Mutuo CAP

Che cos'è il mutuo con CAP

Il mutuo con CAP (Capped Rate), detto anche a tetto massimo, è un tipo di mutuo a tasso variabile che prevede da contratto, che il tasso d'interesse annuo, il TAN, non possa superare una determinata soglia.
In questo modo, essendo imposto un tetto massimo al Tasso Annuo Nominale, l'importo della rata del mutuo, pur potendo oscillare in base all'andamento dei mercati finanziari, non andrà mai a superare un valore fissato.

Risulta quindi un compromesso tra il mutuo a tasso fisso e quello a tasso variabile, in cui il mutuatario gode del privilegio di poter usufruire di una riduzione della rata quanto il tasso d'interesse fissato come parametro dal mercato, l'Euribor, scende per favorevoli congiunture macroenomiche, ma, nel caso in cui si presentino situazioni di alta inflazione, pur salendo i tassi d'interesse, il valore non potrà essere superiore alla soglia fissata in fase contrattuale.

Naturalmente questo vantaggio per i clienti si traduce in un maggior rischio per la banca, che a sua volta cerca di tutelarsi acquistando una sorta di assicurazione, un derivato legato ai tassi sui mutui, il Covered Warrant Cap, con i quali si protegge dalle fluttuazioni dei tassi, ribaltando il costo sullo spread applicato. Infatti lo spread previsto sui mutui a tasso variabile con CAP è generalmente superiore a quello applicato ai mutui a tasso variabile di tipo normale.

Vantaggi e svantaggi del mutuo con CAP

L'indubbio vantaggio di un mutuo a tasso variabile con CAP è quello di avere un tetto massimo imposto oltre il quale il tasso d'interesse da pagare non può aumentare e, di conseguenza, non può salire la rata. Il valore massimo che la rata può raggiungere si conosce quindi si dall'inizio.

Di contro, come detto, la banca deve stipulare una copertura assicurativa sui tassi che si traduce in un tasso di base più elevato, dovuto alo spread maggiore applicato alla rata, che risulterà superiore a quella di un mutuo a tasso variabile normale.

La scelta di un mutuo a tasso variabile con CAP è consigliata alle persone con scarsa propensione per il rischio, che intendono sfruttare eventuali andamenti favorevoli del mercato, che portino un abbassamento delle rate, ma senza rischiare, in caso contrario, di andare oltre un certo limite ed incidere così sul bilancio famigliare.

Essendo però le rate un po' più alte, i richiedenti dovranno opportunamente valutare di poter sostenere l'impegno economico mensile, in base alle possibilità del proprio reddito.

Come valutare la convenienza di un mutuo con CAP

Da quanto sopra esposto appare chiaro che quella con CAP può essere una tipologia di mutuo molto interessante. Tuttavia, in fase di stipula è opportuno che il richiedente valuti alcuni aspetti:
- i tetto massimo (CAP) deve essere applicato al TAN e non allo spread;
- il tetto massimo deve avere ovviamente un valore interessante, se è troppo alto può risultare sconveniente e inutilmente costoso;
- verificare che oltre al CAP non sia previsto un floor, cioè una soglia minima oltre la quale il tasso non può scendere, in modo da poter godere delle diminuzioni provocate dal mercato;
- lo spread, che è solitamente superiore a quello normale, non deve andare però oltre lo 0,30% - 0,50%, altrimenti il mutuo risulta sconveniente.

La vera convenienza di un mutuo con queste regole è data dalla presenza di un CAP abbastanza basso e, allo stesso tempo, di una copertura assicurativa della banca che non determini uno spread troppo elevato.

Per valutare la convenienza del CAP è sufficiente dire che esso non dovrebbe avere un valore superiore al 6%.
Più difficile da valutare risulta, invece, il costo della copertura assicurativa. In questo caso è opportuno affidarsi a qualcuno dei vari comparatori presenti in rete per effettuare un confronto tra le proposte dei vari istituti di credito.

Quando si decide di stipulare un mutuo di questo tipo bisogna, però, fare attenzione a che si tratti di un vero mutuo con CAP, cioè quelli in cui la rata si blocca al raggiungimento di un certo tetto e viene assorbita dalla banca. Quelli falsi, invece, sono quelli in cui, al raggiungimento del CAP la rata si blocca, ma gli interessi ulteriori vengono comunque caricati sul mutuatario a fine ammortamento oppure vengono spalmati sulle rate quando il tetto scende.

La differenza sta nel fatto che, nel primo caso, sarà la banca ad assumersi il rischio di pagare la differenza, mentre nel secondo esso sarà sempre a carico del mutuatario, il quale avrà l'unico vantaggio di non vedere aumentata a dismisura la rata, ma dovrà comunque compensare la differenza di interesse a fine ammortamento.

Quindi fate bene attenzione quando leggete il foglio informativo del mutuo che vi propongono.