Diritto di servitù: la modificazione è un contratto

Diritto di servitù: che cos'è?

Il diritto di servitù è il diritto di poter utilizzare un fondo altrui per la maggiore utilità (che può anche essere la mera comodità) nell'uso del proprio.


Il diritto di servitù è un diritto reale minore, ovvero un diritto di godimento su cosa altrui.

Come si costituisce una servitù?

Ai sensi dell'art. 1031 c.c., al servitù può essere costituita:

• coattivamente (per sentenza o per atto di legge);
  
  
• volontariamente (per contratto o per testamento);
  
  
• per usucapione;
  
  
• per destinazione del padre di famiglia

Costituita la servitù, questa può essere oggetto di modificazione?

Se si in che modo?

Servitù prediali

La servitù vista dal lato del titolare del fondo servente, quello gravato dal peso, è per l'appunto definita come il peso imposto sopra un fondo per l'utilità di altro fondo appartenente a diverso proprietario.

L'elemento fondante del diritto di servitù, oltre alla diversa proprietà dei fondi interessati, è la predialità della servitù medesima. Il diritto in esame deve riguardare il godimento del fondo e quindi di riflesso il beneficio per la persona.

È l'uso del fondo che diviene più comodo se il passaggio per arrivarci è largo tre metri piuttosto che due. È chiaro, chi passa ne gode, ma il godimento è di tutti quelli che lo usano, non personale del titolare del fondo dominante.

Diritto di servitù e costituzione volontaria, coattiva, per usucapione e destinazione del padre di famiglia

Costituire una servitù per contratto vuol dire che i proprietari dei due (o più) fondi interessati si accordano per costituire il diritto in esame.


Classico l'esempio della servitù di passaggio. Ma la servitù può consistere nel non costruire sopra una data altezza, nel prendere dal fondo altrui acqua, nel tenere allocati impianti, ecc. com'è stato detto da brillante dottrina la servitù è un diritto tipico dal contenuto atipico.
La servitu può essere costituita anche per testamento, ossia con disposizione volontaria del de cuius già proprietario del fondo servente.

Servitù coattiva di passaggio

Costituire una servitù coattivamente vuol dire imporla al proprietario del fondo servente.
Può essere la legge che impone queste servitù; si pensi al passaggio dei pali per il trasporto dell'energia elettrica.

Oppure, può essere una sentenza a imporre al proprietario del fondo che la sua proprietà sia gravata da servitù; è il caso della servitù coattiva di passaggio.

Servitù per usucapione

La servitù può essere costituita per usucapione, ossia in ragione del trascorrere del tempo.
Si passa per anni (almeno venti) sul fondo del vicino e questo può dare diritto alla costituzione della servitù.

Diritto di servitù per destinazione del padre di famiglia

La costituzione per destinazione del padre di famiglia necessita che l'originario unico proprietario del fondo l'abbia diviso lasciando lo stato dei luoghi così da far considerare esistente una servitù.

In entrambi questi casi, si dice, la servitù deve essere apparente, ossia per il suo esercizio devono esistere opere visibili.

Modificazione servitù volontaria

Modificare una servitù vuol dire variare il diritto di servitù esistente. La modificazione può allargare l'esercizio del diritto oppure restringerlo.

Si può modificare una servitu rendendola onerosa piuttosto che gratuita, oppure viceversa.

Non confondiamo qui la modificazione in esame con l'estinzione del diritto di servitù, che è fattispecie differente in quanto porta alla cessazione del peso per il fondo servente.


Un contratto può essere modificato solamente con l'accordo delle parti che lo hanno stipulato, ovvero nei modi prescritti dallo stesso contratto. Certo, difficilmente un contratto per la costituzione di un diritto di servitù può prevedere che le sue modifiche siano unilaterali.
È evidente che questa ipotesi rappresenterebbe una sorta di condizione meramente potestativa, come tale vietata dal nostro codice civile (art. 1355 c.c.).

Il contratto di modificazione della servitù per essere efficace deve avere forma scritta, a pena di nullità (art. 1350 c.c.), e per essere opponibile a terzi (ivi compresi i successivi acquirenti dei fondi che non l'abbiamo sottoscritta per accettazione) deve essere trascritto presso la conservatoria dei pubblici registri immobiliari.

Modificazione servitù coattiva

Un fondo è intercluso e in ragione di ciò il suo proprietario ottiene dal giudice una sentenza che costituisce il diritto di servitù di passaggio. Successivamente le parti interessate decidono di modificare quel passaggio così come stabilito in sentenza: la ragione della modifica non è importante, ciò che conta è che la modificazione sia frutto del libero incontro tra la volontà delle parti.

Come per una qualunque servitù volontaria la modificazione avviene per via contrattuale, con la conseguente utilità di provvedere alla trascrizione dell'atto modificativo.

Si badi: il riferimento è qui a una sentenza passata in giudicato, poiché dove la sentenza sia ancora impugnabile, la modificazione può essere ottenuta anche in questo modo, ossia puntando a una rivisitazione unilaterale della decisione giudiziale.

Modifica servitù per usucapione o destinazione del padre di famiglia

Prima di arrivare a modificare un diritto di servitù costituito per usucapione o per destinazione del padre di famiglia bisogna arrivare al suo accertamento che può avvenire:

- per via giudiziale (la strada certamente più percorsa);

- per via volontaria (cioè tramite quello che è chiamato negozio di accertamento, un particolare tipo di accordo tra parti).

Una volta che sia stata accertata la esistenza della servitù costituita per usucapione o per destinazione del padre di famiglia allora si potrà pensare a una sua modificazione.

Come per una qualunque servitù volontaria, l'atto modificativo è sempre un contratto.
Con tutte le prescrizioni, obbligatorie e consigliabili già illustrate.