La proprietà del muro di confine e le riparazioni in caso di comunione

NEWS DI Proprietà
Il muro di confine tra due proprietà è considerato comune, salvo diversa indicazione dei titoli d'acquisto e può comunque diventarlo se sussistono le condizioni
06 Ottobre 2015 ore 14:00
Avv. Alessandro Gallucci

Muro di confine


Muro di confineIl codice civile disciplina in modo preciso e particolareggiato la questione inerente la proprietà dei muri di confine (artt. 874 e ss. c.c.).

Vale la pena, senza seguire pedissequamente l'ordine delle norme, esporre le principali caratteristiche afferenti la proprietà del muro e le conseguenti implicazioni in materia di spese di manutenzione e ricostruzione.

L'art. 880, primo comma, c.c. specifica che il muro che serve alla divisione tra edifici si presume comune fino alla sua sommità e qualora gli edifici avessero altezze differenti, la comunione si presume fino al punto in cui uno degli edifici comincia a essere più alto.

La norma è chiusa dal secondo comma a mente del quale si presume parimenti comune il muro che serve di divisione tra cortili, giardini e orti o tra recinti nei campi.

Si tratta di una presunzione di comunione iuris tantum, ossia di una presunzione che può trovare smentita che dev’essere presente nel contenuto degli atti d'acquisto.

In sostanza se l'atto non dice nulla e il muro è posizionato sul confine tra le due proprietà esso dovrà considerarsi in proprietà comune.

Tuttavia, il successivo articolo 881 c.c. pone un’eccezione a questa presunzione specificando che il muro divisorio tra i campi, cortili, giardini od orti si presume appartenga al proprietario del fondo verso il quale esiste il piovente e in ragione del piovente medesimo.

Al secondo comma è specificato che se esistono sporti, come cornicioni, mensole e simili, o vani che si addentrano oltre la metà della grossezza del muro, e gli uni e gli altri risultano costruiti col muro stesso, si presume che questo spetti al proprietario dalla cui parte gli sporti o i vani si presentano, anche se vi sia soltanto qualcuno di tali segni.

Laddove invece il muro dovesse trovarsi su uno dei fondi in posizione tale da fungere sostanzialmente da muro di confine, il proprietario del fondo a esso attiguo può chiederne la comunione.

Ciò perché ai sensi dell'art. 874 c.c. (Comunione forzosa del muro sul confine) il proprietario di un fondo contiguo al muro altrui può chiederne la comunione per tutta l'altezza o per parte di essa, purché lo faccia per tutta l'estensione della sua proprietà. Al fine di ottenere la comunione del muro, specifica la norma, il richiedente deve pagare la metà del valore di esso, o della parte di muro resa comune, e la metà del valore del suolo su cui il muro è costruito, fermo restando l’obbligo di eseguire le opere che occorrono per non danneggiare il vicino.


Cosa s'intende per comunione forzosa?


Con tale locuzione s'intende dire che si può instaurare un procedimento giudiziale per quei casi in cui, inizialmente, non sia stato possibile giungere a un accordo per mezzo dell'alternativa stragiudiziale, ossia di quella consistente nella stipula di un contratto da trascriversi presso la conservatoria dei pubblici registri immobiliari.

Dopo un anno dall'entrata in vigore della così detta legge sulla mediazione civile (cioè dal marzo 2011 e poi dal settembre 2013 in seguito alla pronuncia d’incostituzionalità dell’originaria formulazione del d.lgs n. 28/2010), prima d'iniziare un giudizio sarà necessario esperire il tentativo obbligatorio di conciliazione.

Nel caso di azione giudiziale, la sentenza costitutiva della comunione forzosa dovrà essere trascritta nei pubblici registri immobiliari al pari dell'atto convenzionale.

Se il muro non è sul confine, ma è eretto entro una determinata distanza da esso, al pari del caso del muro contiguo al confine, seppur solo per determinati scopi, il titolare del fondo non proprietario della struttura può chiederne la comunione forzosa.

La norma di riferimento è l'art. 875 c.c. a mente del quale:

Comunione del muroQuando il muro si trova a una distanza dal confine minore di un metro e mezzo ovvero a distanza minore della metà di quella stabilita dai regolamenti locali, il vicino può chiedere la comunione del muro soltanto allo scopo di fabbricare contro il muro stesso, pagando, oltre il valore della metà del muro, il valore del suolo da occupare con la nuova fabbrica, salvo che il proprietario preferisca estendere il suo muro sino al confine.

Il vicino che intende domandare la comunione deve interpellare preventivamente il proprietario se preferisca di estendere il muro al confine o di procedere alla sua demolizione.

Questi deve manifestare la propria volontà entro il termine di giorni quindici e deve procedere alla costruzione o alla demolizione entro sei mesi dal giorno in cui ha comunicato la risposta.


Chi deve riparare il muro di confine?


La risposta alla domanda è contenuta nell'art. 882 c.c., rubricato per l'appunto riparazioni del muro comune, che recita:

Le riparazioni e le ricostruzioni necessarie del muro comune sono a carico di tutti quelli che vi hanno diritto e in proporzione del diritto di ciascuno, salvo che la spesa sia stata cagionata dal fatto di uno dei partecipanti.

Il comproprietario di un muro comune può esimersi dall'obbligo di contribuire nelle spese di riparazione e ricostruzione, rinunziando al diritto di comunione, purché il muro comune non sostenga un edificio di sua spettanza.

La rinunzia non libera il rinunziante dall'obbligo delle riparazioni e ricostruzioni a cui abbia dato causa col fatto proprio.

Sintetizzando la norma in un unico pensiero è possibile affermare quanto segue: tutti i comproprietari, in relazione alle proprie quote, debbono partecipare alle spese di manutenzione e ricostruzione potendo, tuttavia, defilarsi dal concorso a tali spese rinunciando alla proprietà di quel bene sempre che esso non sostenga parte della sua proprietà e sempre che la riparazione non sia stata resa necessaria da un suo fatto.


Riparazioni e cessione della proprietà


S'ipotizzi che Tizio e Caio sono proprietari di due fondi, Alfa e Beta, e che il muro che segna il confine tra i due predi sia in comunione.

Riparazioni muro comuneSi supponga che Caio ceda la sua proprietà a Sempronio che, di conseguenza, diviene anche proprietario del muro.

Si supponga, ancora, che poco prima della cessione le parti si fossero messe d'accordo sull'opportunità di eseguire alcuni interventi conservativi del muro ma che nell'atto di vendita non si faccia menzione di tale accordo.

In questo contesto è lecito domandarsi: le spese devono essere sostenute da Caio o da Sempronio?

Secondo la Corte di Cassazione, che ha reso una sentenza rispondendo, di fatto, a un quesito molto simile, dipende dalla natura degli interventi.

Si legge nella sentenza che le riparazioni e le ricostruzioni necessarie del muro comune, cioè le spese per quelle cause di deterioramento dipendenti dal suo uso normale, sono a carico di tutti coloro che vi hanno diritto e in proporzione del diritto di ciascuno: l'obbligo della contribuzione si innesta nel rapporto reale di comunione e si trasferisce in capo a chiunque sia proprietario della cosa nel momento in cui si presenta la necessità della riparazione o della ricostruzione (Cass. 30 marzo 1994 n. 3089).

Ciò in linea generale.

Cosa accade, invece, se la necessità della spesa di riparazione del muro comune nasce da un fatto imputabile a uno dei comproprietari?

In tal caso – è sempre la Cassazione, nella medesima sentenza, a ricordarlo – alla responsabilità personale del comproprietario segue la titolarità esclusiva, in suo capo, delle spese di riparazione; l’obbligazione di pagamento, infatti, pur aderendo al rapporto reale di condominio, conserva la propria autonomia ed assume carattere personale, e per tale ragione non si trasferisce al condomino succeduto, a titolo particolare, all'autore del fatto.

In tale ultima evenienza, chi ha provocato il danno viene ad assumere la figura di terzo nei confronti degli attuali partecipanti alla comunione ed è obbligato al suo risarcimento; ciò non toglie, però, che i condomini non possono esimersi dagli obblighi inerenti al loro diretto rapporto di comunione, salvo il diritto di promuovere tempestiva azione personale verso il responsabile del danno (Cass. 30 marzo 1994 n. 3089).

Insomma a meno che la riparazione non sia conseguenza di un fatto proprio di uno dei comproprietari, allora anche in caso di compravendita l'onere della riparazione spetterebbe a lui; i costi per tali interventi sono sempre a carico degli attuali comproprietari.


Riparazioni e rivalsa


Che cosa accade se si rende necessario un intervento conservativo ma uno dei comproprietari si disinteressa di partecipare alla spesa indispensabile per effettuarlo?

Semplice: il comproprietario più diligente può anticipare la spesa e poi rivalersi, pro quota, sugli altri comunisti.

In tal caso, almeno questo è il parere della Cassazione, al fine di applicare l'art. 882 c.c. per il quale le riparazioni e le ricostruzioni necessarie del muro comune sono a carico di tutti coloro che vi hanno diritto, è sufficiente accertare il carattere necessario delle riparazioni eseguite, mentre è irrilevante ai predetti fini che le stesse siano anche conformi alle prescrizioni contenute in un'ordinanza del sindaco che le ha imposte a salvaguardia della pubblica incolumità (Cass. 20 agosto 1981 n. 4944, in Giust. civ. Mass. 1981, fasc. 8).

riproduzione riservata
Articolo: Muro di confine: proprietà e riparazioni
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Muro di confine: proprietà e riparazioni: Commenti e opinioni


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  • Gabri3
    Gabri3
    Domenica 1 Ottobre 2017, alle ore 12:36
    Se il confinante con regolare disegno alza il muro di confine che tale muro è la parete di un appartamento in costruzione, eventuali interventi su tale muro  come devono essere fatti ?
    Tipo  pulizia ed eventuali danni creati a casa del confinante come devono essere corrisposti.
    Io sono il confinante.
    rispondi al commento
  • Daniela
    Daniela
    Sabato 13 Maggio 2017, alle ore 19:43
    Volevo fare una domanda, un lato della mia casa fa da muro confinante e il vicino lo usa come muro d'appoggio a mo di discarica ?
    Come posso far valere i miei diritti?
    Ammesso che ne abbia!
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Daniela
      Martedì 16 Maggio 2017, alle ore 11:51
      Sì, puoi chiedere che sia rimosso il materiale abbandonato che ti crea problemi.
      rispondi al commento
      • Daniela
        Daniela Lucag1979
        Mercoledì 17 Maggio 2017, alle ore 14:03
        Grazie per la risposta, ma lui di tutta risposta mi ha detto che il terreno è suo e fa quello che vuole anche se gli ho fatto notare che comunque il muro è mio.
        rispondi al commento
  • Ubaldo
    Ubaldo
    Mercoledì 12 Aprile 2017, alle ore 20:26
    Vorrei porre una domanda alla quale al momento nessuno sa darmi risposta.
    Di fianco al mio giardino, con muro di confine di mia proprietà (costruito nel mio terreno) stanno costruendo delle villette e al confine con il mio muro faranno un'altro muro che delimita una rampa di accesso ai box.
    Chiedo se è stabilito da qualche codice e/o regolamento che i nuovi costruttori debbano lasciare una porzione di terreno (si parla di 50 cm) per poter accedere al mio muro in caso di necessità o di manutenzine.
    Sul mio muro vi è una rete che sostiene dei rampicanti (gelsomini) che regolarmente devono essere potati, con la nuova costruzione questo non potrebbe essere più possibile perchè ci sarà una rampa di discesa di almeno un 3 metri, cosa succederà se i rami dovessero cadere nell'altrui proprietà.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Ubaldo
      Mercoledì 19 Aprile 2017, alle ore 15:39
      O si costruisce in aderenza oppure si costruisce alle distanze indicate dal regolamento edilizio locale (per legge minimo tre metri. La situazione va valutata con un tecnico, carte alla mano e necessariamente con un sopralluogo al fine di meglio comprendere lo stato dei luoghi.
      rispondi al commento
  • Maurizio
    Maurizio
    Martedì 21 Febbraio 2017, alle ore 21:53
    Vorrei porre un quesito in riferimento all'art. 880 primo comma e c.c. e nello specifico quando si parla della comunione del muro che è tale fino al punto in cui uno degli edifici comincia ad essere più alto.
    Sono il proprietario di un immobile con muro in comproprietà con un edificio più alto di un piano.
    La mia mansarda era adiacente all'ultimo piano dell'edicio di fianco.
    Il mio edificio è stato costruito per primo (1930) e successivamente quello vicino più alto.
    Il muro di confine è stato alzato di un piano partendo dal mio e inglobando il mio tetto che sormonta totalmente il muro di confine in facciata.
    ORA Ho ottenuto dal comune il permesso di alzarmi di un piano e raggiungere quindi l'altezza dell'edificio di fianco.
    Cosa cambia riguardo al muro in comproprieta?
    La comproprietà sale di un piano?
    Come mi devo comportare con l'allineamento della facciata, visto che la parte di muro sopra la mia proprietà era del colore del vicino? 
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Maurizio
      Venerdì 24 Febbraio 2017, alle ore 09:31
      Ma tecnicamente si tratta di muro in comune o di costruzioni in aderenza? Per capire come operare bisogna partire da questo aspetto. Mi pare comunque una situazione che merita particolare attenzione che non può essere data in questo breve spazio di risposta a domande sull'articolo. Se vuoi una consulenza dettagliata (a pagamento) puoi consultare gli esperti di Lavorincasa.it a questo quiz: Consulenza Legale, Fiscale e CondominialeVista la situazione, però, io credo sia opportuno affrontare il tutto con legale e tecnici della tua zona.
      rispondi al commento
  • Giovanna Scattini
    Giovanna Scattini
    Mercoledì 12 Ottobre 2016, alle ore 21:45
    Ho una carta scritta dal papà del mio vicino con scritto che il muro di recinzione è di entrambi.
    Iio vorrei ristrutturarlo dato che il vicino ha rotto anche la rete mettendo del materiale.
    Lui si rifiuta vuole solo cambiare la rete,  come mi devo comportare?

    Io vorrei sistemarlo e mettere una recinzione cosi nn vedo piu porcherie che mette, inoltre sul confine ha due cani.
    rispondi al commento
  • Vittorio
    Vittorio
    Giovedì 30 Giugno 2016, alle ore 16:33
    Il muro in comune ( 17m lineari) ha edifici in aderenza sul lato B per tutta la lunghezza; sul lato A ha per 5m lineari un immobile in appoggio e per i restanti metri lineari una corte.
    B demolisce e ricostruisce il suo fabbricato (SCIA), unilateralmente abbattendo anche i 12 metri lineari di muro divisorio e occupandone irregolarmente il sedime (nelle intenzioni fino alla mezzeria).
    Gli edifici originali dei confinanti hanno entrambi copertura ad altezza inferiore del muro divisorio, che li sovrasta libero.
    B manomette i 5 m lineari del muro divisorio sopravvissuti, coprendone la parte libera con un lamierino ad U rovesciata, che scende sulle due coperture, poste ai due lati ad altezza inferiore, per tutelarsi da infiltrazioni.
    A può legalmente chiedere:
    1) l'arretramento in aderenza del nuovo fabbricato di B?
    2) il ripristino del tratto di muro divisorio unilateralmente abbattuto?
    3) l'eliminazione della copertura aggiunta ai 5m di muro divisorio lasciati in piedi (una servitù)?
    rispondi al commento
  • Emanuelemanca
    Emanuelemanca
    Mercoledì 14 Maggio 2014, alle ore 17:20
    1. Nel caso in cui Caio procuri un danno a Tizio, Caio chiamerà a sue spese la manutenzione o bisogna sempre pagare 50/50?2. Tizio, che ha ricevuto il danno, può chiamare il proprio operaio in modo da operare in casa propria o è obbligato a far entrare in casa propria gli operai di Caio?
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Emanuelemanca
      Mercoledì 14 Maggio 2014, alle ore 17:24
      Se c'è un danno la spesa dev'essere sostenuta dal proprietario ha causato quel danno salvo rivalsa di quest'ultimo verso altri responsabili.
      rispondi al commento
      • Emanuelemanca
        Emanuelemanca Legale
        Mercoledì 14 Maggio 2014, alle ore 17:29
        Grazie per la veloce risposta. Il danno è stato causato da un affittatore che oramai non ci abita più. Quindi non dovrebbe risponderne Caio (il proprietario), ma Sempronio (l'affittatore) sempre se si riesca a provare l'effettiva colpa di Sempronio, giusto? Riguardo la seconda domanda? Può Tizio chiamare i suoi operatori o deve far entrare gli operatori di Caio?
        rispondi al commento
  • Mmonty
    Mmonty
    Domenica 10 Marzo 2013, alle ore 12:33
    Un muro comune, che separa 2 giardini costituito in parte per 50 cm di altezza in muratura e ulteriori 120 cm in recinzione metallica, si può modificare a spese di un solo comproprietario innalzando la parte muraria che insiste dal lato della sua proprietà fino all'altezza della attuale recinzione mantenendo questa anche senza il consenso dell'altro proprietario?
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Mmonty
      Lunedì 11 Marzo 2013, alle ore 09:59
      Per Mauro: sul punto legga l'art. 885 del codice civile Innalzamento del muro comune.
      rispondi al commento
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