Con il comodato d'uso non c'è usucapione

NEWS DI Affittare casa11 Novembre 2017 ore 10:02
Per la Corte di Cassazione il comodato di un alloggio ad uso abitativo non consente l'usucapione, a meno che non sia data prova dell'interversione del possesso.

Comodato e usucapione nella giurisprudenza


Possesso di un'abitazioneLa giurisprudenza ha affermato più volte che il contratto di comodato non consente di conseguire l'usucapione di un bene, a meno che non si dia prova della cosiddetta interversione del possesso.

Per comprendere meglio quale portata abbia tale affermazione diamo un cenno ai principali istituti giuridici coinvolti e poi ad alcune sentenze che si sono espresse sul punto e i casi pratici su cui le stesse hanno deciso, casi che come vedremo vedono spesso coinvolti i familiari conviventi del titolare del contratto di comodato, spesso defunto, che si oppongono alla richiesta di restituzione del bene affermando di averne usucapito il diritto di proprietà.

Come sempre, si rinvia alla lettura integrale delle norme e delle sentenze nonché alla consulenza di un legale esperto per la soluzione dei casi pratici.

Vediamo dunque cosa dobbiamo intendere per comodato, usucapione, possesso e interversione del possesso.


Contratto di comodato


Il contratto di comodato è disciplinato dagli artt. 1803 e seguenti del codice civile.

Il contratto è in gergo chiamato spesso comodato d'uso o comodato d'uso gratuito, ma nel codice è il contratto di comodato.

Secondo l'art. 1803 c.c., che ne contiene la nozione, il comodato è il contratto con il quale viene consegnato un bene, mobile o immobile, affinchè il destinatatrio lo utilizzi per un tempo o un uso specifico, con l'obbligo di restituire il bene.

Il contratto è essenzialmente gratuito.

Infatti ciò che lo distingue dalla locazione è proprio la gratuità.


Usucapione


L'usucapione è disciplinata dagli artt. 1158 e seguenti del codice civile.

Con l'usucapione si acquista la proprietà o altro diritto reale di godimento (ad es. la servitù) attraverso il possesso continuato per venti anni; il tempo necessario a usucapire si riduce a dieci anni se si acquista un bene in buona fede, mediante un titolo idoneo a trasferire la proprietà, da chi non è proprietario e si trascrive il titolo regolarmente sui registri immobiliari; in tal caso i dieci anni decorrono dalla trascrizione.


Possesso e detenzione


Il possesso è disciplinato dagli artt. 1140 e seguenti del codice civile.

In particolare, secondo l'art. 1140 c.c., co.1

il possesso è il potere sulla cosa che si manifesta in un'attività corrispondente all'esercizio della proprietà o di altro diritto reale art. 1141, co.1 c.c.


Il successivo co. 2 distingue il possesso diretto oppure attraverso un terzo, il quale in tal caso tecnicamente si dice che detiene (e non possiede) la cosa.

Si tratta ad es. del caso della locazione o appunto del comodato.

In tali casi la relazione con la cosa rimane nell'interesse altrui.


Interversione del possesso


Contratto di comodatoAi sensi dell'art. 1141 c.c., il possesso si presume, a meno che non venga provata la detenzione (co.1).

Sempre ai sensi dell'art. 1141 c.c., se si inizia ad avere la detenzione, questa non può tramutarsi in possesso se non con la mutazione del titolo in base al quale si ha la cosa, per iniziativa di un terzo o per via di un'opposizione fatta contro il possessore (co.2).

A proposito di usucapione l'art. 1164 c.c., intitolato

interversione del possesso art. 1164 c.c.


prevede invece che chi ha il possesso corrispondente all'esercizio di un diritto reale su cosa altrui non può usucapirne la proprietà, se il titolo in base al quale possiede non viene mutato

per causa proveniente da un terzo o in forza di opposizione da lui fatta contro il diritto del proprietario art. 1164 c.c.;


la norma prevede poi che il tempo necessario per l'usucapione decorre dalla momento in cui in cui il titolo del possesso viene mutato.

La mutazione del titolo vuol dire la mutazione della causa giustificativa: essa ai fini del nostro discorso, può pervenire per atto di un terzo, ad es. la donazione del bene, o per effetto dell'opposizione di colui che detiene nei confronti del possessore: in proposito è stato in più occasioni affermato dai giudici di Legittimità che non sono sufficienti meri atti di esercizio del possesso, nè un semplice atto di volizione interna: è invece necessaria una manifestazione esteriore da cui si possa desumere che il detentore abbia cessato d'esercitare il potere di fatto sulla cosa in nome altrui e abbia iniziato a esercitarlo esclusivamente in nome proprio; una manifestazione diretta contro il possessore che così appunto possa estrinsecarsi come opposizione al possessore (v. ad es. Cass. n. 27584/2013).

In tal modo si ha l'interversione del possesso.


Precedenti giurisprudenziali


Come detto, la giurisprudenza ha più volte affermato che il comodato non è idoneo a conseguire l'usucapione della proprietà del bene, a meno che appunto non sia dimostrata l'interversione del possesso.

Bene immobile ad uso abitativo
Ciò è stato affermato dalla Corte di Cassazione, ad es. con le sentenze n. 7923 del 1992, n. 24222 del 2009, n. 11374 del 2010, n. 24479 del 2017 che qui analizziamo per quello che interessa al nostro discorso.

In particolare, nella sentenza n. 7923 del 1992 la Corte escludeva che si fosse formata l'usucapione su un terreno per il quale il proprietario chiedeva il rilascio, data la sussistenza di un contratto di comodato e, dunque, considerando che il rapporto con la cosa era iniziato come detenzione e che non poteva trovare applicazione la presunzione di possesso di cui all'art. 1141 c.c.

In quel caso, inoltre ,si affermava che in virtù delle norme sul diritto di famiglia (artt. 143 e 145 c.c.) alla detenzione del titolare comodatario, si accompagna la condetenzione dei componenti del nucleo familiare conviventi, i quali, pure a loro volta non potevano vantare di avere usucapito la proprietà del bene.

Consgena bene immobile
La sentenza n. 24222 del 2009 afferma sostanzialmente lo stesso principio, sia con riferimento alla inidoneità del comodato a conseguire l'usucapione, sia con riferimento all'estensione ai familiari conviventi della qualità di comodatario: in difetto di prova dell'interversione il giudice aveva escluso che il possesso fosse avvenuto

uti dominus e non come mero componente del nucleo familiare Cass. n. 24222/2009.


Il concetto è poi sostanzialmente ribadito nella sentenza n. 11374 del 2010.

Nella sentenza n. 24479 del 2017, invece, si decide di un caso dove le parti avevano stipulato un contratto preliminare di compravendita del bene, senza che si fosse mai giunti al definitivo.

Nel frattempo, però, l'immobile era stato abitato dal promissario acquirente e dalla sua famiglia per oltre vent'anni.

Convenuti per il rilascio dell'immobile, i familiari eccepivano l'avvenuta usucapione.

Usucapione che in grado di Legittimità viene invece esclusa dalla Corte di Cassazione che - seguendo la decisione emessa dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 7930 del 2008 circa la

determinazione della natura della relazione di fatto che si instaura quando viene convenuta la consegna di un bene prima della stipula di un contratto traslativo definitivo Cass. n. 24479/2017


- inquadra l'utilizzo del immobile nell'ambito di un contratto di comodato

funzionalmente collegato al contratto preliminare Cass. n. 24479/2017.


Anche in questo caso, viene poi affermato che il convivente che si oppone alla richiesta di risoluzione del comodato affermando che si è compiuta l'usucapione, è tenuto a provare che si sia verificata l'intervenuta interversione del possesso e non solo il suo potere di fatto sull'immobile.

riproduzione riservata
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