Conto deposito presso notaio
Con l'approvazione della legge sulla concorrenza n.124/2017, sono entrate in vigore, dal 29 agosto scorso, importanti novità in materia di compravendita immobiliare.
A tutela di chi acquista casa è stata introdotta la facoltà di richiedere un conto deposito presso il notaio che stipula il rogito. Si tratta di un conto corrente sul quale verrà depositato il corrispettivo della vendita fino alla trascrizione del contratto.
Spieghiamo meglio in cosa consistono le novità che sono state varate.
Il notaio deve avere un conto corrente dedicato (chiamato conto deposito) sul quale verranno versate le somme di denaro dei clienti.
Il denaro ricevuto dal professionista dovrà essere utilizzato per pagare tributi o portare a compimento il trasferimento delle proprietà degli immobili.
La legge fa riferimento al prezzo intero della vendita di una casa, al saldo in caso di acconti o comunque ad altre somme destinate a estinguere spese non pagate, gravami e altri oneri dovuti.
Il notaio non potrà utilizzare le somme versate sul conto per finalità differenti da quelle indicate dalla legge.
Importanti sono gli effetti della normativa per chi deve comprare casa.
Il ruolo del notaio come garante nella procedura di compravendita viene potenziato dalla legge.
Il notaio che stipula il rogito per l'acquisto casa dovrà tenere in custodia l'importo della compravendita.
Trattasi di un obbligo imposto dalla legge, qualora richiesto da almeno una delle parti, sulla scia di quanto già previsto come prassi in Francia.
Fino a quando le somme rimarranno depositate?
Le somme resteranno vincolate e non potranno essere incassate dal venditore fino alla trascrizione dell'atto di compravendita nei registri immobiliari. Con la trascrizione dell'atto, che assolve la funzione di pubblicità dichiarativa, si conferisce certezza alla vendita, in merito all'assenza di gravami pregiudizievoli sull'immobile.
La normativa ha lo scopo di tutelare chi compra casa per il periodo che va dalle ispezioni nei registri immobiliari da parte del notaio fino alla trascrizione del contratto, qualora proprio in occasione di quest'ultimo adempimento si scoprissero gravami pregiudizievoli per l'acquirente.
Nel caso in cui venisse trascritto un gravame sfavorevole per l'acquirente prima del rogito (si pensi a ipoteche, pignoramenti, sequestri o domande giudiziali), l'acquisto non andrebbe a buon fine, ma il compratore potrebbe facilmente recuperare il prezzo versato.
La legge vuole dunque tutelare l'acquirente nel caso esistano altri gravami oltre a quelli dichiarati nell'atto notarile. Acquistare casa diventerà così più sicuro.
Qualora chi si appresta a comprare casa non abbia effettuato la trascrizione del contratto preliminare, potrà stare tranquillo, avendo a disposizione una tutela in caso di spiacevoli inconvenienti tali da compromettere l'affare.
Che cos'è la trascrizione immobiliare
Per aver chiaro il l'obiettivo della nuova normativa e del conto deposito previsto, è necessario spiegare il significato della trascrizione immobiliare, specificando in cosa consista.
La trascrizione è una formalità successiva alla conclusione del contratto di compravendita casa. Prevista per i contratti immobiliari, la trascrizione è il mezzo necessario per dare pubblicità al contratto, ossia per portarlo a conoscenza dei terzi.
Solo a seguito della trascrizione il contratto è legalmente noto, o come si dice, a essi opponibile. L'effetto prodotto dal contratto, cioè il passaggio della proprietà da un soggetto all'altro, diventa un fatto conosciuto da tutti, anche nei confronti di chi fino ad allora non lo sapesse.
Si tratta di quella che la legge definisce presunzione legale di conoscenza.
In caso di vendita di un immobile a più acquirenti, chi ha effettuato per primo la trascrizione potrà opporre l'acquisto agli altri. Con la trascrizione si dirimono in tal modo eventuali conflitti, qualora il venditore venda la stessa unità immobiliare a diversi acquirenti.
Chiarita la funzione della procedura, è evidente che fino alla trascrizione della compravendita non si ha la certezza che tutto sia andato liscio e gli inconvenienti dopo la stipula della compravendita sono possibili.
L'obiettivo della legge sulla concorrenza è indubbiamente di tutelare la parte acquirente, in quanto, solamente al momento della trascrizione il notaio potrebbe accorgersi di alcuni impedimenti. Si potrebbe scoprire che l'immobile risulti gravato da ipoteca o che sulla casa sia stata avviata una procedura di pignoramento.
Qualora l'acquisto immobile non vada a buon fine, può succedere che sia difficile recuperare le somme corrisposte a titolo di prezzo: ed ecco che il conto deposito interviene.
I soldi fermi presso il notaio potranno ritornare in mano al compratore.
Il normale scenario in cui al momento del rogito il venditore consegna le chiavi all'acquirente, previa la corresponsione del saldo del prezzo, subirà un cambiamento.
Il denaro dovrà essere depositato presso il notaio e solo successivamente potrà essere svincolato per entrare nella disponibilità del venditore. Qualora l'acquirente dovesse incorrere in situazioni pregiudizievoli, potrà confidare nelle somme di denaro depositate dal notaio e recuperare facilmente quanto versato.
Gli importi ricevuti in deposito da notaio saranno a disposizione del venditore quando, contestualmente alla registrazione dell'atto, il notaio appurerà l'assenza di pesi e gravami pregiudizievoli.
Cosa prevede la normativa in merito al conto deposito
Il conto corrente deve essere impiegato unicamente per depositare le somme finalizzate al pagamento di tributi o ad operazioni di compravendita.
Su di esso non confluiscono i guadagni personali o relativi all'attività del notaio, in quanto il conto corrente costituisce patrimonio separato.
Ne consegue che il suddetto denaro è escluso dalla successione del notaio e tali somme non potranno andare a beneficio dei suoi eredi in caso di morte.
Le somme non potranno entrare a far parte del patrimonio familiare del notaio in caso di comunione dei beni con il coniuge.
I soldi in questione, infine, saranno impignorabili dai creditori personali del notaio qualora egli sia debitore di qualcuno.
Le parti, inoltre, possono dare in custodia al notaio le somme destinate ad estinguere eventuali passività gravanti sulla parte venditrice.
Il notaio non potrà trarre lucro dagli interessi maturati sulle somme di denaro depositate. Questi saranno destinati a rifinanziare i fondi di credito agevolato destinati alle piccole e medie imprese, secondo quanto disciplinato da un decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri che verrà adottato entro il termine di 120 giorni dall'entrata in vigore della normativa.
Entrata in vigore della normativa
Aspetto rilevante è che la norma riguarda tutti i rogiti stipulati successivamente al 29 agosto, (data di entrata in vigore della legge) e comprende anche quelli derivanti dalla stipula di contratti preliminari conclusi in data anteriore.
Vista la finalità di tutela dell'acquirente, ritenuto contraente più debole, nei contratti preliminari le parti non possono stabilire, con apposita clausola, che il saldo del prezzo vada direttamente sul conto corrente del venditore. Non è ammessa infatti la possibilità di derogare la norma con diversa pattuizione in quanto ci troviamo di fronte ad una norma inderogabile finalizzata a tutelare il cosiddetto ordine pubblico di protezione.
