Liti condominiali: assemblea e poteri dell'amministratore
Il condominio può essere parte di controversie giudiziarie, si tratta delle così dette liti condominiali. Per tutte le cause che abbiano un valore superiore a € 1.100 è obbligatoria la nomina dell'avvocato. Non fa eccezione alla regola, dettata dall'art. 86 c.p.c., il condominio negli edifici.
La compagine condominiale può prendere parte alla lite quale promotrice, in gergo tecnico parte attrice, ovvero quale convenuta, cioè chiamata per essere condannata, eventualmente anche come terza chiamata in causa.
Le possibilità di liti condominiali vere e proprie sono svariate: si va dall'azione di risarcimento del danno causato da parti comuni, a quella contraria di risarcimento del danno subito da parti comuni, per passare alle azioni di recupero del credito verso i condòmini morosi o a quelle contro il condominio per debiti non pagati a fornitori. C'è poi l'esempio classico delle azioni d'impugnazione di delibere, ovvero i ricorsi contro provvedimenti dell'amministrazione finanziaria, ecc.
Quando si pone la necessità di iniziare una causa ovvero di resistere a una domanda avversa, l'amministratore è dinanzi a un dubbio: quali sono i miei poteri rispetto alla controversia?
Posso nominare un avvocato?
Decidere di iniziare un'azione di recupero del credito è cosa diversa dalla decisione sulla citazione in giudizio notificatagli per un risarcimento del danno o per un'impugnazione di delibera?
La risposta è sì: il codice civile prevede espressamente delle maggioranze per la deliberazione in merito a liti condominiali attive e passive. Ciò naturalmente incide anche sulla nomina dell'avvocato del condominio.
L'incertezza sta nel fatto che non sempre è chiaro quando il passaggio assembleare sia necessario e quando, invece, l'amministratore abbia poteri d'iniziativa autonomi.
Qui proveremo a dare chiarezza alla questione e quindi a comprendere quali siano le regole che disciplinano la nomina dell'avvocato del condominio.
Nomina avvocato condominio, il ruolo dell'assemblea
Ai sensi dell'art. 1136, quarto comma, c.c. le delibere assembleari inerenti a liti condominiali attive e passive devono essere sempre adottate (cioè tanto in prima quanto in seconda convocazione) con il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti alla riunione che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell'edificio.
È utile specificare che liti attive sono quelle iniziate dal condominio, liti condominiali passive, invece, sono quelle nelle quali il condominio è chiamato in causa.
Quali sono le liti attive e passive sulle quali l'assemblea ha potere decisionale?
In linea teorica tutte, posto che l'assemblea ha competenza generale sulla gestione del condominio, ivi comprese le controversie giudiziali.
È evidente, allora, su tale aspetto ci soffermeremo dopo, che l'assemblea ha sempre il potere di scegliere l'avvocato del condominio, anche in sostituzione di quello individuato ed incaricato dall'amministratore, ovvero anche in via preventiva.
Nomina avvocato condominio, le prerogative dell'amministratore
L'art. 63 disp. att. c.c., al primo comma, specifica che l'amministratore può chiedere all'Autorità Giudiziaria che sia emesso decreto ingiuntivo, provvisoriamente esecutivo sulla base del piano di riparto approvato dall'assemblea senza la preventiva autorizzazione della stessa.
In tal caso, è evidente, la nomina dell'avvocato (salvo quanto diremo dopo) è rimessa alla libera scelta dell'amministratore di condominio.
Non solo: in ragione del combinato disposto di cui agli artt. 1130-1131 c.c. l'amministratore ha azione autonoma – cioè non sottoposta al preventivo vaglio assembleare – in tutte le liti condominiali attive e passive che riguardano le sue prerogative.
Esempio: non c'è bisogno dell'autorizzazione dell'assemblea per costituirsi nel giudizio riguardante l'impugnazione della delibera assembleare (Cass. 3 novembre 2016 n. 22310) e quindi anche in questo caso la nomina dell'avvocato del condominio può essere effettuata autonomamente dall'amministratore.
Riguardo alle cause afferenti al risarcimento del danno, invece, esulando la materia dalle prerogative dell'amministratore è sempre necessario il passaggio assembleare (Cass. SS.UU. 8 agosto 2010 n. 18331-2); qui la nomina dell'avvocato è affare dell'assemblea.
Nomina avvocato condominio, l'importanza delle delibere e del regolamento
Inutile nascondersi dietro un dito: il potere di nominare l'avvocato è molto importante, sia per le conseguenze giudiziali (saper scegliere il proprio difensore può essere importante per il buon esito di un giudizio), sia per la fiducia nel professionista.
Anche dal punto di vista economico; l'avvocato nominato dall'amministratore deve essere pagato dal condominio.
Ecco, allora, che non è raro imbattersi in delibere che preventivamente indichino all'amministratore a quale avvocato conferire incarico nel caso di controversie, ovvero a clausole del regolamento che demandino al consiglio di condominio il controllo della scelta dell'avvocato.
Si badi: in tale ultimo caso il consiglio di condominio non ha potere d'indicazione vincolante, ma di controllo dell'operato dell'amministratore. In buona sostanza ai consiglieri è dato di vigilare sull'operato dell'amministratore, se del caso chiedendo la convocazione dell'assemblea per evitare scelte da loro considerate incaute, sebbene senza alcun potere di impedire le scelte medesime.
Come dire: si può chiedere all'amministratore di rivedere la scelta o di convocare l'assemblea, ma in termini strettamente giuridici non glielo si può imporre, a meno che la materia non sia sottratta alla competenza del suddetto mandatario.
