di conseguenza ha fatto porre alcune domande.


Una tra le tante: chi può irrogare le sanzioni previste dal regolamento in base all'art. 70 disp. att. c.c.?


Amministratore e sanzioni


In seno alla dottrina, forse per la poca rilevanza pratica che la norma ha assunto con il passare del tempo, non molti autori si sono cimentati nel dare soluzione al quesito posto in precedenza.


Chi lo ha fatto, in passato, riteneva che rientrasse nelle competenze del mandatario, se previsto dal regolamento, irrogare le sanzioni (cfr. Branca, Comunione Condominio negli edifici, Zanichelli, 1982).


La giurisprudenza, nelle sentenze che si rintracciano sull'argomento, s'è pronunciata allo stesso modo.


In particolare è stato affermato che l'amministratore non necessita di alcuna previa delibera assembleare, posto che egli è già tenuto ex lege (art. 1130 c.c., comma 1, n. 1: ex plurimis, cfr. Cass. 14088/1999; Cass. 9378/1997) a curare l'osservanza del regolamento del condominio al fine di tutelare l'interesse generale al decoro, alla tranquillità ed all'abitabilità dell'edificio; ed è altresì nelle sue facoltà, ai sensi dell'art. 70 disp. att. c.p.c., anche quella di irrogare sanzioni pecuniarie ai condomini responsabili di siffatte violazioni del regolamento (Cass. 8804/1993): ove lo stesso - come del resto nella specie accertato dai Giudici di appello - preveda tale possibilità (Cass. 26 giugno 2006 n. 14735).


Ed ancora: anche se i limiti dei poteri dell'amministratore possono essere più o meno ampi in relazione al contenuto specifico del regolamento di condominio ed alle eventuali direttive fissate dall'assemblea è fuor di dubbio che egli nell'esercizio delle sue mansioni, sebbene sia tenuto a curare l'osservanza del regolamento da parte dei condomini non ha poteri coercitivi o disciplinari nei loro confronti, a meno che a norma dell'art. 70 delle disposizioni di attuazione del cod. civ. il regolamento di condominio non preveda che ai condomini i quali incorrono in infrazioni alle norme ivi stabilite per l'uso della cosa comune venga inflitta una sanzione pecuniaria, disposizione che quando esiste spetta all'amministratore di farne applicazione (Cass. 20 agosto 1993 n. 8804).


L'importanza dell'importo delle sanzioni previste dalla nuova legge, porta a riproporsi la domanda sulla competenza a decidere in merito all'irrogazione di sanzioni.


Dubbi sui poteri dell'amministratore


I primi commentatori della riforma affermano che l'irrogazione della sanzione pecuniaria è di competenza dell'assemblea, non rientrando nella mera esecuzione del regolamento di condominio, ai sensi dell'art. 1130, n. 1 c.c., deve provvedere l'amministratore (Roberto Triola, Il nuovo condominio, G. Giappichelli Editore, 2013).


Il fatto che l'autore citato sia anche magistrato di Cassazione, lascia intendere come anche in sede giurisprudenziale le cose potranno non restare identiche a quelle descritte in relazione alla situazione ante-riforma.


In questo contesto, tuttavia, è lecito anche andare oltre.


L'amministratore cura l'osservanza del regolamento e l'assemblea, di par suo, può fare altrettanto.


Assemblea ed amministratore, tuttavia, possono limitarsi a chiedere la cessazione delle eventuali violazioni.


SanzioniSe, ad esempio, un condomino parcheggia in zona vietata, oltre alle diffide i due organi del condominio non possono fare altro.


Per ottenere la cessazione dell'abuso devono rivolgersi all'Autorità Giudiziaria che accerti e dichiari l'esistenza effettiva della cessazione.


In questo contesto sorge spontaneo domandarsi: se né l'amministratore, né l'assemblea hanno il potere di fermare l'illecito, in assenza di specifiche norme che gli attribuiscano direttamente il potere di irrogare la sanzione, considerato il contesto descritto, può ritenersi sufficiente quanto detto dalla legge per riconoscere, quanto meno all'assemblea, questa facoltà sanzionatoria?


E poi: la sanzione dev'essere contestata al momento della violazione o esiste un potere di contestazione differito?


Ed ancora: l'amministratore, che soprattutto se esterno non frequenta il condominio, per sanzionare un condomino può delegare, ad esempio, il portiere?


La sensazione è che l'applicazione delle così dette multe condominiali creerà molti grattacapi e presumibilmente aumenterà il contenzioso in materia condominiale.

riproduzione riservata
Articolo: Nuove multe condominiali
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Nuove multe condominiali: Commenti e opinioni


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  • Alberto Gennari
    Alberto Gennari
    Domenica 23 Aprile 2017, alle ore 10:49
    Articolo ben chiaro e utile. 
    Manca però l'indicazione se l'Amministratore di un piccolo condominio può irrogare sanzioni quando manca il regolamento condominiale.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Alberto Gennari
      Mercoledì 26 Aprile 2017, alle ore 15:22
      No, la sanzione può essere irrogata solamente nel caso indicato dalla legge, per questo secondo me non c'è riferimento al caso che ci dici.
      rispondi al commento
  • Domenico
    Domenico
    Mercoledì 2 Novembre 2016, alle ore 20:16
    Perché il condominio viene sanzionato con un multa dalla guardia di finanza se l'illecito lo ha commesso l'amministratore?
    Cioè faceva il lavoro da dipendente del comune,e poi svolgeva il lavoro di amministrazione di condomini, con tanto di ufficio e documenti in regola?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Domenico
      Mercoledì 26 Aprile 2017, alle ore 15:24
      La sanzione va irrogata al soggetto che non rispetta la norma. Se la norma non la rispetta l'amministratore va sanzionato lui, se non la rispetta il condominio, in persona dell'amministratore, va sanzionata la compagine, salvo rivalsa verso l'amministratore, se possibile.
      rispondi al commento
  • Marco
    Marco
    Giovedì 19 Dicembre 2013, alle ore 00:23
    Sono locatore di un appartamento sito in un condominio.
    L'amministratore mi ha comunicato per mezzo email la sanzione di 200 euro in quanto a detta sua il mio conduttore parcheggia l'auto in zona in cui è cui è consentita la sola sosta temporanea per carico/scarico.
    Nella comunicazione afferma di aver più volte richiamato il conduttore (non me...) ma senza ottenere il risultato sperato.
    Il conduttore mi nega quanto dichiarato, cosa mi consiglia?
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Marco
      Lunedì 30 Dicembre 2013, alle ore 11:29
      Contesti anche perché, adesso, con le modifiche alla legge (di cui daremo conto in un prossimo articolo) la multa dev'essere deliberata dall'assemblea.
      rispondi al commento
  • Luigi Bagliano
    Luigi Bagliano
    Sabato 12 Ottobre 2013, alle ore 23:32
    Chi stabilisce l'importo delle singole sanzioni?
    Se non sono state deliberate in assemblea come può l'amministratore imporle di sua opinione?
    Chi certifica che effettivamente ci sia la violazione del regolamento condominiale?
    Grazie.
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Luigi Bagliano
      Lunedì 14 Ottobre 2013, alle ore 17:52
      L'amministratore può multare se il regolamento lo prevede.
      Quanto all'ultimo quesito: è lo stesso dubbio che abbiamo sollevato nell'articolo.
      rispondi al commento
  • Emiliano
    Emiliano
    Sabato 5 Ottobre 2013, alle ore 12:09
    Buongiorno, nel condominio ci sono 8 appartamenti e volevo sapere se è obbligatorio avere un amministratore, e se la risposta è no, volevo sapere se è tanto difficile farlo uno di noi o se rischiamo delle multe se si sbaglia a fare qualcosa.
    Un'altra domanda: se un propietario di un appartamento ha cambiato la porta d'ingresso del suo appartamento e non è proprio uguale a quella di tutti, si puo far cambiare la porta?
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Emiliano
      Lunedì 7 Ottobre 2013, alle ore 20:07
      L'obbligo di nomina scatta quando ci sono nove proprietari.
      Potete amministrarvi da soli ma dovete rispettare tutte le leggi previste per il condominio e quindi nei casi d'inadempimento l'amministratore va incontro a responsabilità civili, penali ed amministrative.
      Difficilmente si può far cambiare quella porta.
      rispondi al commento
  • Emanuel
    Emanuel
    Domenica 1 Settembre 2013, alle ore 16:33
    Salve, vorrei sapere se vi è una norma di attuazione per le sanzioni in ambito condominiale, perchè sono 4 anni che sopporto colui che vive sopra di me e stende panni sulla mia proprietà privata, dopo due diffide ancora nulla, il codice è cambiato ma non vi sono norme di riferimento nè effettiva tabella pecuniaria per applicare le sanzioni previste, quindi siamo tutti con le mani legate?
    Grazie mille.
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Emanuel
      Lunedì 2 Settembre 2013, alle ore 12:31
      Per Emanuel: non esiste nessuna norma attuativa.
      rispondi al commento
      • Emanuel
        Emanuel Legale
        Sabato 7 Settembre 2013, alle ore 17:32
        Grazie Avvocato, è davvero deprimente quando nel tuo paese tutto cambia in peggio, soprattutto l'educazione delle persone e la legge non si aggiorna in modo da dare linee guida o talvolta argini che in certe condizioni migliorino la qualità di vita, ma i legislatori non una volta fatta o modificata una norma, non prevedono di doverla applicare?
        E in che modo?
        Sarebbe come inventare una macchina e non mettere la batteria o la benzina per accenderla.
        rispondi al commento
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