Amministratore di condominio: nomina e obblighi

Nomina dell’amministratore di condominio

La nomina dell’amministratore di condominio si ottiene con una delibera assembleare, nel rispetto delle regole stabilite dall’articolo 1136 del codice civile.

È non a caso una figura di rilievo, che bilancia le situazioni e si occupa della manutenzione dello stabile, della ripartizione delle spese e della gestione dei rapporti tra i condòmini e con i fornitori.

Proprio in virtù di quanto appena detto, la scelta di tale figura deve essere posta in essere con attenzione, non sono tenendo conto delle competenze professionali ma anche dell'affidabilità del soggetto designato.

L’amministratore, una volta nominato, è tenuto a dichiarare in maniera formale l’accettazione dell’incarico e a dare con trasparenza indicazioni circa l'entità del proprio compenso, pena la nullità della delibera assembleare.

Ha degli obblighi, dei doveri ma anche dei diritti.

Le norme che disciplinano la nomina dell’amministratore

A disciplinare la nomina dell’amministratore di condominio ci sono in primo luogo dagli articoli 1129 e 1130 del codice civile.

Con la riforma del condominio, introdotta con la Legge n. 220/2012, poi, sono stati introdotti requisiti più stringenti per l’esercizio della professione.

Sono infatti richieste specifiche qualifiche e aggiornamenti periodici.

Requisiti per diventare amministratore

Ad ogni modo, l’articolo 71-bis delle disposizioni di attuazione del codice civile prevede i requisiti per essere amministratore: in primis essere in possesso di diritti civili, in secondo luogo non avere condanne per reati che incidano sulla fiducia del ruolo.

Nomina amministratore di condominio - Getty Images

Inoltre non bisogna essere stato soggetto a misure di interdizione o inabilitazione e occorre aver conseguito almeno un diploma di scuola secondaria superiore.

Inoltre, è previsto un obbligo formativo continuo per garantire un costante aggiornamento professionale.

Quando l'amministratore di condominio è obbligatorio

La nomina è obbligatoria quando il condominio è composto da più di otto condòmini.

In assenza di accordo, ogni condomino può rivolgersi al Presidente del Tribunale competente affinché sia nominato un amministratore giudiziario.

L’assemblea deve vigilare costantemente sull’operato dell’amministratore e, in presenza di irregolarità, agire tempestivamente per evitare pregiudizi alla gestione condominiale.

L’efficienza nella gestione del condominio è un elemento fondamentale per garantire il buon andamento della vita condominiale e la tutela degli interessi comuni.

Una società può essere nominata amministratore di condominio?

Si è dibattuto sulla possibilità che soggetti di diritto diversi dalle persone fisiche, come le società, dotate di personalità giuridica, o le associazioni professionali, prive di autonoma personalità ma comunque riconosciute dall’ordinamento, possano assumere e svolgere l’incarico di amministratore di condominio.

In assenza di una disposizione normativa esplicita, la questione è stata demandata all'interpretazione della Suprema Corte di Cassazione.

Attualmente, dopo un susseguirsi di pronunce contrastanti, sembra prevalere l’orientamento giurisprudenziale che ammette la possibilità di designare come amministratore di condominio anche una persona giuridica.

Maggioranze richieste per la nomina dell’amministratore

Nello specifico per la nomina dell’amministratore occorre una delibera assembleare, nel rispetto delle maggioranze stabilite dall’articolo 1136 del codice civile.

Nello specifico, la decisione deve essere presa con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea, rappresentanti almeno la metà del valore millesimale dell’edificio.

Maggioranza assemblea condominio - Getty Images

Nel caso in cui l’assemblea non riesca ad addivenire a tali maggioranze, è possibile indire di nuovo la riunione d'assemblea.

In questo caso, la nomina può avvenire con il voto favorevole di un terzo dei partecipanti, a patto che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio.

Ciononostante, qualora l’assemblea non riesca a giungere ad un accordo e l’amministratore risulta figura obbligatoria, allora ogni condomino potrà fare richiesta di intervento dell’Autorità Giudiziaria, la quale provvederà alla nomina coattiva.

Gli obblighi dell’amministratore di condominio

Una volta ottenuta la nomina, l’amministratore di condominio assume una serie di doveri, disciplinati dall’articolo 1130 del codice civile.

Uno dei principali obblighi in capo all'amministratore è l'esecuzione delle deliberazioni dell’assemblea condominiale, o anche la cura dell’osservanza del regolamento condominiale e disciplinare l’uso delle parti comuni.

Vale il medesimo discorso per la riscossione delle quote condominiali e per la gestione dei pagamenti verso fornitori e terzi.

Altresi la cura per la manutenzione ordinaria e straordinaria dell’edificio e la redazione del rendiconto annuale e sottoporlo all’approvazione dell’assemblea.

Gli amministratori condominiali sono tenuti da un lato a conservare la documentazione contabile e amministrativa del condominio l’anagrafe condominiale e dall'altro ad aggiornare il registro dei verbali delle assemblee.

Il mandato

Sia nel caso in cui la nomina avvenga per deliberazione dell’assemblea, sia quando venga disposta dall’Autorità Giudiziaria, si determina l’instaurazione di un rapporto giuridico tra il condominio e l’amministratore.

Tale rapporto si configura come un contratto di mandato, ai sensi dell’art. 1129 c.c., e confermato dalla giurisprudenza, in particolare dalla Cassazione a Sezioni Unite (sentenza 8 aprile 2008, n. 9148).

Mandato amministratore condominio -Getty Images-

Il mandato si presume a titolo oneroso, pertanto l’amministratore, al momento dell’accettazione dell’incarico, è tenuto a specificare in modo dettagliato l’ammontare del proprio compenso.

Il compenso

Salvo diversa decisione dell’assemblea, l’amministratore che accetta l’incarico ha diritto a ricevere un compenso per l’attività svolta.

L’entità della retribuzione viene stabilita sulla base dell’accordo tra le parti; in assenza di tale intesa, si farà riferimento agli usi o, in ultima istanza, alla determinazione del giudice.

La durata dell'incarico

La durata dell’incarico è annuale, con possibilità di rinnovo automatico per un ulteriore anno, salvo revoca o dimissioni.

Durante questo periodo, è tenuto a svolgere tutte le attività necessarie per l’adempimento dei propri doveri.

Trascorso tale termine, l’assemblea deve esprimersi sulla conferma o sulla sostituzione dell’amministratore.

In caso di inerzia, egli opera in regime di prorogatio, nel limite degli atti di ordinaria amministrazione.

Inadempimento e revoca dell’amministratore

Dai doveri in capo al professionista conseguono rischi di un adempimento che potrebbero comportare la revoca dello stesso.

E in effetti, l’amministratore di condominio può essere revocato in qualsiasi momento dall’assemblea, anche prima della scadenza del mandato, qualora non risulti più idoneo a svolgere il proprio incarico o violi le norme di gestione condominiale.

La revoca può avvenire con la stessa maggioranza richiesta per la nomina e deve essere motivata.

Revoca amministratore condominio - Getty Images

Ad elencare i casi di revoca giudiziale vi è l’articolo 1129, comma 11.

Ad esempio vi è la mancata presentazione del rendiconto annuale, o ancora una grave irregolarità nella gestione contabile o amministrativa.

Stesso discorso vale per l'omissione nell’esecuzione delle delibere assembleari nonché per il rifiuto di fornire ai condòmini l’accesso alla documentazione amministrativa.

La revoca può essere richiesta all’Autorità Giudiziaria, la quale, accertata la sussistenza di gravi irregolarità, dispone la sostituzione dell’amministratore.

Nei casi più gravi, il giudice può altresì disporre il risarcimento del danno in favore del condominio.