Mediazione civile obbligatoria e controversie legate all'abitazione

Mediazione civile e controversie legate all'abitazione

La mediazione civile obbligatoria è stata introdotta nel nostro ordinamento dalla legge delega n. 69/ del 2009; la delega è stata attuata dal Governo con il D.Lgs. n. 28/2010.


Per quanto qui interessa, l'impianto normativo del decreto n. 28/2010 prevede alcune materie in cui l'esperimento del tentativo di mediazione è obbligatorio; nelle materie restanti la mediazione è facoltativa (ma può essere obbligatoria la negoziazione assistita di cui al D.L. n. 132/2014).

Il testo poi esclude, tale obbligatorietà per alcuni procedimenti.

Nell'articolo in esame prenderemo in considerazione le materie che possono interessare le tematiche cui si dedica lavorincasa; tematiche, come sappiamo, legate all'abitazione a 360 gradi.

Sottolineiamo che stiamo parlando di mediazione in materia civile (quindi, è esclusa la mediazione in materia tributaria); inoltre, non prenderemo in considerazione altra normativa di settore, come quella in materia di telefonia o energia e gas: ci occuperemo quindi solo dell'ambito coperto dal D.Lgs. n. 28/2010.

Controversie e abitazione, quando è obbligatoria la mediazione

La prima importante domanda cui vogliamo rispondere è: ci sono controversie legate alla casa in cui può essere obbligatoria la mediazione civile?


Per rispondere alla domanda dobbiamo innanzitutto sapere quali sono le materie in cui è obbligatoria.

Ebbene, è presto detto: a norma dell'art. 5, la mediazione è obbligatoria nelle seguenti materie:

condominio, diritti reali, divisione, successioni ereditarie, patti di famiglia, locazione, comodato, affitto di aziende, risarcimento del danno derivante da responsabilità medica e sanitaria e da diffamazione con il mezzo della stampa o con altro mezzo di pubblicita', contratti assicurativi, bancari e finanziari v. art. 5, D. Lgs. n. 28/2010

Mediazione civile, condominio e diritti reali

Seguiamo quindi l'ordine della legge e vediamo in quali di tali materie può essere coinvolta (con più probabilità) l'abitazione. Innanzitutto, vengono in risalto le controversie relative al condominio.

Come è stato chiarito dalla riforma del condominio (L. n. 220/2012), si tratta delle controversie relative alla violazione o all'errata applicazione delle disposizioni degli artt. 1117 e ss. del codice civile e degli articoli da 61 a 72 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile (v. art. 71quater disp. att. e trans. c.c.). Sostanzialmente si tratta delle controversie dove si controverte circa l'applicazione delle norme sul condominio.


Vengono poi le controversie riguardanti i diritti reali e quindi quelle relative al diritto di proprietà, di usufrutto, di superficie, di uso, di abitazione, di enfiteusi e di servitù.

Ad es. allora, chi vuol fare valere in giudizio il proprio diritto di proprietà da chi la possiede o detiene, o da chi vanti diritti sulla stessa (ex artt. 948-951 c.c.), deve primariamente esperire il detto tentativo.

Ancora, deve effettuare il tentativo di mediazione prima di percorrere le vie giudiziali chi afferma di avere usucapito la proprietà (o altro diritto reale).

In tali casi il più delle volte sono coinvolti beni immobili (alcune di dette norme non possono che riguardare beni immobili), dunque certamente le abitazioni.

Mediazione civile, divisione e successioni ereditarie

Senza alcun dubbio le materie riguardanti divisione e successioni ereditarie possono certamente riguardare, come noto, anche un'abitazione. In tali casi, solitamente ci si rivolge al giudice perché non si riesce a raggiungere un accordo con gli altri per sciogliere una comunione, o in generale risolvere questioni relative a successioni ereditarie.

Mediazione civile, locazione e comodato

Locazione e comodato certamente possono riguardare un'abitazione.

Entrambi i contratti posso riguardare sia beni mobili che immobili e non c'è bisogno di un esperto per sapere che certamente sono contratti che posso riguardare abitazioni.

Pertanto, chi intende diritti legati a tali contratti deve prima esperire il tentativo di mediazione, fatte salve le eccezioni di cui ci occupiamo nel prossimo paragrafo.

Mediazione civile e contratti assicurativi, bancari e finanziari

Infine, l'abitazione può essere coinvolta nelle controversie riguardanti contratti assicurativi, bancari e finanziari: pensiamo, innanzitutto al contratto di mutuo riguardante l'acquisto di un'abitazione, o all'assicurazione riguardante l'abitazione.

Controversie e abitazione, casi di esclusione della mediazione

Come si è anticipato, in determinati casi, pur vertendo la controversia sulle materie in esame, non si applicano le norme su indicate:

1. nei procedimenti per ingiunzione, compresa l'opposizione, fino a che il giudice pronunci sulle istanze di concessione e sospensione della provvisoria esecuzione;
   
   
2. nei procedimenti per convalida di licenza o sfratto, fino al mutamento del rito da sommario a cognizione piena;
   
   
3. nei procedimenti di consulenza tecnica preventiva ai fini della composizione della lite;
   
   
4. nei procedimenti possessori, fino alla pronuncia dei provvedimenti della fase sommaria;
   
   
5. nei procedimenti di opposizione o incidentali di cognizione relativi all'esecuzione forzata;
   
   
6. nei procedimenti in camera di consiglio; g) nell'azione civile esercitata nel processo penale.

Si tratta di procedimenti molto diversi tra loro dove l'abitazione può essere coinvolta nei modi più vari. Tra i casi più semplici e frequenti che possono vedere coinvolta l'abitazione abbiamo:

• i ricorsi per decreti ingiuntivi per oneri condominiali, canoni di locazione, rate di mutuo etc.;
  
  
• i procedimenti per convalida di licenza o sfratto ad es. per morosità nelle locazioni;
  
  
• i procedimenti di consulenza tecnica preventiva ad es. nei casi di danni all'abitazione da infiltrazioni etc.;
  
  
• i procedimenti a tutela del possesso degli immobili;
  
  
• i procedimenti di opposizione o incidentali di cognizione relativi all'esecuzione forzata ove riguardi beni immobili.
  
  

Naturalmente, non è mai semplice applicare la legge e quindi, ad esempio, è controverso se i procedimenti di revoca dell'amministratore di condominio, che sono procedimenti di volontaria giurisdizione, dunque si tengono in camera di consiglio, siano soggetti oppure no alla norme sulla mediazione (si veda in senso favorevole, il Tribunale Macerata 10.01.2018, in senso sfavorevole Trib. Milano n. 955/2018).