Nuda proprietà e bonus ristrutturazioni

Nuda proprietà e detrazioni per ristrutturazione

Hai deciso di intraprendere dei lavori di ristrutturazione all'interno della casa sulla quale hai concesso a tuo figlio il diritto di usufrutto.

Ti chiedi pertanto se, sostenendo i costi del lavoro che verrà eseguito, potrai beneficiare dei bonus edilizi che vengono riconosciuti per le opere messe in campo.


La domanda che ci poniamo dunque è: il nudo proprietario ha diritto alla detrazione fiscale per le spese di ristrutturazione edilizia?

Andiamo con ordine è vediamo in primo luogo in cosa consista la nuda proprietà.
In seconda battuta cerchiamo di capire chi siano i soggetti che hanno diritto alla detrazione fiscale per lavori di ristrutturazione edile.

Nuda proprietà e usufrutto

Il proprietario di un immobile può decidere di costituire a favore di altri il diritto di usufrutto o altro diritto reale di godimento. Ne consegue che sullo stesso bene coesistono due diritti reali: la proprietà e l'usufrutto.

A seguito della presenza dell'usufrutto il proprietario non avrà più una proprietà piena poiché il suo diritto sarà limitato dalla presenza di un diritto altrui.

Come vedremo, la legge prevede obblighi e diritti precisi in capo all'usufruttuario e stabilisce a chi competono eventuali spese per lavori di ristrutturazione che si rendessero opportuni.

A chi spetta il bonus ristrutturazione

In base a quanto previsto dall'articolo 16 bis comma 1 del TUIR hanno diritto alla detrazione fiscale delle spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio di immobili tutti i soggetti passivi IRPEF.

Si intendono per tali i lavori di manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, ristrutturazione edile, risanamento e conservazione degli immobili.


Rientrano tra i beneficiari del bonus ristrutturazioni sia i proprietari che coloro che detengono, per un titolo idoneo, l'immobile sul quale vengono eseguiti i lavori.

Soggetti che hanno diritto alla detrazione fiscale

Entrando più nel dettaglio, il diritto alla detrazione fiscale spetta al proprietario, al nudo proprietario, all'usufruttuario, a chi ha diritto di superficie, abitazione o riveste la qualifica di conduttore, in caso di contratto di locazione.
La detrazione è riconosciuta anche a favore del comodatario, dei soci di cooperative edilizie e soci di società semplici.

In ultimo, potranno portare in detrazione il costo della ristrutturazione il familiare del contribuente, privo di diritto reale ma che risiede nell'immobile insieme al possessore o detentore dell'immobile. Stiamo parlando del coniuge o di parenti entro il 3° grado, affini entro il 2° grado.


La detrazione spetta nei limiti dell'irpef dovuta ogni anno. Qualora la detrazione ecceda tale parte non potrà essere più recuperata.

Chi ha diritto a detrarre: Nudo proprietario o usufruttuario?

Qualora sull'immobile coesistano la nuda proprietà e il diritto reale di usufrutto, a chi spetta il diritto alla detrazione fiscale per lavori di ristrutturazione?

La detrazione fiscale per interventi di recupero del patrimonio edilizio spetta al possessore o detentore dell'immobile che ha sostenuto le spese nella misura in cui esse siano effettivamente rimaste a suo carico.

Può dunque spettare sia al nudo proprietario che all'usufruttuario in linea teorica ma, in concreto, il diritto alla detrazione viene riconosciuto a chi materialmente ha sostenuto l'esborso di denaro per l'esecuzione dei lavori.

Si applica dunque il principio che detrae chi sostiene la spesa.

Chi paga le spese di ristrutturazione: nudo proprietario o usufruttuario?

Ipotizziamo che il proprietario voglia cedere al figlio la nuda proprietà riservandosi invece l'usufrutto. Nel condominio in cui è situato l'immobile stanno eseguendo lavori di recupero della facciata esterna. Ci si chiede in questo caso chi avrà diritto alle detrazioni fiscali.


Il principio in base al quale detrae chi ha sostenuto materialmente la spesa vale anche se i lavori vengono realizzati sulle parti comuni dell'edificio.
Sarà l'amministratore dello stabile a produrre la ricevuta che certifichi chi abbia effettivamente sostenuto la spesa e in quale misura.

Ma chi è tenuto nei rapporti tra usufruttuario e nudo proprietario a eseguire gli interventi di manutenzione straordinaria in base a quanto statuito dal codice civile?

In base al disposto dell'articolo 1005 cc nell'ambito dei rapporti tra nudo proprietario e usufruttuario i lavori straordinari sono a carico del nudo proprietario.

Si tratta delle spese derivanti dalla necessità di effettuare delle riparazioni di carattere straordinario volte ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione di travi, il rifacimento dei tetti o altri elementi strutturali.

È possibile il trasferimento delle quote residue di detrazione?

Ci sono dei casi in cui il diritto alla detrazione fiscale si trasferisce ad altri per la parte che non si è ancora fruita. In quali casi questo è possibile?

Ipotizziamo che il nudo proprietario di un immobile abbia eseguito dei lavori di ristrutturazione per i quali beneficia della detrazione fiscale pari al 50%.

Cedendo al figlio che ha l'usufrutto anche la nuda proprietà si trasferiscono le quote residue da detrarre?

Per rispondere dobbiamo fare riferimento all'articolo 8 dell'articolo 16 bis del TUIR in base al quale in caso di vendita o di altre forme di cessione dell'immobile su cui sono stati realizzati dei lavori di ristrutturazione il diritto alla detrazione non ancora utilizzata viene trasferito all'acquirente nella misura pari alle rate ancora da recuperare.
Sono fatti salvi diversi accordi tra le parti intervenuti con scrittura privata.

Nella fattispecie descritta cedendo la nuda proprietà a chi ha l'usufrutto si perde la l'intera titolarità sul bene immobile (proprio come nella vendita) e il cessionario potrà detrarre le quote residue.