Tinteggiare le pareti esterne di case a schiera: si può fare in autonomia?

Chi decide la ritinteggiatura delle pareti esterne delle villette a schiera?

La questione relativa alla tinteggiatura delle pareti esterne si pone con molta frequenza nella pratica. A tal proposito, due sono le domande che si pongono di più: se ciascuno può tinteggiare il suo senza aspettare gli altri e se può scegliere un colore diverso da quello preesistente ed uguale per tutti.



Tante volte i singoli proprietari preferiscono procedere per conto proprio per motivi pratici che possono derivare dal fatto che gli altri condòmini non si decidono a deliberare e affrontare la spesa, oppure perché si vuol fare da sé e magari innovare creando una parete di un colore nuovo, diverso dal resto.

Vediamo qui in particolare la soluzione al problema offerta dalla sentenza n. 280 del tribunale di Modena, depositata il 16 febbraio 2018.

Condominio orizzontale e lavori alle facciate esterne

Per rispondere alle domande su indicate è necessario innanzitutto capire se si parla di villette in condominio oppure no. Infatti, se le pareti in questione sono parti comuni, la tinteggiatura è sicuramente di competenza dell’assemblea, la quale può quindi assumere decisioni in proposito.

Perché il singolo condòmino possa procedere da sé, invece, la parete deve non considerarsi comune.

Il dubbio se si tratti di parte condominiale oppure no presuppone che nel caso concreto esista un condominio.

Quanto alle villette a schiera, parliamo di condominio orizzontale, concetto già affermato in precedenza dalla giurisprudenza e oggi espressamente ammesso dalle norme in seguito all’introduzione, ad opera della legge di riforma del condominio (L. n. 220/2012) dell’ art. 1117-bis c.c., secondo cui le norme in materia di condominio:

si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’art. 1117 art. 1117-bis c.c.

L’art. 1117 c.c., che apre il capo del codice civile dedicato alla disciplina del condominio, è appunto dedicato all’individuazione delle parti comuni.

A mente dell’art. 1117-bis c.c., è quindi senza dubbio ammesso il condominio orizzontale, cioè il condominio tra singole unità immobiliari poste tutte al piano terra, ove esse abbiano delle parti comuni.

Sentenza Tribunale di Modena n. 280/2018

Secondo il Tribunale di Modena, per decidere se le pareti esterne di una serie di villette poste l’una affianco all’altra debbano essere ritinteggiate in blocco, è necessario valutare la struttura del condominio: la sentenza n. 280 del 2018 del Tribunale di Modena ha infatti dichiarato la legittimità di una delibera con cui, all’unanimità, i condòmini avevano stabilito di tinteggiare tutte le pareti esterne riportandole al colore originario. Era infatti successo che negli anni ciascuno aveva tinteggiato casa sua e il risultato alla fine non era piaciuto a nessuno e poi tutti, all’unanimità, avevano deciso di mettere un po’ di ordine.



In verità, qualcuno aveva poi cambiato idea e aveva così impugnato la delibera sostenendo che, trattandosi di condominio orizzontale, le pareti esterne non erano condominiali e che pertanto, la decisione non era di competenza assembleare.

Ricordiamo che per la giurisprudenza sono parti condominiali ai sensi dell'art. 1117 c.c. (se non è diversamente disposto dal titolo), quelle parti collegate alle singole unità da una relazione di accessorietà; accessorietà che può essere strutturale o funzionale.

La sentenza citata non risponde, secondo la scrivente, alla domanda se le pareti in questione siano parti comuni secondo l'impostazione tradizionale oppure no, ma offre la soluzione da una prospettiva differente. Valutando, infatti, le caratteristiche strutturali del complesso, osserva che l’edificio è composto:

da varie unità abitative di due piani ciascuna, collegate tra loro da muri di confine che le rendono adiacenti l'una all'altra in sequenza, con sviluppo in orizzontale e con unitarietà tra i vari scomparti, sia nell'altezza che nella copertura del tetto, priva di soluzioni di continuità, e così pure nelle aree cortilive pertinenziali e nella cancellata esterna, anch'essa priva di soluzioni di continuità (Trib. Modena n. 280/2018).

Caratteristiche evidenziate anche dal titolo di acquisto, nel quale era tra l'altro menzionata, quale parte comune, la strada privata di accesso.



In presenza delle menzionate caratteristiche tipologiche e strutturali, la sentenza esclude che si tratti di una pluralità di edifici autonomi separati e connessi eventualmente solo dai muri perimetrali di confine; nel caso di specie, prosegue il tribunale, ricorre

una situazione di condominio orizzontale che non coinvolge solo i muri di confine, ma più nel complesso le caratteristiche fondanti della globalità dell'edificio nel suo complesso, inteso, per molteplici fini, nella sua unicità.

Ciò in particolare, si riscontra per quanto concerne il decoro architettonico, che, a mente degli artt. 1102 e 1120 c.c., attiene alle competenze assembleari (Trib. Modena n. 280/2018).

Per il tribunale di Modena le caratteristiche strutturali del complesso nel caso di specie incidono sul decoro architettonico a tal punto che le pareti esterne, anche se non ingegneristicamente definibili comuni (Trib. Modena n. 280/2018), devono essere trattate come tali in ossequio al rispetto del decoro architettonico.

Il tribunale, aggiunge, l’assemblea ha competenza in materia di parti comuni e l’autonomia privata e può dunque concordare una loro definizione di decoro relativo all’aspetto generale dell’edificio, anche in senso più rigoroso della definizione accolta dall’art. 1120 c.c. (v. ad es. Cass. n. 12582/2015).

La sentenza non chiarisce, a parere di chi scrive, se possa trattarsi di parti comuni ma conclude per la legittimità della delibera sulla base dell'aspetto architettonico.

Case a schiera: decoro e parti non condominiali

Ricordiamo che in ogni caso il concetto di decoro in condominio si applica anche alle parti non condominiali.

Ciò vuol dire che la circostanza che una parete o qualche altro elemento esterno siano di proprietà individuale e non di tutti non autorizza il condòmino a farne quello che vuole: infatti, ai sensi dell’art. 1122 c.c., egli è sempre tenuto, nell’esecuzione di opere all’interno della sua proprietà, a rispettare (anche) il decoro architettonico dell’edificio.

Si può modificare il colore esterno delle case a schiera?

In conclusione, secondo il tribunale di Modena, per sapere quali poteri ha il singolo proprietario di modificare il colore della propria villetta posta tra altre villette a schiera, in un complesso condominiale, che nella specie sarebbe un complesso condominiale orizzontale, è importante valutare qual è la struttura del complesso.

Se, ad esempio, le villette non sono semplicemente congiunte da un muro di confine, ma sono inglobate in una struttura senza soluzione di continuità, spetterà al condominio decidere quali interventi effettuare. In tal caso le decisioni dovranno rispettare il decoro architettonico ex art. 1120 c.c. e quanto eventualmente stabilito a regolamento (a meno che il regolamento non sia modificato); al contrario, ciascuno potrà ritinteggiare le pareti per conto proprio (salva la possibilità di scegliere di farlo insieme).


Aggiungiamo che anche in tale ultimo caso i limiti del decoro dovranno essere rispettati - lo stabilisce con chiarezza l’art. 1122 c.c. – come dovranno essere altresì rispettati gli altri limiti eventualmente stabiliti nel regolamento condominiale contrattuale.
Detto regolamento, infatti, può in ogni caso prevedere che non si possano modificare i colori delle pareti o che le pareti non possano avere colori diversi.

Nel caso poi in cui le villette non risultino in condominio, ciascuno potrà fare da sé, salvo specifiche indicazioni a livello edilizio e/o comunale.