Tempi d'impugnazione delle delibere condominiali e proposizione dell'istanza di mediazione

Tentativo di mediazione

Chi intende esercitare un'azione giudiziale in materia di condominio deve, preliminarmente, esperire un procedimento di mediazione presso un organismo a ciò abilitato e iscritto negli elenchi tenuti dal Ministero della Giustizia.

Il procedimento di mediazione in materia condominiale rappresenta condizione di procedibilità della domanda; si tratta, quindi, di una procedura che bisogna obbligatoriamente attivare.
Diversamente, il giudice adito o la controparte possono, rispettivamente, rilevarlo o eccepirlo al fine di consentire l'inizio di questa procedura.

Il comportamento tenuto dalle parti rispetto alla procedura di mediazione può essere oggetto di valutazione, al termine della successiva causa, ai fini della condanna alle spese legali; la procedura non può durare più di tre mesi e alla sua conclusione dev'essere rilasciato un certificato utile a dimostrare il suo esperimento anche ai fini dell'eventuale corretta instaurazione del contenzioso giudiziario.

L'obbligatorietà della procedura di mediazione, dichiarata incostituzionale nel 2012, è stata reintrodotta nel settembre del 2013.

Da queste poche nozioni, tratte da quanto disposto dal d.lgs n. 28/2010, se ne deduce che la mediazione rappresenta un'importante momento teso a prevenire l'insorgenza della lite giudiziale; non sono mancate critiche alle scelte legislative, ma non è questa la sede per affrontarle.

Torniamo al principio, ossia alle correlazioni tra procedura di mediazione e contenzioso condominiale:

a) quando bisogna attivare un procedimento di mediazione in materia condominiale?

b) in che modo la procedura di mediazione incide sulla tempistica processuale?

Mediazione in condominio

L'art. 71-quater disp. att. c.c. specifica che per controversia condominiale ai sensi e per gli effetti dell'art. 5 d.lgs n. 28/2010 deve intendersi quella avente per oggetto la violazione o l'errata applicazione degli artt. 1117-1139 c.c. e 61-72 disp. att. c.c.

Un condomino intende contestare un provvedimento dell'amministratore (art. 1133 c.c.)? Prima d'intentare una causa deve rivolgersi a un organismo di mediazione.

Un condomino intende impugnare una delibera (art. 1137 c.c.)? Idem.

Il coordinato disposto delle norme dettate da decreto legislativo n. 28 e dall'art. 71-quater disp. att. c.c. prevedono alcune eccezioni, ovvero alcune azioni rispetto alle quali non è necessario promuovere la procedura di mediazione.
Esse sono:
a) l'azione di recupero credito per decreto ingiuntivo;

b) le procedure in camera di consiglio, ossia le procedure di nomina e revoca giudiziale dell'amministratore condominiale (in senso contrario, caso isolato, si veda Trib. Padova 24 febbraio 2015);

c) i procedimenti cautelari (es. accertamento tecnico preventivo) e d'urgenza.

Torniamo all'impugnazione della deliberazione condominiale: com'è noto, ai sensi dell'art. 1137 c.c., le delibere condominiali possono essere impugnate entro trenta giorni che decorrono per i presenti all'assemblea dalla data della deliberazione, mentre per gli assenti la data parte dal giorno di ricezione del verbale.

Fanno eccezione a questa tempistica le deliberazioni considerabili nulle, secondo quanto stabilito specificamente dalla legge (cfr. artt. 1117-ter e 1129, quattordicesimo comma, c.c.) e per come sono state catalogate dalla giurisprudenza sulla scorta dei principi generali desumibili dal codice civile (cfr. Cass. SS.UU. n. 4806/05).

Una sentenza resa dal Tribunale di Palermo si è soffermata sulla correlazione tra decorso del termine di decadenza ed effetti su di esso dell'istanza di mediazione. Il risultato appare sorprendente e comunque potrebbe rappresentare un motivo d'incertezza in una materia così delicata: vediamo perché.

Decorso del termine d'impugnazione e procedimento di mediazione

Si supponga che un condomino che intenda impugnare un verbale annullabile (es. per mancato raggiungimento dei quorum deliberativi previsti dalla legge) riceva un verbale il giorno 1 novembre 2015; egli avrà trenta giorni di tempo per impugnarlo che, secondo le ordinarie regole processuali, scadono l'1 dicembre 2015.

Entro questo lasso di tempo, se egli vorrà contestare il verbale dovrà depositare (con l'assistenza di un avvocato) un'istanza di mediazione presso un organismo situato nel circondario dell'ufficio giudiziario competente.

L'art. 5, sesto comma, d.lgs n. 28/2010 afferma che la domanda di mediazione impedisce la decadenza per una sola volta; tuttavia, specifica la norma, se il tentativo fallisce la domanda giudiziale deve essere proposta entro il medesimo termine di decadenza, decorrente dal deposito del verbale di cui all'articolo 11 presso la segreteria dell'organismo.

Supponiamo che il condomino depositi l'istanza nei termini sopra indicati: terminato il procedimento di mediazione, egli se vorrà proseguire nell'azione giudiziaria dovrà proporla nel termine residuo oppure i trenta giorni di cui all'art. 1137 c.c. riprendono a decorre interamente?

In termini tecnici, quindi, ci si è domandati se il termine è interrotto e come tale riprende a decorrere ex novo dalla data di deposito del verbale, oppure sospeso e quindi da questa data bisogna considerare solamente i giorni residui.

Per il Tribunale di Palermo che si è espresso in materia con la sentenza n. 4951 del 18 settembre 2015, il decorso del termine deve ritenersi sospeso e non interrotto, in quanto il comma sesto, cui si accennava in precedenza, non contiene alcun rimando agli effetti dell'interruzione.

Fino ad oggi, invece, la lettura della norma aveva portato a una soluzione diametralmente opposta, ossia si era concluso per l'interruzione con nuovo decorso per intero del termine seppur non s'era mancato di far notare l'infelice formulazione.

Come si suol dire in questi casi: vedremo quali altre risposte fornirà la giurisprudenza, ma l'auspicio è quello di una soluzione condivisa, se non addirittura di un intervento chiarificatore del legislatore.