Multe condominiali e poteri dell'assemblea

Quelle delle sanzioni per le infrazioni al regolamento di condominio, insomma quello delle multe condominiali, è stato un argomento che, tra i vari, ha destato la maggiore curiosità al momento dell'approvazione della così detta riforma del condominio.

Curiosità e attenzione in ragione di alcuni problemi interpretativi.

Le sanzioni per l'infrazione al regolamento di condominio non sono una novità: la possibilità d'irrogarle esisteva fin dall'approvazione del codice civile s'è vero, com'è vero, che per tantissimi anni l'art. 70 delle disposizioni di attuazione del codice civile ha recitato:

Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino a lire cento. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie.

L'irrisorietà della multa ha fatto si che la norma restasse inapplicata per tantissimi anni.

Aggiornamento degli importi delle sanzioni

Da più parti e da molto tempo si domandava un aggiornamento degli importi irrogabili a titolo di sanzione per rendere questo strumento realmente efficace.

La riforma del condominio, da questo punto di vista, ha esaudito tale desiderata, tant'è che l'art. 70 disp. att. c.c., modificato dalla legge n. 220, recitava:

Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie.

L'uso del verbo recitare al passato non è casuale.

La norma, per opera del decreto legge n. 145/2013, ha subito delle modifiche.

Prima di vedere quali è utile comprendere perché s'è ritenuto utile intervenire su un articolo appena modificato.

Irrogazione delle multe condominiali

Appena modificato l'art. 70 delle disposizioni di attuazione del codice civile, dato il fatto che per lunghi anni questa disposizione è rimasta inapplicata, ci si è domandati: chi può multare i condomini?

L'amministratore? L'assemblea?

Per dare risposta al riguardo, com'è ovvio che sia, s'è andato a vedere che cos'ha detto la giurisprudenza in merito all'irrogazione delle sanzioni.

Quando la Cassazione è intervenuta sull'argomento, ha affermato che l'amministratore non necessita di alcuna previa delibera assembleare, posto che egli è già tenuto ex lege (art. 1130 c.c., comma 1, n. 1: ex plurimis, cfr. Cass. 14088/1999; Cass. 9378/1997) a curare l'osservanza del regolamento del condominio al fine di tutelare l'interesse generale al decoro, alla tranquillità ed all'abitabilità dell'edificio; ed è altresì nelle sue facoltà, ai sensi dell'art. 70 disp. att. c.p.c., anche quella di irrogare sanzioni pecuniarie ai condomini responsabili di siffatte violazioni del regolamento (Cass. 8804/1993): ove lo stesso - come del resto nella specie accertato dai Giudici di appello - preveda tale possibilità (Cass. 26 giugno 2006 n. 14735).

Insomma, il ragionamento che si poteva fare era il seguente: siccome ad essere stati modificati sono gli importi delle sanzioni, rispetto al passato non cambia nulla.

Vero? Fino ad un certo punto.

I primi commentatori della riforma, infatti, hanno affermato che l'irrogazione della sanzione pecuniaria è di competenza dell'assemblea, non rientrando nella mera esecuzione del regolamento di condominio, ai sensi dell'art. 1130, n. 1 c.c., deve provvedere l'amministratore (Roberto Triola, Il nuovo condominio, G. Giappichelli Editore, 2013).

In buona sostanza qualche problema iniziava a sorgere.

Multe condominiali e decreto destinazione Italia

A risolverlo alla radice c'ha pensato il legislatore che, con il decreto destinazione Italia, ha modificato l'art. 70 disp. att. c.c.

La norma attualmente in vigore recita:

Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie. L'irrogazione della sanzione è deliberata dall'assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell'articolo 1136 del Codice.


È bene ricordare che i decreti legge hanno una durata limitata nel tempo, ossia sessanta giorni dalla loro pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiali entro i quali devono essere convertiti in legge (anche con modificazioni) pena la loro decadenza (art. 77 Cost): se vi saranno novità ne daremo notizia.

Ad ogni buon conto dal 24 dicembre 2013 (data di entrata in vigore del decreto) e nei termini succitati, le assemblee possono irrogare le sanzioni per le infrazioni al regolamento.

Ai condomini multati che vorranno contestare quella decisione, in questi casi, non resterà che impugnare la decisione dell'assise.