Nuove multe condominiali

La legge n. 220 del 2012, quella ai più nota come riforma del condominio, tra le altre cose, ha aggiornato gli importi applicabili a titolo di sanzione nel caso d'infrazione alle norme contenute nel regolamento condominiale.

Poiché il regolamento condominiale, se approvato dall'assemblea, altro non è che il frutto di una deliberazione di maggioranza, non deve dubitarsi che anche le semplici deliberazioni che non comportino modificazione del regolamento possano prevedere delle sanzioni.

Unica condizione: una deliberazione del genere dovrebbe essere approvata con le stesse maggioranze necessarie per l'approvazione/modificazione del regolamento, vale a dire con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all'assemblea ed almeno 500 millesimi.

Multe condominiali

Fino al 17 giugno 2013, se un condomino non osservava una clausola prevista dal regolamento di condominio, poteva essergli comminata, se previsto dal regolamento di condominio una sanzione pecuniaria pari ad euro 0,05.

L'estrema irrisorietà lascia comprendere che questa possibilità è stata sostanzialmente ignorata per lunghissimo tempo.

Dal 18 giugno 2013, ovvero dalla data di entrata in vigore della così detta legge di riforma del condominio, le cose sono cambiate.

Infatti, ai sensi del nuovo art. 70 delle disposizioni di attuazione del codice civile,

Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie.

Importi aumentati e portati a cifre effettivamente percepibili come sanzioni ed una novità: la possibilità di maxi multa nel caso di recidiva.

Quest'aggiornamento ha ridato importanza teorica e pratica alla norma e di conseguenza ha fatto porre alcune domande.

Una tra le tante: chi può irrogare le sanzioni previste dal regolamento in base all'art. 70 disp. att. c.c.?

Amministratore e sanzioni

In seno alla dottrina, forse per la poca rilevanza pratica che la norma ha assunto con il passare del tempo, non molti autori si sono cimentati nel dare soluzione al quesito posto in precedenza.

Chi lo ha fatto, in passato, riteneva che rientrasse nelle competenze del mandatario, se previsto dal regolamento, irrogare le sanzioni (cfr. Branca, Comunione Condominio negli edifici, Zanichelli, 1982).

La giurisprudenza, nelle sentenze che si rintracciano sull'argomento, s'è pronunciata allo stesso modo.

In particolare è stato affermato che l'amministratore non necessita di alcuna previa delibera assembleare, posto che egli è già tenuto ex lege (art. 1130 c.c., comma 1, n. 1: ex plurimis, cfr. Cass. 14088/1999; Cass. 9378/1997) a curare l'osservanza del regolamento del condominio al fine di tutelare l'interesse generale al decoro, alla tranquillità ed all'abitabilità dell'edificio; ed è altresì nelle sue facoltà, ai sensi dell'art. 70 disp. att. c.p.c., anche quella di irrogare sanzioni pecuniarie ai condomini responsabili di siffatte violazioni del regolamento (Cass. 8804/1993): ove lo stesso - come del resto nella specie accertato dai Giudici di appello - preveda tale possibilità (Cass. 26 giugno 2006 n. 14735).

Ed ancora: anche se i limiti dei poteri dell'amministratore possono essere più o meno ampi in relazione al contenuto specifico del regolamento di condominio ed alle eventuali direttive fissate dall'assemblea è fuor di dubbio che egli nell'esercizio delle sue mansioni, sebbene sia tenuto a curare l'osservanza del regolamento da parte dei condomini non ha poteri coercitivi o disciplinari nei loro confronti, a meno che a norma dell'art. 70 delle disposizioni di attuazione del cod. civ. il regolamento di condominio non preveda che ai condomini i quali incorrono in infrazioni alle norme ivi stabilite per l'uso della cosa comune venga inflitta una sanzione pecuniaria, disposizione che quando esiste spetta all'amministratore di farne applicazione (Cass. 20 agosto 1993 n. 8804).

L'importanza dell'importo delle sanzioni previste dalla nuova legge, porta a riproporsi la domanda sulla competenza a decidere in merito all'irrogazione di sanzioni.

Dubbi sui poteri dell'amministratore

I primi commentatori della riforma affermano che l'irrogazione della sanzione pecuniaria è di competenza dell'assemblea, non rientrando nella mera esecuzione del regolamento di condominio, ai sensi dell'art. 1130, n. 1 c.c., deve provvedere l'amministratore (Roberto Triola, Il nuovo condominio, G. Giappichelli Editore, 2013).

Il fatto che l'autore citato sia anche magistrato di Cassazione, lascia intendere come anche in sede giurisprudenziale le cose potranno non restare identiche a quelle descritte in relazione alla situazione ante-riforma.

In questo contesto, tuttavia, è lecito anche andare oltre.

L'amministratore cura l'osservanza del regolamento e l'assemblea, di par suo, può fare altrettanto.

Assemblea ed amministratore, tuttavia, possono limitarsi a chiedere la cessazione delle eventuali violazioni.

Se, ad esempio, un condomino parcheggia in zona vietata, oltre alle diffide i due organi del condominio non possono fare altro.

Per ottenere la cessazione dell'abuso devono rivolgersi all'Autorità Giudiziaria che accerti e dichiari l'esistenza effettiva della cessazione.

In questo contesto sorge spontaneo domandarsi: se né l'amministratore, né l'assemblea hanno il potere di fermare l'illecito, in assenza di specifiche norme che gli attribuiscano direttamente il potere di irrogare la sanzione, considerato il contesto descritto, può ritenersi sufficiente quanto detto dalla legge per riconoscere, quanto meno all'assemblea, questa facoltà sanzionatoria?

E poi: la sanzione dev'essere contestata al momento della violazione o esiste un potere di contestazione differito?

Ed ancora: l'amministratore, che soprattutto se esterno non frequenta il condominio, per sanzionare un condomino può delegare, ad esempio, il portiere?

La sensazione è che l'applicazione delle così dette multe condominiali creerà molti grattacapi e presumibilmente aumenterà il contenzioso in materia condominiale.