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La proprietà del muro di confine e le riparazioni in caso di comunione

NEWS Proprietà06 Ottobre 2015 ore 14:00
Il muro di confine tra due proprietà è considerato comune, salvo diversa indicazione dei titoli d'acquisto e può comunque diventarlo se sussistono le condizioni

Muro di confine


Muro di confineIl codice civile disciplina in modo preciso e particolareggiato la questione inerente la proprietà dei muri di confine (artt. 874 e ss. c.c.).

Vale la pena, senza seguire pedissequamente l'ordine delle norme, esporre le principali caratteristiche afferenti la proprietà del muro e le conseguenti implicazioni in materia di spese di manutenzione e ricostruzione.

L'art. 880, primo comma, c.c. specifica che il muro che serve alla divisione tra edifici si presume comune fino alla sua sommità e qualora gli edifici avessero altezze differenti, la comunione si presume fino al punto in cui uno degli edifici comincia a essere più alto.

La norma è chiusa dal secondo comma a mente del quale si presume parimenti comune il muro che serve di divisione tra cortili, giardini e orti o tra recinti nei campi.

Si tratta di una presunzione di comunione iuris tantum, ossia di una presunzione che può trovare smentita che dev’essere presente nel contenuto degli atti d'acquisto.

In sostanza se l'atto non dice nulla e il muro è posizionato sul confine tra le due proprietà esso dovrà considerarsi in proprietà comune.

Tuttavia, il successivo articolo 881 c.c. pone un’eccezione a questa presunzione specificando che il muro divisorio tra i campi, cortili, giardini od orti si presume appartenga al proprietario del fondo verso il quale esiste il piovente e in ragione del piovente medesimo.

Al secondo comma è specificato che se esistono sporti, come cornicioni, mensole e simili, o vani che si addentrano oltre la metà della grossezza del muro, e gli uni e gli altri risultano costruiti col muro stesso, si presume che questo spetti al proprietario dalla cui parte gli sporti o i vani si presentano, anche se vi sia soltanto qualcuno di tali segni.

Laddove invece il muro dovesse trovarsi su uno dei fondi in posizione tale da fungere sostanzialmente da muro di confine, il proprietario del fondo a esso attiguo può chiederne la comunione.

Ciò perché ai sensi dell'art. 874 c.c. (Comunione forzosa del muro sul confine) il proprietario di un fondo contiguo al muro altrui può chiederne la comunione per tutta l'altezza o per parte di essa, purché lo faccia per tutta l'estensione della sua proprietà. Al fine di ottenere la comunione del muro, specifica la norma, il richiedente deve pagare la metà del valore di esso, o della parte di muro resa comune, e la metà del valore del suolo su cui il muro è costruito, fermo restando l’obbligo di eseguire le opere che occorrono per non danneggiare il vicino.


Cosa s'intende per comunione forzosa?


Con tale locuzione s'intende dire che si può instaurare un procedimento giudiziale per quei casi in cui, inizialmente, non sia stato possibile giungere a un accordo per mezzo dell'alternativa stragiudiziale, ossia di quella consistente nella stipula di un contratto da trascriversi presso la conservatoria dei pubblici registri immobiliari.

Dopo un anno dall'entrata in vigore della così detta legge sulla mediazione civile (cioè dal marzo 2011 e poi dal settembre 2013 in seguito alla pronuncia d’incostituzionalità dell’originaria formulazione del d.lgs n. 28/2010), prima d'iniziare un giudizio sarà necessario esperire il tentativo obbligatorio di conciliazione.

Nel caso di azione giudiziale, la sentenza costitutiva della comunione forzosa dovrà essere trascritta nei pubblici registri immobiliari al pari dell'atto convenzionale.

Se il muro non è sul confine, ma è eretto entro una determinata distanza da esso, al pari del caso del muro contiguo al confine, seppur solo per determinati scopi, il titolare del fondo non proprietario della struttura può chiederne la comunione forzosa.

La norma di riferimento è l'art. 875 c.c. a mente del quale:

Comunione del muroQuando il muro si trova a una distanza dal confine minore di un metro e mezzo ovvero a distanza minore della metà di quella stabilita dai regolamenti locali, il vicino può chiedere la comunione del muro soltanto allo scopo di fabbricare contro il muro stesso, pagando, oltre il valore della metà del muro, il valore del suolo da occupare con la nuova fabbrica, salvo che il proprietario preferisca estendere il suo muro sino al confine.

Il vicino che intende domandare la comunione deve interpellare preventivamente il proprietario se preferisca di estendere il muro al confine o di procedere alla sua demolizione.

Questi deve manifestare la propria volontà entro il termine di giorni quindici e deve procedere alla costruzione o alla demolizione entro sei mesi dal giorno in cui ha comunicato la risposta.


Chi deve riparare il muro di confine?


La risposta alla domanda è contenuta nell'art. 882 c.c., rubricato per l'appunto riparazioni del muro comune, che recita:

Le riparazioni e le ricostruzioni necessarie del muro comune sono a carico di tutti quelli che vi hanno diritto e in proporzione del diritto di ciascuno, salvo che la spesa sia stata cagionata dal fatto di uno dei partecipanti.

Il comproprietario di un muro comune può esimersi dall'obbligo di contribuire nelle spese di riparazione e ricostruzione, rinunziando al diritto di comunione, purché il muro comune non sostenga un edificio di sua spettanza.

La rinunzia non libera il rinunziante dall'obbligo delle riparazioni e ricostruzioni a cui abbia dato causa col fatto proprio.

Sintetizzando la norma in un unico pensiero è possibile affermare quanto segue: tutti i comproprietari, in relazione alle proprie quote, debbono partecipare alle spese di manutenzione e ricostruzione potendo, tuttavia, defilarsi dal concorso a tali spese rinunciando alla proprietà di quel bene sempre che esso non sostenga parte della sua proprietà e sempre che la riparazione non sia stata resa necessaria da un suo fatto.


Riparazioni e cessione della proprietà


S'ipotizzi che Tizio e Caio sono proprietari di due fondi, Alfa e Beta, e che il muro che segna il confine tra i due predi sia in comunione.

Riparazioni muro comuneSi supponga che Caio ceda la sua proprietà a Sempronio che, di conseguenza, diviene anche proprietario del muro.

Si supponga, ancora, che poco prima della cessione le parti si fossero messe d'accordo sull'opportunità di eseguire alcuni interventi conservativi del muro ma che nell'atto di vendita non si faccia menzione di tale accordo.

In questo contesto è lecito domandarsi: le spese devono essere sostenute da Caio o da Sempronio?

Secondo la Corte di Cassazione, che ha reso una sentenza rispondendo, di fatto, a un quesito molto simile, dipende dalla natura degli interventi.

Si legge nella sentenza che le riparazioni e le ricostruzioni necessarie del muro comune, cioè le spese per quelle cause di deterioramento dipendenti dal suo uso normale, sono a carico di tutti coloro che vi hanno diritto e in proporzione del diritto di ciascuno: l'obbligo della contribuzione si innesta nel rapporto reale di comunione e si trasferisce in capo a chiunque sia proprietario della cosa nel momento in cui si presenta la necessità della riparazione o della ricostruzione (Cass. 30 marzo 1994 n. 3089).

Ciò in linea generale.

Cosa accade, invece, se la necessità della spesa di riparazione del muro comune nasce da un fatto imputabile a uno dei comproprietari?

In tal caso – è sempre la Cassazione, nella medesima sentenza, a ricordarlo – alla responsabilità personale del comproprietario segue la titolarità esclusiva, in suo capo, delle spese di riparazione; l’obbligazione di pagamento, infatti, pur aderendo al rapporto reale di condominio, conserva la propria autonomia ed assume carattere personale, e per tale ragione non si trasferisce al condomino succeduto, a titolo particolare, all'autore del fatto.

In tale ultima evenienza, chi ha provocato il danno viene ad assumere la figura di terzo nei confronti degli attuali partecipanti alla comunione ed è obbligato al suo risarcimento; ciò non toglie, però, che i condomini non possono esimersi dagli obblighi inerenti al loro diretto rapporto di comunione, salvo il diritto di promuovere tempestiva azione personale verso il responsabile del danno (Cass. 30 marzo 1994 n. 3089).

Insomma a meno che la riparazione non sia conseguenza di un fatto proprio di uno dei comproprietari, allora anche in caso di compravendita l'onere della riparazione spetterebbe a lui; i costi per tali interventi sono sempre a carico degli attuali comproprietari.


Riparazioni e rivalsa



Che cosa accade se si rende necessario un intervento conservativo ma uno dei comproprietari si disinteressa di partecipare alla spesa indispensabile per effettuarlo?

Semplice: il comproprietario più diligente può anticipare la spesa e poi rivalersi, pro quota, sugli altri comunisti.

In tal caso, almeno questo è il parere della Cassazione, al fine di applicare l'art. 882 c.c. per il quale le riparazioni e le ricostruzioni necessarie del muro comune sono a carico di tutti coloro che vi hanno diritto, è sufficiente accertare il carattere necessario delle riparazioni eseguite, mentre è irrilevante ai predetti fini che le stesse siano anche conformi alle prescrizioni contenute in un'ordinanza del sindaco che le ha imposte a salvaguardia della pubblica incolumità (Cass. 20 agosto 1981 n. 4944, in Giust. civ. Mass. 1981, fasc. 8).

riproduzione riservata
Articolo: Muro di confine: proprietà e riparazioni
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Muro di confine: proprietà e riparazioni: Commenti e opinioni


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  • Trilussa1
    Trilussa1
    Giovedì 5 Marzo 2020, alle ore 12:43
    Abbiamo due case coloniche attaccate e le nostre due propieta' sono divise da un muro di recinzione che causa eventi atmosferici e che è crollato.
    Premetto che la nostra casa è ormai da anni disabitata ed in attesa di essere venduta mentre l'altra è abitata in quanto hanno un'attività di maneggio cavalli.
    Non è nosto interesse ricostruire il muro perchè non siamo interessati ed inoltre dato che ci sono solo campi pensiamo basterebbe una semplice rete, ma il ns vicino pretende di rifare il muro persino con opere di fondazione.siamo obbligati a partecipare alle spese?
    rispondi al commento
  • Bastiano op
    Bastiano op
    Mercoledì 26 Febbraio 2020, alle ore 19:01
    Sono proprietario di una casa con un muro di cinta divide un'altra proprietà.
    Il mio muro è attaccato ad una legnaia, nella quale è presente molta umidità favorendo una formazione di acqua.
    Il proprietario vuole essere risarcito.
    Chi ha ragione?
    Mi potete aiutare?
    rispondi al commento
  • Teoc1
    Teoc1
    Sabato 15 Febbraio 2020, alle ore 13:50
    Il muro di cinta che divide la mia proprietà da quella del vicino è gravemente danneggiato a causa della non curanza del verde (da parte del vicino).
    Negli anni la cinta in cemento si è stortata e in alcuni punti i pannelli divisori in cemento hanno ceduto a causa di rampicanti e arbusti lasciati crescere selvaggiamente nel tempo.
    È possibile pretendere che le spese di ripristino a regola d'arte della cinta siano totalmente a carico del vicino?
    E in caso di sostituzione dell'intera cinta (a carico del vicino), quanta voce in capitolo ho nei confronti della scelta del tipo di soluzione divisoria?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Teoc1
      Sabato 22 Febbraio 2020, alle ore 11:52
      Se il muro è danneggiato per causa d'uno dei due, è quello che ha causato il danno a dover riparare. Se addirittura non è possibile la riparazione dovrà sostituirlo, se il comiunione decidendo assieme a te. Ma per la sostituzione migliorativa dovresti partecipare alla spesa.
      rispondi al commento
      • Teoc1
        Teoc1 Lucag1979
        Sabato 22 Febbraio 2020, alle ore 12:45
        Grazie mille per la risposta.Quindi se la SOSTITUZIONE avvenisse con la medesima tipologia di soluzione divisoria attuale, l'intervento resterebbe a carico di colui che ha provocato il danno, corretto?La spesa comune (sostenuta da entrambe le proprietà) è dovuta solo in caso di miglioria estetico/funzionale?Grazie.   
        rispondi al commento
  • Sani
    Sani
    Sabato 16 Novembre 2019, alle ore 21:02
    Da poco abbiamo comprato una casa a schiera e durante i lavori abbiamo fatto tutti gli impianti nuovi e nel bagno tirando via i tubi vecchi abbiamo bucato il muro del vicino ed é il muro della sua camera da letto.
    Adesso lui vorrebbe che si facesse il muro acustico tra me e lui, volevo sapere quale sarebbe il regolamento e cosa sarebbe meglio fare.
    Dalla parte nostra abbiamo fatto un altro muro con le forate da 8 cm che dopo viene ricoperto con la Malta e con le piastrelle ma lui non ne vuole sapere, a portato il geometra e insiste sul muro acustico di cartongesso, cosa devo fare?
    Si tratta di un bagno non posso mettere il cartongesso.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Sani
      Lunedì 16 Dicembre 2019, alle ore 15:11
      Il vicino può insonorizzare la sua parte di muro, voi, almeno per quello che mi risulta, non avete alcun obbligo al riguardo.
      rispondi al commento
      • Sani
        Sani Lucag1979
        Lunedì 16 Dicembre 2019, alle ore 16:45
        Grazie mille per la disponibilità
        rispondi al commento
  • Emadam1
    Emadam1
    Lunedì 30 Settembre 2019, alle ore 15:27
    Grazie per l'interessante articolo.
    Uno dei miei muri di confine è ceduto ma i vicini non hanno mostrato alcun interesse nella riparazione.
    Avendo dei cani sto provvedendo personalmente alla ricostruzione.
    Il problema insorge in un punto del confine dove alla distanza di non più di un metro dal confine i vicini, durante anni di assenza del precedente proprietario, hanno convertito un forno a pietra in una costruzione di due vani.
    Durante il rifacimento è saltato fuori lungo il confine un tubo di scarico per acque reflue,credo assolutamente abusivo.
    Come dovrei comportarmi?
    Ci sono gli estremi per un azione legale che coinvolga la diffida a spostare il tubo di scarico,demolire la loro costruzione e l'ingiunzione di pagamento delle spese del muro?
    Emanuele
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Emadam1
      Venerdì 11 Ottobre 2019, alle ore 11:06
      Direi di sì, se il tutto è abusivo. Se legale, forse anche, ma a quel punto andrebbe valutata la situazione carte alla mano, per capire che cosa sia possibile fare.
      rispondi al commento
  • Domenico aosta
    Domenico aosta
    Venerdì 5 Luglio 2019, alle ore 08:50
    Anche io ho un quesito riguardante un muro di confine.
    Sono proprietario per metà di una grande casa colonica nella cui restante metà abita un mio parente.
    Ora io voglio demolire la metà che mi appartiene visto che non ci abito ed è una casa molto vecchia.
    Rimarrebbe un muro di confine interno che continua a sostenere il tetto della metà del mio parente vicino ma mi chiedo io devo costruire un muro esterno più resistente che sarà di confine tra me e il mio parente?
    Se sì questo Muro deve essere costruito a spese mie o di partecipazione di entrambi i proprietari delle due parti di abitazione?  
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Domenico aosta
      Giovedì 11 Luglio 2019, alle ore 17:58
      Io credo a tue spese, perché così facendo tu ti stai liberando della proprietà del precedente muro. Almeno credo, la questione andrebbe approfondita con un legale.
      rispondi al commento
  • Luigi871
    Luigi871
    Domenica 23 Giugno 2019, alle ore 22:30
    Il vicino a costruito il muro di confine circa un metro indietro nel suo terreno io volevo sapere se nell'inetrcapesine dei due muri lui può buttarci l'erba che taglia dal suo giardino ?
    rispondi al commento
  • Lori2
    Lori2
    Mercoledì 22 Maggio 2019, alle ore 17:02
    Vorrei abbattere un muro di cinta che confina con la strada provinciale devo fare domanda in comune ho posso abbatterlo.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Lori2
      Lunedì 17 Giugno 2019, alle ore 17:22
      E' bene rivolgersi al comune perché la presenza della provinciale potrebbe comunque richiedere delle cautele.
      rispondi al commento
  • Simonedimaggio
    Simonedimaggio
    Domenica 19 Maggio 2019, alle ore 23:40
    MURO IN COMUNE TRA LA MIA PROPRIETA' ED UN VICINO.DAL LATO DEL VICINO SI INFILTRA ACQUA CHE SCENDE NEL MIO GARAGE.DEVO PROVVEDERE ANCHE IO A CONTRIBUIRE AI LAVORI DI MANUTENZIONE?????
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Simonedimaggio
      Lunedì 17 Giugno 2019, alle ore 17:21
      Il muro è in comunione, se non si accerta che la responsabilità è esclusivamente sua, sì devi partecipare.
      rispondi al commento
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