Condominio, negoziazione assistita e procedura di partecipazione alla convenzione

Negoziazione assistita

Deflazione del carico giudiziario: è questo il ritornello che si è sentito ripetere per anni.
La procedura di negoziazione assistita rientra nel novero delle soluzioni che sono state approntate in tal senso. Un discorso che riguarda anche il condominio, come vedremo più avanti.

Risoluzione alternativa delle controversie (acronimo inglese ADR, alternative dispute resolution), ovvero affrontare una lite tra due parti non attraverso il classico giudizio civile, ma per l'appunto con il ricorso a modalità differenti, alternative.

Certo, chi vi fa ricorso deve farlo con questo spirito, cioè di risolvere la controversie fuori dalle aule di Tribunale, non per metter su una procedura che rappresenta un rallentamento della volontà di far causa.


Visti così, e spesso così sono stati percepiti, gli strumenti di ADR non sono stati valorizzati per quello che davvero potrebbero rappresentare, cioè un modo differente di risolvere controversie, ma sono stati utilizzati come rallentatori dell'istanza di giustizia.

La procedura di negoziazione assistita, introdotta nel nostro ordinamento dal decreto legge n. 132/2014 convertito, con modificazioni, dalla Legge 10 novembre 2014, n. 162, rientra nel novero delle varie ADR che si hanno a disposizione, o meglio che devono essere attivate prima dell'inizio della causa.

Che cos'è la negoziazione assistita?

La convenzione di negoziazione assistita, così è definita dall'art. 2 del citato decreto legge, è un accordo attraverso cui le parti convengono di cooperare in buona fede e lealmente al fine di risolvere in via amichevole la controversia che le frappone tramite l'assistenza di avvocati.

Quando si fa ricorso alla procedura di negoziazione assistita?

Quando si vuole e quando si deve. Esplicitiamo: ogni qual volta le parti lo ritengano utile (tentativo di negoziazione assistita facoltativo) e quando lo impone la legge (tentativo di negoziazione assistita obbligatorio).

Quando lo impone la legge?

L'art. 3 del d.l. n. 132/2014 spiega che la procedura di negoziazione assistita è condizione di procedibilità della domanda giudiziale:

• per controversie in materia di risarcimento del danno da circolazione di veicoli e natanti;
  
  
• fuori dai casi previsti dal d.lgs n. 28/2010 in materia di mediazione obbligatoria quando si vuole proporre in giudizio una domanda di pagamento a qualsiasi titolo di somme non eccedenti cinquantamila euro e non si può agire per decreto ingiuntivo.
  
  

Vediamo di seguito quanto la procedura di risoluzione alternativa delle controversie riguarda il condominio.

Liti in condominio e risoluzione alternativa delle controversie

Le liti in materia condominiale sono soggette alle procedure di risoluzione alternativa delle controversie quale condizione di procedibilità della domandagiudiziale.

Senza ricorso all'organismo di mediazione ovvero senza tentativo di negoziazione assistita non si può iniziare la causa. Questa, in sintesi, la conclusione cui si giunge leggendo le norme che disciplinano le ADR.

Il ricorso alla procedura di mediazione, stante il disposto degli artt. 71-quater disp. att. c.c. e 5 d.lgs n. 28/2010 è certamente quello che riguarda la maggior parte del contenzioso condominiale avendo a che fare con la violazione o errata applicazione degli artt. 1117-1139 c.c. e 61-72 disp. att. c.c.

Eppure esistono materie che vedono coinvolto il condominio rispetto alle quali la procedura di negoziazione assistita è obbligatoria. Esempio: danni da infiltrazioni. La norma di riferimento per l'ottenimento del risarcimento è l'art. 2051 c.c. Poiché la richiesta di risarcimento altro non è che una domanda di pagamento di una somma di denaro, se la richiesta non eccede € 50.000,00, l'azione civile risarcitoria dovrà essere preceduta dal tentativo in esame.

Negoziazione assistita in condominio e ruolo dell'assemblea

Il codice civile e la legge istitutiva della procedura di negoziazione assistita non contengono riferimenti all'esperimento della procedura in relazione al condominio.


Ad avviso di chi scrive, dunque, stante l'evidente analogia di funzione tra negoziazione assistita e mediazione (entrambe sono procedure volte alla risoluzione alternativa delle controversie), è alla disciplina della mediazione condominiale che bisogna fare riferimento per capire come comportarsi quando si deve attivare o si è chiamati a concludere la convenzione per iniziare le trattative.

La norma di riferimento è l'art. 71-quater delle disposizioni di attuazione del codice civile.

È all'assemblea che, secondo il contenuto di questa norma, spetta decidere:

• se aderire alla convenzione di negoziazione assistita;
  
  
• valutare le conclusioni raggiunte in quella sede;
  
  
• decidere se concludere l'accordo oppure no.
  
  

Si tratta di decisioni che analogamente a quelle inerenti alla mediazione devono essere sempre deliberate (cioè tanto in prima quanto in seconda convocazione) con il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti alla riunione e almeno la metà del valore millesimale dell'edificio.

Negoziazione assistita in condominio e ruolo dell'amministratore

Il ruolo dell'amministratore di condominio in relazione alla procedura di negoziazione assistita a prima vista è quello di un mero portatore della volontà assembleare.

Egli, in effetti, non può far altro che prestare adesione alla convenzione, se è stata l'assemblea a deciderlo, a concludere l'accordo o meno in ragione della deliberazione assembleare, ecc.

Certo è che sarà lui a presenziare, con l'avvocato del condominio, agli eventuali incontri. Starà a lui, dunque, trasferire ai condòmini quella che è la situazione esistente e lo scenario che si può presentare. Un ruolo sicuramente non secondario.