La proprietà del muro di confine e le riparazioni in caso di comunione

NEWS DI Proprietà06 Ottobre 2015 ore 14:00
Il muro di confine tra due proprietà è considerato comune, salvo diversa indicazione dei titoli d'acquisto e può comunque diventarlo se sussistono le condizioni

Muro di confine


Muro di confineIl codice civile disciplina in modo preciso e particolareggiato la questione inerente la proprietà dei muri di confine (artt. 874 e ss. c.c.).

Vale la pena, senza seguire pedissequamente l'ordine delle norme, esporre le principali caratteristiche afferenti la proprietà del muro e le conseguenti implicazioni in materia di spese di manutenzione e ricostruzione.

L'art. 880, primo comma, c.c. specifica che il muro che serve alla divisione tra edifici si presume comune fino alla sua sommità e qualora gli edifici avessero altezze differenti, la comunione si presume fino al punto in cui uno degli edifici comincia a essere più alto.

La norma è chiusa dal secondo comma a mente del quale si presume parimenti comune il muro che serve di divisione tra cortili, giardini e orti o tra recinti nei campi.

Si tratta di una presunzione di comunione iuris tantum, ossia di una presunzione che può trovare smentita che dev’essere presente nel contenuto degli atti d'acquisto.

In sostanza se l'atto non dice nulla e il muro è posizionato sul confine tra le due proprietà esso dovrà considerarsi in proprietà comune.

Tuttavia, il successivo articolo 881 c.c. pone un’eccezione a questa presunzione specificando che il muro divisorio tra i campi, cortili, giardini od orti si presume appartenga al proprietario del fondo verso il quale esiste il piovente e in ragione del piovente medesimo.

Al secondo comma è specificato che se esistono sporti, come cornicioni, mensole e simili, o vani che si addentrano oltre la metà della grossezza del muro, e gli uni e gli altri risultano costruiti col muro stesso, si presume che questo spetti al proprietario dalla cui parte gli sporti o i vani si presentano, anche se vi sia soltanto qualcuno di tali segni.

Laddove invece il muro dovesse trovarsi su uno dei fondi in posizione tale da fungere sostanzialmente da muro di confine, il proprietario del fondo a esso attiguo può chiederne la comunione.

Ciò perché ai sensi dell'art. 874 c.c. (Comunione forzosa del muro sul confine) il proprietario di un fondo contiguo al muro altrui può chiederne la comunione per tutta l'altezza o per parte di essa, purché lo faccia per tutta l'estensione della sua proprietà. Al fine di ottenere la comunione del muro, specifica la norma, il richiedente deve pagare la metà del valore di esso, o della parte di muro resa comune, e la metà del valore del suolo su cui il muro è costruito, fermo restando l’obbligo di eseguire le opere che occorrono per non danneggiare il vicino.


Cosa s'intende per comunione forzosa?


Con tale locuzione s'intende dire che si può instaurare un procedimento giudiziale per quei casi in cui, inizialmente, non sia stato possibile giungere a un accordo per mezzo dell'alternativa stragiudiziale, ossia di quella consistente nella stipula di un contratto da trascriversi presso la conservatoria dei pubblici registri immobiliari.

Dopo un anno dall'entrata in vigore della così detta legge sulla mediazione civile (cioè dal marzo 2011 e poi dal settembre 2013 in seguito alla pronuncia d’incostituzionalità dell’originaria formulazione del d.lgs n. 28/2010), prima d'iniziare un giudizio sarà necessario esperire il tentativo obbligatorio di conciliazione.

Nel caso di azione giudiziale, la sentenza costitutiva della comunione forzosa dovrà essere trascritta nei pubblici registri immobiliari al pari dell'atto convenzionale.

Se il muro non è sul confine, ma è eretto entro una determinata distanza da esso, al pari del caso del muro contiguo al confine, seppur solo per determinati scopi, il titolare del fondo non proprietario della struttura può chiederne la comunione forzosa.

La norma di riferimento è l'art. 875 c.c. a mente del quale:

Comunione del muroQuando il muro si trova a una distanza dal confine minore di un metro e mezzo ovvero a distanza minore della metà di quella stabilita dai regolamenti locali, il vicino può chiedere la comunione del muro soltanto allo scopo di fabbricare contro il muro stesso, pagando, oltre il valore della metà del muro, il valore del suolo da occupare con la nuova fabbrica, salvo che il proprietario preferisca estendere il suo muro sino al confine.

Il vicino che intende domandare la comunione deve interpellare preventivamente il proprietario se preferisca di estendere il muro al confine o di procedere alla sua demolizione.

Questi deve manifestare la propria volontà entro il termine di giorni quindici e deve procedere alla costruzione o alla demolizione entro sei mesi dal giorno in cui ha comunicato la risposta.


Chi deve riparare il muro di confine?


La risposta alla domanda è contenuta nell'art. 882 c.c., rubricato per l'appunto riparazioni del muro comune, che recita:

Le riparazioni e le ricostruzioni necessarie del muro comune sono a carico di tutti quelli che vi hanno diritto e in proporzione del diritto di ciascuno, salvo che la spesa sia stata cagionata dal fatto di uno dei partecipanti.

Il comproprietario di un muro comune può esimersi dall'obbligo di contribuire nelle spese di riparazione e ricostruzione, rinunziando al diritto di comunione, purché il muro comune non sostenga un edificio di sua spettanza.

La rinunzia non libera il rinunziante dall'obbligo delle riparazioni e ricostruzioni a cui abbia dato causa col fatto proprio.

Sintetizzando la norma in un unico pensiero è possibile affermare quanto segue: tutti i comproprietari, in relazione alle proprie quote, debbono partecipare alle spese di manutenzione e ricostruzione potendo, tuttavia, defilarsi dal concorso a tali spese rinunciando alla proprietà di quel bene sempre che esso non sostenga parte della sua proprietà e sempre che la riparazione non sia stata resa necessaria da un suo fatto.


Riparazioni e cessione della proprietà


S'ipotizzi che Tizio e Caio sono proprietari di due fondi, Alfa e Beta, e che il muro che segna il confine tra i due predi sia in comunione.

Riparazioni muro comuneSi supponga che Caio ceda la sua proprietà a Sempronio che, di conseguenza, diviene anche proprietario del muro.

Si supponga, ancora, che poco prima della cessione le parti si fossero messe d'accordo sull'opportunità di eseguire alcuni interventi conservativi del muro ma che nell'atto di vendita non si faccia menzione di tale accordo.

In questo contesto è lecito domandarsi: le spese devono essere sostenute da Caio o da Sempronio?

Secondo la Corte di Cassazione, che ha reso una sentenza rispondendo, di fatto, a un quesito molto simile, dipende dalla natura degli interventi.

Si legge nella sentenza che le riparazioni e le ricostruzioni necessarie del muro comune, cioè le spese per quelle cause di deterioramento dipendenti dal suo uso normale, sono a carico di tutti coloro che vi hanno diritto e in proporzione del diritto di ciascuno: l'obbligo della contribuzione si innesta nel rapporto reale di comunione e si trasferisce in capo a chiunque sia proprietario della cosa nel momento in cui si presenta la necessità della riparazione o della ricostruzione (Cass. 30 marzo 1994 n. 3089).

Ciò in linea generale.

Cosa accade, invece, se la necessità della spesa di riparazione del muro comune nasce da un fatto imputabile a uno dei comproprietari?

In tal caso – è sempre la Cassazione, nella medesima sentenza, a ricordarlo – alla responsabilità personale del comproprietario segue la titolarità esclusiva, in suo capo, delle spese di riparazione; l’obbligazione di pagamento, infatti, pur aderendo al rapporto reale di condominio, conserva la propria autonomia ed assume carattere personale, e per tale ragione non si trasferisce al condomino succeduto, a titolo particolare, all'autore del fatto.

In tale ultima evenienza, chi ha provocato il danno viene ad assumere la figura di terzo nei confronti degli attuali partecipanti alla comunione ed è obbligato al suo risarcimento; ciò non toglie, però, che i condomini non possono esimersi dagli obblighi inerenti al loro diretto rapporto di comunione, salvo il diritto di promuovere tempestiva azione personale verso il responsabile del danno (Cass. 30 marzo 1994 n. 3089).

Insomma a meno che la riparazione non sia conseguenza di un fatto proprio di uno dei comproprietari, allora anche in caso di compravendita l'onere della riparazione spetterebbe a lui; i costi per tali interventi sono sempre a carico degli attuali comproprietari.


Riparazioni e rivalsa


Che cosa accade se si rende necessario un intervento conservativo ma uno dei comproprietari si disinteressa di partecipare alla spesa indispensabile per effettuarlo?

Semplice: il comproprietario più diligente può anticipare la spesa e poi rivalersi, pro quota, sugli altri comunisti.

In tal caso, almeno questo è il parere della Cassazione, al fine di applicare l'art. 882 c.c. per il quale le riparazioni e le ricostruzioni necessarie del muro comune sono a carico di tutti coloro che vi hanno diritto, è sufficiente accertare il carattere necessario delle riparazioni eseguite, mentre è irrilevante ai predetti fini che le stesse siano anche conformi alle prescrizioni contenute in un'ordinanza del sindaco che le ha imposte a salvaguardia della pubblica incolumità (Cass. 20 agosto 1981 n. 4944, in Giust. civ. Mass. 1981, fasc. 8).

riproduzione riservata
Articolo: Muro di confine: proprietà e riparazioni
Valutazione: 4.00 / 6 basato su 16 voti.

Muro di confine: proprietà e riparazioni: Commenti e opinioni


Nome visualizzato nel commento

Indirizzo E-Mail da confermare
ACCEDI, anche con i Social
per inserire immagini
NON SARANNO PUBLICATE RICHIESTE DI CONSULENZA O QUESITI AGLI AUTORI
Alert Commenti
  • Lori2
    Lori2
    4 giorni fa
    Vorrei abbattere un muro di cinta che confina con la strada provinciale devo fare domanda in comune ho posso abbatterlo.
    rispondi al commento
  • Simonedimaggio
    Simonedimaggio
    Domenica 19 Maggio 2019, alle ore 23:40
    MURO IN COMUNE TRA LA MIA PROPRIETA' ED UN VICINO.DAL LATO DEL VICINO SI INFILTRA ACQUA CHE SCENDE NEL MIO GARAGE.DEVO PROVVEDERE ANCHE IO A CONTRIBUIRE AI LAVORI DI MANUTENZIONE?????
    rispondi al commento
  • Gio87gio
    Gio87gio
    Mercoledì 20 Marzo 2019, alle ore 18:10
    Sto acquistando una casa con un piccolo giardino antistante; il giardino è in pendenza e termina su un muretto di cinta (con recinzione) che lo separa da un marciapiede pubblico; il muro di cinta è alto circa 60cm rispetto al marciapiede.
    La mia intenzione sarebbe quella di alzare il muro di cinta (di circa 90 cm) per portarlo allo stesso livello dell'abitazione ed avere cosi un giardino in piano.
    Sarebbe possibile?
    È necessario richiedere un permesso in comune?
    Ci sono dei limiti di altezza di muri di cinta privati su marciapiede?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Gio87gio
      Mercoledì 17 Aprile 2019, alle ore 12:33
      Non riesco a "visualizzare" i luoghi, ma da quel che mi risulta, dovrebbe essere sufficiente una comunicazione al comune, ente al quale è bene che tu ti rivolga per comprendere se e quali autorizzazioni siano necessarie.
      rispondi al commento
  • Raffa47
    Raffa47
    Domenica 17 Febbraio 2019, alle ore 21:41
    Un muro alto tre metri che divide due cortili e legato ad una estremità alla costruzione (A) che si estende verso ovest, mentre l'altra estremità è legata alla costruzione (B) che si estende verso est.
    Il piovente è rivolto dalla parte (A), dalla parte (B) esiste vano di una finestra che incavato nel muro probabilmente una antica finestra poi col tempo è stata chiusa dalla parte (A), il tutto fabbricati e muro compreso i cortili hanno una età di circa 150 anni e negli atti notarili il muro non viene menzionato.
    Come stabilire la proprietà del muro? ad (A) oppure a (B)
    rispondi al commento
  • Massimo5
    Massimo5
    Giovedì 22 Novembre 2018, alle ore 11:16
    Il muretto di confine della mia abitazione è in comproprietà con il i miei vicini.
    Vorrei sapere se posso installare dei paletti metallici e successivamente una rete con un telo oscurante, utilizzando come sostegno la spalla del muro di confine ma nella mia proprietà.
    Quindi effettuare qualche foro con il trapano sulla spalla del muretto .
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Massimo5
      Venerdì 23 Novembre 2018, alle ore 14:46
      Non dovrebbero esserci problemi, salvo particolari disposizioni del regolamento edilizio locale (ma quello lo puoi sapere andando in comune).
      rispondi al commento
  • Lellodan
    Lellodan
    Lunedì 22 Ottobre 2018, alle ore 11:35
    Ho acquistato nel 2015 in un condominio, un appartamento al piano terra con giardino di proprietà.
    Il giardino confina con un appezzamento di terreno che sto per acquistare.
    Tra il mio giardino ed il terreno, esiste un muro non di proprietà del condominio ma del proprietario del terreno che devo acquistare; questo muro durante i lavori di costruzione del fabbricato del condominio, è stato ristrutturato, alzato in altezza ed è stata posta sopra una recinzione in ferro zincato e per il quale il proprietario del muro non ha messo un soldo.
    Il terreno che andrò ad acquistare comprende anche il muro.
    Visto che il mio giardino ed il terreno che acquisterò confinano, vorrei demolire il muro confinante e rifarlo identico con le stesse rifiniture lungo il nuovo confine, posso farlo?
    Ovviamente comunicando queste mie intenzioni in assemblea.
    Iil muro anche se è stato ristrutturato dal costruttore del condominio ma è nella proprietà che devo acquistare,  dopo la stipula, resterebbe mio?
    Raffaele 
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Lellodan
      Mercoledì 24 Ottobre 2018, alle ore 18:32
      Si può rifarlo, l'unica che non può fare senza il consenso di tutti gli altri condòmini, per come descrive lo stato dei luoghi, è aprie porte su quei muri.
      rispondi al commento
  • Pasquale7
    Pasquale7
    Mercoledì 10 Ottobre 2018, alle ore 16:46
    Sono proprietario di una casa con giardino in una zona umida.Il giardino confina con un‘altra abitazione.
    Da più di trent’anni non ci sono mai stati problemi.
    Ora i proprietari dell’abitazione pretendono la costruzione di un marciapiede sul confine del mio giardino che è il muro della loro abitazione per evitare l’umidità.
    Sono obbligato a farlo?
    rispondi al commento
  • Claudiode roma
    Claudiode roma
    Martedì 7 Agosto 2018, alle ore 12:23
    Buongiorno ho un problema. Ho comprato casa da poco e c'è un muretto (alto circa 90cm) confinante con una rete sopra... io sto facendo dei lavori di ristrutturazione e vorrei rifare questo muro confinante, i vicini non sono i proprietari e non mi danno la possibilità di parlare con il proprietario. Posso rifare questo muro (anche totalmente a spese mie ovviamente il lato del vicino rimarrà grezzo) senza avere l'autorizzazione?grazie della cortese attenzione
    rispondi al commento
  • Pagus72
    Pagus72
    Martedì 17 Aprile 2018, alle ore 10:46
    Il mio vicino chiede di costruire un muro di separazione tra una sua corte privata ed uno spazio condiviso tra le due proprietà, quindi non direttamente confinante con la mia proprietà.
    Sono obbligato a contribuire al pagamento delle spese?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Pagus72
      Giovedì 26 Aprile 2018, alle ore 16:30
      No, lui può innalzare, a sue spese, un muro di confine tra la sua e la tua proprietà.
      rispondi al commento
  • espandi
Torna Su Espandi Tutto
Notizie che trattano Muro di confine: proprietà e riparazioni che potrebbero interessarti
Comunione forzosa del muro

Comunione forzosa del muro

Normative - La comunione forzosa di un muro è la facoltà concessa al proprietario del fondo confinante di ottenerne la comunione, previo pagamento di una cifra adeguata.
Muro di cinta

Muro di cinta

Normative - Il muro di cinta, se presenta determinate caratteristiche strutturali, non dev'essere considerato nel calcolo delle distanze delle costruzioni di cui all'art.873 c.c.
Che cosa vuol dire costruzione in aderenza?

Che cosa vuol dire costruzione in aderenza?

Leggi e Normative Tecniche - Quando è possibile costruire in aderenza alla costruzione del vicino, a che condizioni ed a quali limiti. La disciplina contenuta nell'articolo 877 del C.C.

Distanze da rispettare

Leggi e Normative Tecniche - Una delle cause più frequenti delle liti tra vicini riguarda le distanze da rispettare tra le singole proprietà: vediamo come sono regolate dal codice civile.

Distanze tra fabbricati

Leggi e Normative Tecniche - Una delle cause più frequenti di lite tra vicini è costituita dalle distanze tra le proprietà o dai muri di confine, regolamentate dal c.c. e dalle norme locali.

Muro di recinzione e permesso di costruire: i chiarimenti della Cassazione

Leggi e Normative Tecniche - In caso di realizzazione di un muro di cinta la Cassazione precisa quando sia necessario richiedere il permesso di costruire e le autorizzazioni paesaggistiche.

Varchi nei muri perimetrali e differenti possibilità di modifica a seconda dello stato dei luoghi

Parti comuni - I muri perimetrali, in quanto parti comuni di un edificio in condominio, possono essere usati dai condòmini a loro vantaggio ma nel rispetto di specifiche regole

Preparazione di un muro di cemento o mattoni

Progettazione - Con l'arrivo della bella stagione sopraggiunge anche la voglia di dedicarsi a qualche lavoro manuale esterno: ecco qualche consiglio per sistemare un muro di cinta.

Alberi e distanze dal confine

Proprietà - Chi vuol piantare alberi presso il confine, deve osservare le distanze stabilite dai regolamenti e, in mancanza, dagli usi locali, in caso contrario, devono essere osservate le seguenti distanze dal confine...
Discussioni Correlate nel Forum di Lavorincasa
Img erbenda80
Buongiorno, è il mio primo post e chiedo scusa se è la sezione sbagliata. Ho un problema con un vicino, faccio parte di un condominio, abito al 1 piano e tutto il...
erbenda80 25 Luglio 2017 ore 16:41 3
Img rj72
Buongiorno,su un muro di confine in comune è possibile applicare una rete per favorire una rampicante sul muro cieco, il problema sono i fori dei tasselli per far stare su...
rj72 18 Maggio 2015 ore 17:12 5
Img stefan
Salve a tutti, nel mio condominio vi è un muro che delimita dalla nostra parte la rampa per i garage, dalla parte dell'altro condominio fa da contenimento a tutto il loro...
stefan 13 Febbraio 2014 ore 23:26 1
Img anonimo
Buonaserasono circa 40 anni che è presente un muro di confine le cui abitazione sono regolarmente distanti dal muro medesimo. Esiste un dislivello di circa tre metri,...
anonimo 02 Dicembre 2014 ore 23:58 1
Img contis
Salve a tutti,vi espongo brevemente la situazione, sperando in un vostro cortese aiuto:Dopo circa un mese sono tornato nella mia casa al paese e ho trovato costruito,...
contis 08 Aprile 2014 ore 11:05 4
REGISTRATI COME UTENTE
303.769 Utenti Registrati
REGISTRAZIONE AZIENDE
QUANTO COSTA, DOVE LO TROVO?
  • Rivestimento in pietra di luserna
    Rivestimento in pietra di luserna...
    90.00
  • Porta a mantes
    Porta a mantes...
    350.00
  • Tettuccio di protezione
    Tettuccio di protezione...
    50.00
  • Lanterna a muro in ferro battuto con braccio
    Lanterna a muro in ferro battuto...
    590.00
  • Parati 3D adesivi mattoni
    Parati 3d adesivi mattoni...
    27.95
  • Wall stickers da parete farfalle
    Wall stickers da parete farfalle...
    12.99
BACHECA: CONSIGLI DALLE AZIENDE
  • Velux
  • Saint-Gobain ISOVER
  • Rockwool
  • Black & Decker
  • Vimec
MERCATINO DELL'USATO
SERVIZI SULLA CASA PER GLI UTENTI REGISTRATI
I NOSTRI VIDEO SU YOUTUBE
Questo sito utilizza cookie di terze parti per inviarti pubblicità in linea con le tue preferenze. Per saperne di più o per negare il consenso a tutti o ad alcuni cookie, Leggi l'informativa.
Chiudendo questo banner, scorrendo questa pagina, cliccando su un link o proseguendo la navigazione in altra maniera, acconsenti all'uso dei cookie.