Maxi tassa se vendi immobile ristrutturato con Superbonus

Maxi tassa per vendita casa ristrutturata con Superbonus

L'aliquota del 26% si applica alla plusvalenza generata dalla compravendita di immobili per cui i proprietari/aventi diritto hanno beneficiato dei Superbonus 110%, 90% e 70%.

La temuta maxi tassa sulle abitazioni ristrutturate con Superbonus, entrata in vigore lo scorso 1° gennaio, diventa ora operativa.

Fissata nella misura del 26%, riguarda gli immobili oggetto di interventi di ristrutturazione agevolati grazie al Superbonus.

E questo indipendentemente dal fatto che i lavori siano stati effettuati dal proprietario o da altri aventi diritto (conduttore, comodatario o un famigliare convivente del proprietario).

Maxi tassazione cessione immobili oggetto del Superbonus - foto Getty ImagesConsultabile la Circolare n. 13/E/2024 con cui l'Agenzia Entrate fornisce i dettagli in merito alla maxi tassa e al suo pagamento.

Questa misura subentra quando l'immobile in questione, una volta ristrutturato, viene venduto dal proprietario prima che siano trascorsi dieci anni dalla conclusione delle opere.

Maxi tassa Superbonus, quali sono le novità fiscali

L'articolo 1 (commi da 64 a 67) della Legge di Bilancio 2024 ha modificato quanto precedentemente previsto dagli articoli 67 e 68 del Tuir per quanto concerne:

• i redditi diversi (come vengono raggruppati e indicati in dichiarazione dei redditi)
• le plusvalenze.
  
  

Lo ha fatto creando una nuova fattispecie di plusvalenza di natura immobiliare.

Infatti, nella rosa dei redditi diversi previsti nell'articolo 67 del Tuir si è aggiunta ora la plusvalenza scaturita dalla cessione di immobili oggetto di interventi agevolati dal Superbonus.

Tale plusvalenza, per rientrare tra i redditi diversi ed essere assoggettata alla tassazione al 26%, deve provenire da un atto di compravendita siglato prima che per l'immobile in questione si sia concluso il ciclo di 10 anni dalla data di termine lavori, salvo che si tratti di abitazione principale o di immobile ricevuto per donazione o successione.

Plusvalenze escluse dalla maxi tassazione

Sono escluse le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso degli immobili acquisiti per successione e di quelli adibiti ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di dieci anni antecedenti alla vendita.

In sostanza, non sono soggette alla nuova tassazione sulla plusvalenza le seguenti casistiche:

• immobile adibito ad abitazione principale;
• immobile che ha costituito ‘prima casa' del proprietario per la maggior parte dei 10 anni antecedenti la cessione, oppure nel lasso di tempo compreso tra il suo acquisto e la data di cessione;
• gli immobili ereditati oppure la cui proprietà è stata trasferita attraverso atto di donazione.
  
  

Il Governo ha voluto dare un messaggio chiaro e deciso.

Il contribuente che vende la seconda casa prima che siano trascorsi 10 anni dal termine dei lavori di ristrutturazione / efficientamento energetico, si troverà dinanzi l'adempimento del versamento dell'imposta del 26% calcolata sulla plusvalenza dell'operazione.

Al contempo, si vuole tutelare l'abitazione principale e gli immobili ricevuti per donazione o dichiarazione di successione.

Il calcolo della plusvalenza per la maxi tassa

Con il termine plusvalenza si indica il gap tra il corrispettivo percepito dalla vendita e il prezzo di acquisto dell'immobile.

Oppure può trattarsi della differenza algebrica tra il costo di costruzione del bene immobile e quello ottenuto dalla sua vendita.

Nel caso in cui il proprietario dell'immobile abbia usufruito della cessione del credito o dello sconto in fattura, non vanno prese in considerazione le spese che hanno beneficiato del Superbonus, se le opere sono concluse da non più di 5 anni alla data di vendita.

Questo trattamento fiscale è valevole per le cessioni di immobili effettuate a partire dal 01/01/2024.

Maxi tassazione in caso di vendita in condominio

Gli appartamenti di un condominio che ha subìto riqualificazioni con Superbonus solo sulle sue parti comuni, non possono essere venduti senza riconoscere il 26% della maxi tassa.

Agenzia Entrate include anche gli interventi con Superbonus su parti comuni condominiali - foto Getty Images

La Circolare n. 13/E/2024 dell'Agenzia delle Entrate afferma di non distinguere interventi trainanti da quelli trainati, bensì di registrare ogni tipologia di intervento realizzato sull'immobile oggetto di cessione.

Pertanto, non è possibile vendere un appartamento in un condominio riqualificato con Superbonus senza la maxi tassa.